Le jugement commenté, rendu le 22 mai 2024 par la huitième chambre du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg (n° TAL-2023-07239), éclaire la mise en œuvre de la clause pénale en cas de résiliation unilatérale d'un compromis de vente immobilière. Le tribunal rappelle que la clause pénale constitue une évaluation conventionnelle et forfaitaire des dommages-intérêts, dispensant le créancier de prouver le préjudice effectivement subi, et qu'elle est exclusive de tout intérêt au taux légal. Il pose surtout le principe selon lequel la résiliation unilatérale d'une promesse synallagmatique de vente, faute de clause résolutoire, n'opère pas résolution de plein droit : la partie lésée doit en demander la résolution en justice, conformément à l'article 1184 du Code civil. Le juge retient que le défendeur, qui invoquait une prétendue caducité ou une absence d'effet du compromis, n'a pas rapporté la preuve de cette allégation, sa propre lettre de résiliation étant incompatible avec la version des faits qu'il présentait. La décision combine ainsi une application rigoureuse des règles probatoires et une lecture classique du régime de la résolution judiciaire. ## I. Faits et procédure La société anonyme SOCIETE1.) SA a conclu avec PERSONNE1.), commerçant, un compromis de vente portant sur un terrain à bâtir de 4,20 ares, sis à Luxembourg, pour un prix de 380.000 euros. Le compromis, signé le 28 avril 2021, prévoyait la passation de l'acte notarié au plus tard le 30 juin 2021, était soumis à une condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire dans un délai de six semaines, et comportait une clause pénale fixant à 10 % du prix l'indemnité due par la partie qui résilierait le compromis sans respecter ses clauses. Il ne contenait pas de clause résolutoire. Par courrier rédigé en allemand du 6 mai 2021, PERSONNE1.) a informé la venderesse, en termes brefs, qu'après relecture du compromis rédigé en français, il avait décidé de ne pas vendre le terrain et entendait « aufkündigen » la convention. Une mise en demeure de passer l'acte notarié, datée du 1er décembre 2021, est restée sans effet ; le terrain a été revendu à un tiers le 22 décembre 2021. La société SOCIETE1.) a mis en demeure le vendeur, le 9 juin 2023, de payer la clause pénale, puis a introduit une action par exploit du 19 juillet 2023. Le défendeur a conclu le 5 janvier 2024, soutenant que le compromis était dépourvu d'effet, le prix n'étant plus approprié à un terrain à bâtir, et qu'il en avait été informé oralement par le représentant de la demanderesse. La demanderesse n'ayant pas conclu dans le délai imparti, l'affaire a été instruite selon la procédure de mise en état simplifiée, clôturée le 21 février 2024 et prise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal était saisi de deux questions : le compromis devait-il être résolu en raison de l'inexécution imputable au vendeur, et la clause pénale était-elle applicable à l'indemnisation sollicitée ? Sur le premier point, le tribunal rappelle que chaque partie doit prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention (article 58 du Nouveau Code de procédure civile ; article 1315 du Code civil), et que le défendeur qui excipe d'un fait extinctif se mue en demandeur au regard de ce fait (*reus in excipiendo fit actor*). Il relève que l'allégation de PERSONNE1.) selon laquelle la venderesse lui aurait déclaré la vente sans effet n'est corroborée par aucune pièce et qu'elle est contredite par le courrier du 6 mai 2021, qui ne fait aucune mention d'une telle discussion et qui révèle au contraire une décision de retrait prise après relecture du contrat. Le tribunal en déduit une inexécution contractuelle grave et prononce la résolution judiciaire du compromis, en se fondant sur les articles 1134 et 1184 du Code civil. Sur le second point, le tribunal qualifie la clause de clause pénale au sens de l'article 1226 du Code civil, en soulignant son caractère forfaitaire : elle dispense le créancier de prouver le préjudice et interdit au débiteur de discuter son importance. Il en tire qu'il y a lieu de condamner PERSONNE1.) au paiement de 38.000 euros. Il refuse en revanche d'assortir cette somme d'intérêts légaux, au motif que la fixation conventionnelle de l'indemnité tient lieu de toute réparation. Les demandes réciproques au titre de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile sont rejetées, l'iniquité n'étant pas démontrée, et les dépens sont mis à la charge du défende