## Synthèse doctrinale Le jugement du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 15 mai 2024 (n° TAL-2018-00128) tranche un litige né de la vente d'une maison d'habitation affectée de problèmes d'humidité et de moisissures au sous-sol, les vendeurs ayant eux-mêmes exécuté, avant la vente, les travaux à l'origine des désordres. La décision s'inscrit dans le contentieux de la responsabilité des vendeurs-maîtres d'ouvrage et de la garantie des vices cachés. Elle est le prolongement d'un jugement avant dire droit du 22 octobre 2019, lui-même censuré partiellement sur le plan procédural par un arrêt de la Cour du 30 mars 2022, qui a relevé que le premier juge n'avait pas, avec autorité de chose jugée, tranché la question du régime juridique applicable. Le jugement commenté doit donc être lu comme la décision au fond sur cette question restée ouverte. Sa portée tient à la question qu'il pose : quel régime appliquer lorsque le vendeur d'un immeuble déjà construit en est aussi l'auteur des travaux défectueux, sans qu'il soit un constructeur au sens des articles 1792 et suivants ou 1646-1 du Code civil ? La réponse, qui articule garantie des vices cachés, obligation d'information et responsabilité de droit commun, dessine les contours de la responsabilité du vendeur-bâtisseur en droit luxembourgeois. ## I. Faits et procédure Par acte authentique du 21 novembre 2016, les consorts GROUPE1.) ont acquis auprès de PERSONNE4.) et PERSONNE3.) une maison d'habitation sise à L-ADRESSE1.), moyennant le prix de 878.000 euros. Après la prise de possession, les acquéreurs ont constaté des traces d'humidité et de moisissures sur les murs de la cave et de la buanderie. Ils ont notifié leurs griefs aux vendeurs par courrier du 30 novembre 2016, puis sollicité la désignation d'un expert par assignation en référé du 14 mars 2017. L'expert Serge FABER a conclu à une intrusion d'eaux due à un défaut d'étanchéité du mur extérieur et à un défaut d'entretien, et a chiffré la remise en état à environ 30.000 euros. Les acquéreurs ont assigné les vendeurs au fond le 30 novembre 2017, invoquant le dol, la garantie des vices cachés, la responsabilité contractuelle ou délictuelle, ainsi que la garantie décennale ou biennale de l'article 1646-1 du Code civil. Par jugement du 22 octobre 2019, le tribunal a rejeté le dol, dit que les vendeurs devaient être considérés comme ayant eux-mêmes exécuté les travaux litigieux, révoqué l'ordonnance de clôture et sursis à statuer sur le régime applicable. Saisie de l'appel de PERSONNE3.), la Cour, par arrêt du 30 mars 2022, a déclaré les appels irrecevables. Le fond a été repris devant le tribunal, qui a clôturé l'instruction le 23 janvier 2024. Les vendeurs opposaient notamment la clause de non-garantie stipulée à l'acte, l'apparence des désordres, l'absence d'erreur excusable, et contestaient avoir exécuté eux-mêmes les travaux, invoquant un courrier de 2020 attribuant ceux-ci à une société en faillite intervenue en 2006. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal était saisi de plusieurs questions : (1) le régime juridique applicable à l'action dirigée contre des vendeurs ayant réalisé eux-mêmes des travaux défectueux avant la vente ; (2) la qualification de ces vendeurs au regard des régimes spéciaux de responsabilité des constructeurs ; (3) l'éventuelle garantie des vices cachés et l'effet de la clause de non-garantie ; (4) la réalité des travaux et la valeur probante des pièces produites. Sur le régime applicable, le tribunal, tenu par l'arrêt de la Cour, doit trancher la question restée en suspens. Les acquéreurs invoquaient une assimilation des vendeurs à des constructeurs ou promoteurs, afin d'obtenir l'application de la garantie décennale ou biennale. Le tribunal écarte cette qualification, la vente portant sur un immeuble achevé et non sur un immeuble à construire, de sorte qu'aucune obligation d'édification ne pesait sur les vendeurs au sens de l'article 1601-1 du Code civil. Le régime spécial de l'article 1646-1 n'a donc pas vocation à s'appliquer en l'espèce. Restait le régime de la garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants). Le tribunal examine le caractère apparent ou caché des désordres, au regard de l'article 1642, et l'effet de la clause de non-garantie. Une telle clause ne peut en principe jouer