Par une décision rigoureuse en date du 17 mai 2024, le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg apporte des précisions essentielles sur le régime de l’exception d’inexécution (*exceptio non adimpleti contractus*) dans le cadre d’un contrat d’entreprise de construction. Saisi d’un litige opposant un entrepreneur réclamant le solde de ses factures à un maître d’ouvrage invoquant divers vices et non-conformités — notamment l’absence de drainage périphérique contractuellement prévu —, le Tribunal rappelle la nature intrinsèquement temporaire et dilatoire de cette exception. En soulignant que l’inexécution, même avérée, ne saurait dispenser définitivement le débiteur de son obligation de paiement du prix, le juge luxembourgeois circonscrit l’usage de ce moyen de défense à une fonction de pression coercitive visant l’exécution, et non l’extinction de la dette. La décision est également remarquable par son analyse de la recevabilité des demandes indemnitaires après l’aliénation du bien immobilier, ainsi que par l’examen de la portée d’une transaction intervenue en cours de chantier. Ce jugement réaffirme ainsi l’équilibre nécessaire entre la protection du maître d’ouvrage face aux malfaçons et le droit de l’entrepreneur à percevoir la contrepartie de sa prestation, renvoyant la résolution du litige au mécanisme des dommages et intérêts reconventionnels. ## I. Faits et procédure Le litige trouve son origine dans la conclusion, le 19 février 2016, de deux contrats d’entreprise entre la SOCIETE1 (l’entrepreneur) et PERSONNE1 (le maître d’ouvrage) portant sur la construction de deux maisons jumelées à Luxembourg. L’une des habitations était destinée à l’usage personnel du maître d’ouvrage, tandis que la seconde a été vendue à des tiers par acte notarié du 8 décembre 2017. À la suite de l’achèvement des travaux en février 2018, l’entrepreneur a réclamé le paiement d’un solde de 41.630 euros TTC, correspondant à trois factures émises entre décembre 2017 et avril 2018. Face au refus de paiement du maître d’ouvrage, la SOCIETE1 a fait délivrer assignation le 26 juin 2020. Le défendeur a opposé l’exception d’inexécution, arguant de multiples désordres : absence de drainage circulaire (remplacé unilatéralement par une barrière d’étanchéité), défauts de finition (plinthes, appuis de fenêtres), empiètement d’un escalier extérieur sur la parcelle voisine et retards de livraison. À titre reconventionnel, il a sollicité la condamnation de l’entrepreneur à lui verser 73.840 euros à titre de dommages et intérêts et d’indemnités de retard. En réplique, l’entrepreneur a soulevé une exception de transaction, affirmant qu’un accord sur le prix et les griefs était intervenu le 18 octobre 2017, et a contesté la qualité à agir du défendeur pour les vices affectant la maison vendue. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal est confronté à une double problématique : d’une part, l’effet de l’exception d’inexécution sur l’exigibilité d’une créance de travaux et, d’autre part, la persistance du droit à agir du maître d’ouvrage après la vente du bien. **Sur l’exception d’inexécution :** Le Tribunal, se fondant sur l’article 1134 du Code civil, rappelle que l’exception d’inexécution est un droit de rétention purement défensif au sein d’un contrat synallagmatique. Les motifs soulignent trois caractéristiques fondamentales : 1. **Le caractère temporaire :** L’*excipiens* n’est pas libéré de son obligation, mais seulement autorisé à en suspendre l’exécution. 2. **La finalité coercitive :** Le moyen vise à obtenir l’exécution du contrat et non son extinction. Si l’exécution devient impossible, le créancier doit agir en résolution. 3. **L’absence d’effet sur l