Le jugement n° 543/24 rendu le 15 mai 2024 par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, offre une illustration pratique de la répartition du risque de dégradation entre bailleur et preneur à l'occasion de la restitution des lieux. Le tribunal rappelle que l'obligation de restitution du preneur est une obligation de résultat, qui ne le rend pas pour autant responsable de toute dégradation : sont exclues les détériorations résultant de la vétusté, de la force majeure, de l'usure normale ou d'une faute du bailleur. Confronté à des traces de moisissures apparues après neuf années de location, et sur la base d'une consultation judiciaire établissant que les désordres procédaient pour partie de la structure même de l'immeuble, le juge retient une imputabilité à parts égales entre locataires et bailleurs, et procède à un partage de responsabilité ex aequo et bono. La décision met également en lumière l'articulation entre compensation et garantie locative, ainsi que l'exigence d'un état des lieux de sortie contradictoire, dont l'absence prive le bailleur du remboursement des frais de constat d'huissier. Il s'agit d'une décision de juge du fond, rendue en premier ressort, dont la portée est essentiellement d'espèce. ## I. Faits et procédure Par contrat du 11 avril 2012, les demandeurs originaires, bailleurs, ont consenti à leurs locataires défendeurs la location d'une maison sise à Luxembourg, moyennant un loyer mensuel de 900 euros et une avance sur frais de chauffage de 100 euros. Par courrier recommandé du 22 janvier 2021, les bailleurs ont résilié le bail pour besoin personnel de leur fille, avec effet au 31 juillet 2021. Parallèlement, ils ont sollicité la désignation d'un expert aux fins de rechercher les causes et origines de vices et désordres affectant les lieux. Par ordonnance du 22 avril 2021, un consultant a été commis ; son rapport, déposé le 30 août 2021, relève la présence de moisissures dans l'ensemble de la maison et attribue leur apparition à des phénomènes de condensation liés à la construction de l'immeuble, combinés aux habitudes des occupants. Par jugement du 17 novembre 2021, le tribunal a validé la résiliation, constatée comme régulière au regard de l'article 12 (3) de la loi modifiée sur le bail à usage d'habitation, et a ordonné le déguerpissement des locataires. Un procès-verbal de constat a été dressé par huissier le 30 mars 2022. Saisi par requête du 11 avril 2022, le tribunal était appelé à statuer sur quatre demandes des bailleurs : des indemnités d'occupation pour janvier et février 2022 (2.000 euros), des dégâts locatifs (19.872 euros, sur la base d'un devis du 15 mars 2022), les frais de l'huissier (1.368,02 euros) et une indemnité de procédure de 1.500 euros au titre de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Les locataires ont reconnu ne pas avoir acquitté les loyers litigieux, qu'ils entendaient compenser avec la garantie locative, et ont formé une demande reconventionnelle en restitution de celle-ci. Ils ont par ailleurs réservé leur droit à des dommages-intérêts pour détournement du motif de résiliation, la maison n'étant pas occupée par la fille des bailleurs. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait essentiellement la question de l'imputabilité des dégradations constatées à la restitution et, corrélativement, celle de la charge des frais de constat et de la compensation entre créances réciproques. **Sur les indemnités d'occupation.** Le caractère constant et non contesté du non-paiement conduit le tribunal à faire droit à la demande à hauteur de 2.000 euros, sans développement particulier. **Sur les dégâts locatifs.** Le tribunal rappelle le régime classique de la restitution. D'une part, l'obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat : le bailleur n'a qu'à établir le fait matériel de la dégradation ou de la perte, et le preneur répond de celles qui n'existaient pas à la conclusion du bail. D'autre part, le preneur ne répond ni de la vétusté, ni de la force majeure, ni de l'usure normale, ni des dégradations imputables à une faute du bailleur ; il n'est pas davantage tenu d'une remise à neuf à la fin du bail. Le juge s'appuie à cet égard sur la doctrine de Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE (*Les Novelles, Le louage de choses*, n° 859). Appliquant ces principes, le tribunal écarte la qualification d'usure normale pour des moisissures apparues après neuf années de location, puis recherche leur imputabilité. Il relève que le consultant, s'il attribue les désordres aux habitudes des occupants, préconise des travaux qui touchent à