Le jugement n° 601/24 rendu le 27 mai 2024 par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, illustre de manière classique le régime contentieux de la défaillance du preneur au paiement des loyers et avances sur charges en droit luxembourgeois du bail d'habitation. Le juge de paix retient que le bail, prorogé par avenant jusqu'au 31 décembre 2023 puis reconduit de plein droit pour une durée indéterminée faute de motif légal de non-reconduction, n'avait pas cessé de produire ses effets, et qu'une contestation du locataire non étayée par la preuve d'un trouble de jouissance ne saurait justifier le non-paiement. Il condamne le locataire au paiement de 20.150 euros d'arriérés, prononce la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur et ordonne le déguerpissement, tout en rejetant l'indemnité de procédure et la demande d'exécution provisoire, faute d'urgence ou de péril en la demeure. La portée de la décision tient moins à l'originalité de ses solutions qu'à la rigueur avec laquelle elle articule la charge de la preuve, la gravité du manquement contractuel et le caractère exceptionnel de l'exécution provisoire facultative. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail conclu le 21 décembre 2021, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.) un appartement situé au premier étage d'un immeuble sis à L-ADRESSE1.). Le bail a été prolongé par avenant du 1er juillet 2023 jusqu'au 31 décembre 2023. Aucun motif légal de non-reconduction n'ayant été invoqué, il a été prorogé pour une durée indéterminée. Suivant requête déposée au greffe de la Justice de paix de Diekirch le 12 mars 2024, la bailleresse a sollicité la condamnation du locataire au paiement de 17.050 euros au titre des arriérés de loyer et d'avances sur charges pour la période de mai 2023 à mars 2024, assortis des intérêts légaux, ainsi que la résiliation du bail pour non-paiement, le déguerpissement, une indemnité de procédure de 500 euros et l'exécution provisoire. À l'audience du 13 mai 2024, la demanderesse a augmenté sa demande de 3.100 euros au titre des mois d'avril et de mai 2024, ce dont le tribunal lui a donné acte. Le défendeur, comparant en personne, a fait valoir que le bail n'aurait pas été reconduit par la bailleresse et que l'appartement aurait fait l'objet de fuites d'eau, justifiant selon lui le non-paiement. Le tribunal a pris l'affaire en délibéré et rendu son jugement à l'audience du 27 mai 2024, statuant contradictoirement et en premier ressort. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait une double question. D'une part, il s'agissait de déterminer si le bail était toujours en vigueur à la date de la demande, en dépit de la contestation du locataire quant à sa reconduction. D'autre part, il fallait apprécier si l'allégation de fuites d'eau constituait une justification suffisante du non-paiement des loyers et, dans l'affirmative, si le manquement pouvait fonder la résiliation judiciaire aux torts du preneur. Sur la première question, le tribunal relève que le contrat, prolongé par avenant jusqu'au 31 décembre 2023, s'est trouvé prorogé pour une durée indéterminée « à défaut de motif prévu par la loi s'y opposant ». Le raisonnement est conforme au mécanisme légal de reconduction tacite des baux d'habitation : la bailleresse, qui n'a invoqué aucun motif de non-reconduction admis par la loi, ne pouvait mettre fin au bail à son échéance. La contestation du locataire se heurtait donc à la continuité juridique du contrat. Sur la seconde question, le juge rappelle que la justification du non-paiement suppose la démonstration d'un trouble de jouissance. Le locataire, qui n'en rapporte pas la preuve, ne peut opposer à l'action en paiement une exception tirée de désordres allégués de manière générale. Au vu des pièces produites et des explications fournies à l'audience, la créance est établie pour 20.150 euros (17.050 + 3.100). Le tribunal en déduit que le non-paiement des loyers et avances aux échéances convenues constitue une cause justificative de résiliation, qu'il retient à titre de manquement grave imputable au seul locataire. La résiliation aux torts du preneur et le déguerpissement, assorti d'un délai de quarante jours et d'une autorisation d'expulsion par la force publique aux frais du défendeur, en sont la conséquence logique. Sur les accessoires, le rejet de l'indemnité de procédure procède de l'absence de justification, par la demanderesse, de ce qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais non compris dans les dépens.