## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-05-21, n° 1690 (JPLBail)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1690 /24 Dossier no. L-BAIL-594/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 MAI 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), instance reprise par: PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, comparant Maître Max MAILLET, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ET PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.), partie défenderesse, comparant Maître Sanae IGRI, avocate à la Cour, demeurant à Pétange. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 13 septembre 2023. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 5 octobre 2023. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut plaidée à l’audience du 28 mars 2024. A cette audience, Maître Anne Sophie BOUL, en remplacement de Maître Max MAILLET, qui se présenta pour PERSONNE2.), et Maître Clémence REMIER, en remplacement de Maître Sanae IGRI, qui se présenta pour PERSONNE3.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants : Suivant contrat de bail commercial du 24 juillet 2014, ayant pris effet le 15 août 2014 pour une durée de neuf années consécutives, bail renouvelable par tacite reconduction pour des périodes successives de trois années, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE3.) un local commercial d’environ 120 m2 ainsi qu’une cave dans un immeuble sis à LADRESSE4.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer indexé de 3.100 euros et d’une avance sur charges communes de 300 euros et contre fourniture d’une garantie bancaire à première demande de 12.400 euros. PERSONNE1.) est décédée en date du 18 janvier 2024. B. La procédure et les prétentions des parties : Par requête déposée en date du 13 septembre 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation d’PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - voir constater et déclarer que la partie requérante a valablement résilié le contrat de bail du 24 juillet 2014 pour motif grave et légitime avec effet au 14 août 2023, de sorte que la partie défenderesse est à considérer comme occupante sans droit ni titre ; - voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef dans le délai de 40 jours à partir de la notification, respectivement de la signification du jugement à intervenir ou dans le délai à fixer par le tribunal, sinon et faute 2 par elle de ce faire dans le délai imparti, voir d’ores et déjà autoriser la partie requérante à la faire expulser par la force publique et à mettre ses meubles et effets et ceux des personnes occupant les lieux de son chef sur le carreau, le tout à ses frais, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ; - voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de procédure de 2.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; - voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; - voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro L-BAIL-594/23. Par acte de reprise d’instance déposé au tribunal en date du 7 février 2024, PERSONNE2.) a déclaré reprendre l’instance introduite par feu PERSONNE1.). Il échet de lui en donner acte. PERSONNE3.) sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la partie adverse à lui payer une indemnité d’éviction de 150.000 euros, sinon l’institution d’une expertise pour chiffrer la valeur marchande du fonds de commerce. Il réclame en outre l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.500 euros. C. L’argumentaire des parties : PERSONNE2.) fait valoir que par courrier recommandé du 10 juin 2022, la partie bailleresse a procédé à la résiliation du contrat de bail avec effet au 14 août 2023, soit moyennant un préavis de plus de six mois et ceci pour motif grave et légitime lié à la réalisation d’importants travaux de transformation dans les lieux loués. Cette résiliation a été confirmée par plusieurs courriers subséquents tant de la bailleresse que de son mandataire. Elle donne ensuite à considérer que le locataire n’a jamais contesté la résiliation, mais aurait demandé un délai de déguerpissement plus élargi. La première demande de renouvellement n’émanerait pas du locataire et ne serait dès lors pas valable et la deuxième demande y afférente serait intervenue de manière tardive. La bailleresse se serait opposée au renouvellement du bail. Le locataire refuserait de quitter volontairement les lieux nonobstant la résiliation du bail, de sorte qu’il serait à considérer comme occupant sans droit ni titre. La résiliation du bail serait intervenue conformément aux dispositions de l’article 1762-11 du Code civil avec un préavis débutant le 10 juin 2022 pour prendre fin le 14 août 2023 à minuit, soit un délai de plus de 6 mois. Le bailleur aurait réclamé des devis relatifs aux travaux de transformation des lieux loués qu’il envisage d’effectuer. Il envisagerait entre autres d’installer un nouvel escalier et un nouveau monte-charge, de rénover les toilettes, de 3 procéder à la fermeture de niches et d’ouvertures dans le mur mitoyen ainsi qu’au réaménagement intérieur des lieux loués, de refaire l’intégralité de l’installation électrique vétuste, de remplacer l’intégralité de la vitrine du local commercial, de poser de nouvelles portes métalliques et de refaire l’installation de chauffage-sanitaire. PERSONNE3.) s’oppose à la demande en contestant la motivation sous-jacente à la résiliation. Il reproche à la bailleresse de vouloir en fait relouer le local à un loyer plus élevé. Il aurait donc contesté la validité de la résiliation du bail à plusieurs reprises et il aurait demandé le renouvellement du contrat de bail. Il aurait même proposé de participer financièrement à la réalisation