## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-05-28, n° 1795 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 1795/24 du 28.5.2024 Dossier n° L-BAIL-673/23 Audience publique extraordinaire du vingt-huit mai deux mille vingt-quatre ---------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.), demeurant tous deux à L-ADRESSE1.) ; parties demanderesses au principal, parties défenderesses sur reconvention comparant par Maître Maureen NASTASI, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Pierre BRASSEUR, avocat à la Cour, demeurant tous deux à Luxembourg ; et PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.) ; partie défenderesse au principal, partie demanderesse sur reconvention, 2 / 13 comparant en personne. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg le 12 octobre 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du vendredi, 10 novembre 2023 à 9 heures, salle JP 0.02. Après deux remises, elle fut utilement retenue à l’audience publique du mardi, 5 mars 2024 à 9 heures, salle JP 0.15. Les parties demanderesses au principal et défenderesses sur reconvention, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), comparurent par Maître Maureen NASTASI, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Pierre BRASSEUR, avocat à la Cour, tandis que la partie défenderesse au principal et demanderesse sur reconvention, PERSONNE3.), comparut en personne. Après avoir entendu les parties en leurs explications et conclusions, le tribunal refixa l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 7 mai 2024 à 9 heures, salle JP 0.15, lors de laquelle elle fut utilement retenue. Les parties demanderesses au principal et défenderesses sur reconvention, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), recomparurent par Maître Maureen NASTASI, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Pierre BRASSEUR, avocat à la Cour, tandis que la partie défenderesse au principal et demanderesse sur reconvention, PERSONNE3.), recomparut en personne. Les parties furent entendues en leurs explications et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 12 octobre 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à leur payer la somme de 28.100.- euros au 3 / 13 titre d’arriérés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde. Les requérants réclament en outre la condamnation de la partie défenderesse à « vider la cave de sous ses effets personnels et l’enlever la voiture de l’emplacement parking », sinon de se voir autoriser à faire retirer les effets personnels et la voiture aux frais du défendeur. Ils sollicitent finalement une indemnité de procédure de 1.500.- euros, la condamnation du défendeur aux frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir. La demande est régulière en la forme et partant recevable. PERSONNE3.) s’oppose à toutes les demandes et sollicite à titre reconventionnel la condamnation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à lui rembourser l’intégralité des avances sur charges payées, soit la somme de 16.100.- euros, et leur condamnation à lui restituer sa voiture et ses effets personnels endéans les 15 jours suivant le jugement à intervenir sous peine d’une astreinte journalière de 500.euros. 1) Moyens et demandes des parties Suivant contrat de bail du 22 juillet 2009, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. a donné en bail à PERSONNE3.) un appartement, avec cave et un emplacement de parking, dans une résidence sise à L-ADRESSE3.), moyennent un loyer mensuel de 700.- euros et une avance sur charges de 100.- euros par mois. Les requérants exposent que, suite à leur acquisition de l’appartement loué par PERSONNE3.) à l’époque, ils auraient repris le contrat de bail à partir du 1er janvier 2018. Ils auraient informé le défendeur de leur qualité de bailleurs et auraient augmenté le loyer mensuel à 900.- euros mais maintenu l’avance sur charges à 100.euros par mois. A partir du mois de janvier 2018, la partie défenderesse aurait cessé le paiement du loyer pendant près d’un an avant de régulariser la situation. Or, dès le mois de janvier 2019, les arriérés de loyers et d’avances sur charges se seraient à nouveau accumulés. Le contrat de bail aurait finalement été résilié entre les parties et la partie défenderesse aurait dû quitter les lieux au 30 novembre 2020. La partie défenderesse resterait cependant redevable des loyers pour la période de janvier 2019 à novembre 2020, soit la somme de 20.700.- euros, et la somme de 2.300.- euros à titre d’arriérés d’avances sur charges pour la même période. 4 / 13 Comme, en outre, la partie défenderesse aurait omis de libérer la cave de l’appartement et occuperait toujours l’emplacement de parking, ils réclament une indemnité d’occupation à hauteur de 150.- euros par mois. Ils sollicitent dès lors la condamnation de PERSONNE3.) à leur payer la somme de 5.100.