Le jugement n° 600/24 rendu le 27 mai 2024 par la Justice de paix de Diekirch consacre une application classique mais instructive du régime de la prorogation légale des baux à usage d'habitation au Grand-Duché de Luxembourg, dans l'hypothèse de la transmission du bail au décès du locataire. Le tribunal y affirme que le contrat conclu initialement par la mère du demandeur a été valablement repris par le frère du bailleur, en application de l'article 13, paragraphe 1, de la loi modifiée du 21 septembre 2006, dès lors qu'une communauté domestique est présumée, faute de renseignements contraires, entre le repreneur et le locataire décédé. Le juge rappelle ensuite que la personne protégée, tenue de recevoir le transfert, doit néanmoins respecter les règles de résiliation et les délais de préavis. Il valide la résiliation pour besoin personnel notifiée par le bailleur au titre de l'article 12, paragraphe 2, a), de la loi, en s'appuyant sur le contrôle in concreto de la sincérité du besoin invoqué et sur l'appréciation souveraine des juges du fond. La décision ordonne le déguerpissement avec un délai de deux mois, fixe une indemnité d'occupation de 500 euros par mois à compter du 1er février 2024, rejette la demande d'indemnité de procédure et celle d'exécution provisoire. Elle illustre ainsi la combinaison, en matière locative, de la présomption de cohabitation, de la faveur légale accordée au maintien du locataire et de l'encadrement strict de la résiliation pour besoin personnel. ## I. Faits et procédure Le demandeur, PERSONNE1.), a saisi par requête déposée le 7 février 2024 la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, à l'encontre de son frère, PERSONNE2.). Le bail d'habitation initialement conclu avec leur mère, PERSONNE3.), aurait été repris par le défendeur à la suite du décès de celle-ci survenu le 31 octobre 2018. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 juillet 2023, le mandataire du bailleur aurait résilié ce bail pour cause de besoin personnel dans le chef du bailleur, le préavis courant du 1er août 2023 pour expirer le 31 janvier 2024. Le demandeur sollicitait la constatation de la résiliation du bail, la qualification de la partie défenderesse d'occupant sans droit ni titre à compter du 1er février 2024, son déguerpissement forcé, une indemnité d'occupation mensuelle de 500 euros, une indemnité de procédure de 1.000 euros, et se réservait l'action en dommages-intérêts pour dégâts locatifs. Régulièrement cité à personne, le défendeur ne comparut pas à l'audience du 13 mai 2024 et ne se fit pas représenter. Le tribunal statua par jugement réputé contradictoire en application de l'article 79, alinéa 2, du nouveau code de procédure civile. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question principale posée au tribunal était double : il fallait d'abord déterminer si le bail avait été valablement transmis au défendeur à la suite du décès du locataire originaire, puis vérifier si la résiliation notifiée pour besoin personnel était régulière et de nature à justifier le déguerpissement. Sur le premier point, le tribunal rappelle le texte de l'article 13, paragraphe 1, de la loi de 2006, qui prévoit la continuation du contrat à durée indéterminée au profit, notamment, des descendants, ascendants ou concubins ayant vécu en communauté domestique avec le locataire depuis au moins six mois à la date du décès et ayant déclaré leur domicile à la commune dans le logement durant cette période. Le juge relève que le transfert opère de plein droit au profit des personnes protégées, qui ne peuvent y renoncer mais doivent, si elles entendent cesser d'occuper les lieux, résilier le bail dans le respect des délais légaux. Il constate que la mère du demandeur était inscrite à l'adresse litigieuse et que le défendeur y était domicilié depuis 2017. Faute d'éléments contraires, la communauté domestique est présumée pour la période antérieure au décès, de sorte que le bail a été valablement repris. Sur le second point, le tribunal rappelle le principe de prorogation de tout contrat de bail d'habitation visé par la loi, sauf exceptions énumérées à l'article 12, paragraphe 2, parmi lesquelles le besoin personnel du bailleur ou d'un parent ou allié jusqu'au troisième degré. Il précise que le bailleur invoquant un besoin personnel est cru sur parole, pour autant que son affirmation ne soit pas contredite par les éléments de la cause, cette appréciation étant opérée in concreto au regard du besoin allégué et sur la base des indications fournies. Les juges du fond apprécient souverainement l'existence de ce besoin au vu des pièces du dossier. En l'espèce, le motif invo