Le présent jugement du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, IIIe chambre siégeant en matière de bail commercial et en instance d'appel, du 14 mai 2024 (TAL-2024-01986), confirme en toutes ses dispositions essentielles la décision de première instance dans un litige opposant un bailleur à sa locataire, société exploitant un snack annexé à une station-service. Il dégage plusieurs enseignements cumulatifs. D'abord, la prescription quinquennale de l'article 2277 du Code civil s'applique aux loyers, et seule une citation en justice, un commandement ou une saisie interrompent le délai, à l'exclusion d'une réclamation extrajudiciaire. Ensuite, la preuve d'une modification contractuelle du prix locatif, en l'espèce une prétendue gratuité du bail, obéit aux règles de l'article 1341 du Code civil et suppose un commencement de preuve par écrit au sens de l'article 1347, lequel doit rendre le fait allégué vraisemblable, ce qui n'est pas le cas d'écrits équivoques. Enfin, le non-paiement systématique et prolongé du loyer constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur. La décision illustre ainsi la rigueur de l'appréciation probatoire du juge du fond en matière de baux commerciaux. ## I. Faits et procédure Un contrat de bail commercial fut conclu le 6 novembre 2017 entre le bailleur, PERSONNE1.), et la société SOCIETE2.), portant sur un local de 50 m² destiné à un snack et à la petite restauration, situé à Luxembourg. Le bail, d'une durée initiale de seize ans, stipulait un loyer mensuel de 1.500 euros HTVA. En 2020, SOCIETE1.) Sàrl, absorbante, fusionna par absorption avec la preneuse initiale, de sorte que le bail lui fut transmis. Le bailleur résilia le contrat le 8 juin 2023 avec effet au 30 juin 2023, au motif qu'aucun loyer n'avait été acquitté depuis 2019. Par requête du 4 juillet 2023, il saisit le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, d'une demande tendant, à titre principal, à voir constater la validité de la résiliation, subsidiairement à voir prononcer la résiliation pour faute, ainsi qu'au déguerpissement de la locataire et au paiement d'arriérés. À l'audience des plaidoiries, la demande en paiement fut portée à 109.500 euros. La locataire opposa la prescription et soutint que le loyer contractuel était fictif, les parties ayant convenu d'une gratuité, corroborée selon elle par des virements effectués par le bailleur durant l'été 2023 portant les mentions « aid inves », « cadeau » et « aide ». Par jugement du 4 janvier 2024, le tribunal de paix déclara prescrite une partie des arriérés à hauteur de 12.000 euros, rejeta l'offre de preuve par témoins de la locataire, constata la résiliation valable aux torts exclusifs de celle-ci, ordonna le déguerpissement et la condamna au paiement de 97.500 euros avec intérêts. La locataire interjeta appel le 14 février 2024, sollicitant la réformation et l'audition de deux témoins. Le bailleur, par appel incident et en se rapportant à prudence de justice quant à la prescription des loyers antérieurs au 30 juin 2018, réduisit sa demande à 106.500 euros et sollicita une indemnité de procédure de 1.500 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige soulevait trois questions : la prescription des loyers antérieurs à juillet 2018 ; la preuve d'une gratuité contractuelle, distincte du loyer écrit ; et le bien-fondé de la résiliation pour défaut de paiement. **Sur la prescription.** Le tribunal relève que le fait de « se rapporter à prudence de justice » équivaut à une contestation, qui impose au juge de statuer. Il rappelle que les loyers se prescrivent par cinq ans en application de l'article 2277 du Code civil, ce régime s'étendant aux adaptations indiciaires et aux charges périodiques. La prescription, qualifiée de mode de libération du débiteur et non de simple présomption de paiement, ne peut être utilement combattue par la démonstration du non-paiement. Le point de départ se situe à l'exigibilité de l'obligation, et l'interruption ne peut résulter que des actes limitativement énumérés à l'article 2244 du Code civil. La requête du 4 juillet 2023 ayant interrompu la prescription, les loyers antérieurs à juillet 2018, soit 12.000 euros, sont irrecevables. **Sur la prétendue gratuité.** Le tribunal rappelle que le prix constitue l'une des obligations principales du preneur (article 1728 du Code civil) et qu'il appartient à celui qui invoque la discordance entre l'écrit