des travaux. Les devis produits en cause auraient été établis concomitamment au dépôt de la requête et la réalisation des travaux projetés ne serait ni urgente, ni nécessaire. Par ailleurs, les travaux ne seraient pas d’une telle envergure qu’ils rendraient impossible son maintien dans le local commercial tel que cela résulterait du devis qu’il verse en cause. A défaut de résiliation fondée sur un motif réel et sérieux, il ne serait pas à qualifier d’occupant sans droit ni titre. Par ses manœuvres, la bailleresse essayerait d’échapper au paiement d’une indemnité d’éviction. PERSONNE3.) fait ensuite valoir qu’un nouveau contrat de bail a été conclu en date du 6 février 2024, dès lors que PERSONNE2.) aurait sollicité après le décès de PERSONNE1.) le paiement des « loyers » sur un autre compte bancaire. La partie adverse reconnaîtrait donc explicitement qu’un nouveau contrat de bail a été conclu par les parties avec effet au 1er mars 2024. Le loyer aurait été réglé, de sorte qu’il existerait un commencement d’exécution. Subsidiairement, il demande un délai de déguerpissement de 9 mois afin de lui permettre de trouver un nouveau local et d’honorer ses obligations à l’égard de son personnel. PERSONNE2.) conteste l’existence d’un nouveau contrat de bail en invoquant l’existence d’une erreur matérielle dans le courrier litigieux, qui aurait été annulé et remplacé par un deuxième courrier aux termes duquel le paiement des indemnités d’occupation a été réclamé. Elle estime ensuite qu’au vu de l’envergure des travaux à réaliser le maintien dans les locaux est impossible. Par ailleurs, il n’appartiendrait pas au locataire de décider de la nature des travaux à réaliser, de sorte que le devis versé par ce dernier ne saurait être pris en considération. Elle s’oppose finalement à l’octroi d’une indemnité d’éviction en l’absence de la moindre preuve du montant réclamé. D. L’appréciation du Tribunal : 1) La reprise d’instance Il ressort des pièces du dossier et des développements faits que suivant contrat de bail commercial du 24 juillet 2014, ayant pris effet le 15 août 2014 pour une durée de neuf années consécutives, bail renouvelable par tacite reconduction pour des périodes successives de trois années, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE3.) un local commercial d’environ 120 m2 ainsi qu’une cave dans un immeuble sis à L-ADRESSE4.), moyennant paiement 4 d’avance le premier de chaque mois d’un loyer indexé de 3.100 euros et d’une avance sur charges communes de 300 euros et contre fourniture d’une garantie bancaire à première demande de 12.400 euros. PERSONNE1.) est décédée en date du 18 janvier 2024. Suivant acte de notoriété du 23 janvier 2024 établi par le notaire PERSONNE4.), la succession de feue PERSONNE1.) est échue pour sa totalité à sa fille unique PERSONNE2.). Il échet donc de retenir que PERSONNE2.) a, par acte de reprise d’instance déposé en date du 7 février 2024, valablement repris l’instance introduite par PERSONNE1.). 2) La demande principale a) La recevabilité de la demande La demande de PERSONNE2.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi et n’étant pas spécialement contestée quant à sa recevabilité est à dire recevable. b) Le bien-fondé de la demande Suivant contrat de bail commercial du 24 juillet 2014, ayant pris effet le 15 août 2014 pour une durée de neuf années consécutives, bail renouvelable par tacite reconduction pour des périodes successives de trois années, sauf résiliation par l’une des parties moyennant préavis de 6 mois avant l’expiration de chaque période notifiée par lettre recommandée, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE3.) un local commercial d’environ 120 m2 ainsi qu’une cave dans un immeuble sis à L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer indexé de 3.100 euros et d’une avance sur charges communes de 300 euros et contre fourniture d’une garantie bancaire à première demande de 12.400 euros. Suivant les termes de l’article 1762-7 du Code civil, « le délai de résiliation du contrat de bail ne peut être inférieur à six mois. La résiliation est notifiée par lettre recommandée à la poste avec avis de réception ». L’article 1762-10 du Code civil prévoit que : « Le preneur peut - ainsi que le sous-locataire, si le bail n’interdit pas la sous-location - à la fin du bail demander le renouvellement de celuici. Toute clause contraire dans le contrat de bail écrit refusant au preneur ou au sous-locataire cette faculté est nulle de plein droit. La demande est à formuler par lettre recommandée adressée au bailleur avec accusé de réception à l’adresse indiquée dans le contrat de bail, sinon à son domicile ou siège social. Elle doit être formulée, sous peine de déchéance, au moins six mois avant l’expiration du contrat de bail. Le bailleur devra dans les trois mois dès réception, faire connaître son avis ». 5 L’article 1762-11 du Code civil dispose que : « Le bailleur peut résilier le bail avec effet immédiat en cas d’inexécution des obligations contractuelles par le preneur. Le bailleur peut résilier le bail avec le préavis prévu à l’article 1762-7, ou en refuser le renouvellement : 1. aux fins d’occupation personnelle par le bailleur ou par ses descendants au premier degré; 2. en cas d’abandon de toute location aux fins d’activité identique; 3. en cas de reconstruction ou de transformation de l’immeuble loué ». L’article 1762-12 du même code poursuit que « (1) Le bailleur peut toujours, au terme d’une durée de neuf années au moins d’occupation des lieux loués, résilier le bail, ou en refuser le renouvellement, sans devoir fournir de justification: 1. si le bailleur verse, avant la fin du bail au preneur une indemnité d’éviction; ou 2. si un tier