Le présent arrêt de la Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg, deuxième chambre, du 27 mai 2024 (n° 93/24, rôle CAL-2023-00978), rappelle utilement la distinction, en matière de compromis de vente immobilière, entre la clause pénale, qui sanctionne l'inexécution de l'obligation de régulariser l'acte authentique après mise en demeure, et le mécanisme du dépôt de garantie, dont le sort est gouverné par la réalisation ou la défaillance des conditions suspensives. La Cour confirme que la clause pénale ne saurait sanctionner l'inertie de l'acquéreur dans ses démarches de financement lorsque la stipulation vise, en termes clairs, le seul refus de passer l'acte définitif, et qu'aucune mise en demeure préalable n'a été adressée. S'agissant du dépôt de garantie, elle fait application stricte de la convention des parties : il appartient à l'acquéreur qui en réclame la restitution de prouver qu'il a accompli toutes les diligences utiles à l'obtention du prêt et que la défaillance de la condition suspensive ne lui est pas imputable. Faute d'une telle preuve, le dépôt revient au vendeur. La solution, classique dans son principe, illustre la rigueur probatoire attachée aux clauses de cette nature. ## I. Faits et procédure Par acte authentique de vente conditionnelle reçu le 14 novembre 2019 par notaire à Villerupt (France), PERSONNE2.) a promis de céder à PERSONNE1.) une maison d'habitation sise en France, moyennant un prix dont le financement était subordonné à l'obtention d'un prêt de 400.000 euros dans un délai de quarante-cinq jours. L'acte définitif devait être signé au plus tard le 31 janvier 2020. L'acquéreur, entré en jouissance anticipée le 15 décembre 2019, a versé un dépôt de garantie de 20.000 euros, dont le délai de versement a été prorogé par avenant du 9 décembre 2019. Une mise en demeure de présenter un accord ou un refus bancaire a été signifiée le 11 mai 2020, puis, le 12 juin 2020, une mise en demeure de payer la somme de 40.000 euros au titre de la clause pénale. L'acte définitif n'a jamais été signé. Saisi par exploit du 27 août 2020, le tribunal d'arrondissement de Diekirch, par jugement du 4 juillet 2023, a déclaré non fondée la demande en paiement de la clause pénale, a ordonné la restitution du dépôt de garantie au vendeur, a rejeté la demande reconventionnelle de remboursement et a alloué une indemnité de procédure de 1.000 euros au vendeur, après avoir retenu la compétence des juridictions luxembourgeoises sur le fondement de l'article 4 du règlement (UE) n° 1215/2012 et l'application de la loi française au titre de l'article 3 du règlement (CE) n° 593/2008 et de la clause de choix de loi. L'acquéreur a relevé appel limité, sollicitant la restitution du dépôt de garantie, le remboursement de 1.800 euros de frais de réparation et une indemnité de procédure. Le vendeur a formé appel incident, réclamant la clause pénale ou, subsidiairement, 35.000 euros au titre du pouvoir modérateur du juge, ainsi que des frais et honoraires d'avocat. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la clause pénale est-elle applicable en l'absence de signature de l'acte définitif, en l'absence de mise en demeure de signer et en l'absence de démonstration d'une inertie de l'acquéreur quant au financement ?** La Cour retient que la clause, rédigée en termes précis, sanctionne « une quelconque des parties » qui, après avoir été mise en demeure, ne régularise pas l'acte authentique. Elle en déduit, par adoption de motifs, qu'elle vise le refus de passation de l'acte dans les délais prévus et non l'inertie de l'acquéreur dans ses démarches d'obtention du prêt. Surtout, il ne résulte pas du dossier qu'une sommation ou mise en demeure de signer l'acte authentique ait été adressée à l'acquéreur, condition préalable de la mise en œuvre de la clause. L'appel incident est donc rejeté. **Second problème : le dépôt de garantie doit-il être restitué à l'acquéreur ?** L'acte prévoit trois hypothèses : imputation sur le prix si la vente se réalise ; restitution à l'acquéreur si une condition suspensive défaille, « à charge pour ce dernier d'apporter la preuve que cette non-réalisation ne provient pas de son fait, de sa faute ou de sa négligence » ; acquisition définitive par le vendeur, à titre de dommages-intérêts, si toutes les conditions sont réalisées mais que l'acte ne peut être dressé par la faute de l'acquéreur. La Cour constate que la condition de financement a défailli et qu'