- euros au titre d’indemnités d’occupation sans droit ni titre pour la période de décembre 2020 à octobre 2023 ainsi que sa condamnation à vider la cave et à enlever sa voiture du garage. Lors de l’audience des plaidoiries du 5 mars 2024, les requérants ont augmenté leur demande au titre des indemnités d’occupation pour la période de novembre 2023 à février 2024 pour conclure à la condamnation du défendeur à leur payer la somme de 5.850.- euros à ce titre. PERSONNE3.) soulève tout d’abord le défaut de qualité pour agir des requérants en contestant que ces derniers soient propriétaires de l’appartement. Il explique que PERSONNE1.) aurait été un des associés de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. et qu’il aurait été l’avocat de celle-ci et de PERSONNE1.). Le 9 mai 2027, Monsieur PERSONNE1.) serait devenu gérant de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. et aurait par la suite, en sa qualité de gérant, vendu l’appartement en question à lui-même et à son épouse. Il conteste l’existence de cette vente et réclame la production de l’acte notarié de vente. Au fond, il conteste toutes les demandes. A défaut pour les requérants d’établir leur qualité de bailleurs, leurs demandes seraient infondées, tout en réclamant de manière contradictoire leur condamnation à lui restituer les avances sur charges et sa voiture et ses effets personnels. Comme la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. aurait trouvé un autre locataire acceptant le paiement d’un loyer plus élevé, on lui aurait demandé de quitter les lieux, ce qu’il aurait accepté (l’appartement n’ayant pas été sa résidence principale). Il aurait remis les clés au mois de février 2020 à une voisine afin que celle-ci les continue à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. Il conteste cependant avoir accepté le changement de bailleur et avoir payé le loyer sur le compte bancaire des époux GROUPE1.) et avoir accepté l’augmentation du loyer mensuel, le courrier d’information ne pouvant constituer d’avenant au contrat de bail. Sur question, il reconnaît ne pas avoir payé non plus le loyer au bénéfice de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. « en attendant que la situation s’éclaircisse ». Ainsi, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. lui redevrait des honoraires pour plus de 100.000.- euros et PERSONNE1.) lui redevrait également de l’argent à titre privé. Il soulève en outre que toutes les correspondances en 2020 auraient été signées par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. et non pas par les prétendus nouveaux bailleurs. 5 / 13 Il s’oppose également à la demande au titre des arriérés d’avances sur charges réclamés et demande à titre reconventionnel la condamnation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à lui restituer l’intégralité des avances sur charges payées depuis le début du bail, à défaut pour les bailleurs de lui avoir remis un décompte des charges. Aux termes du contrat de bail, un décompte annuel des charges aurait dû être établi sur base des charges réelles et des consommations d’électricité et d’eaux individuelles. Or, l’appartement serait dépourvu de compteurs individuels, étant donné « qu’administrativement l’appartement n’existe pas », et aurait en réalité constitué une unité avec l’appartement situé au-dessus. A titre reconventionnel, PERSONNE3.) sollicite dès lors la condamnation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à lui rembourser la somme de 16.800.- euros [(100 x 12) x 14 ans]. PERSONNE3.) affirme avoir vidé la cave au moment de son déménagement, tout en déclarant que certains des objets visibles sur les photos versées lui appartiendraient. Il explique que les déménageurs auraient oublié ces objets mais reproche aux requérants de ne pas l’avoir rendu attentif de la présence d’objets lui appartenant dans la cave. Ce ne serait que trois ans après la libération des lieux que les requérants lui auraient réclamé d’enlever ses objets et de lui réclamer le paiement d’une indemnité d’occupation. En ce qui concerne la voiture, il reconnaît être le propriétaire de celle-ci mais conteste qu’elle soit garée sur l’emplacement appartenant aux requérants. Comme les places de parking ne seraient pas numérotées et qu’on lui avait dit qu’il pouvait se garer sur n’importe quelle place, et à défaut pour les requérants d’établir qu’il occupe leur emplacement, ils seraient à débouter de leur demande. A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation des requérants à lui restituer sa voiture dans les 15 jours à partir du jugement à intervenir sous peine d’une astreinte de 500.- euros par jour de retard. Il serait d’accord à enlever ses objets tant dans la cave que sa voiture mais ne pourrait accéder aux lieux, à défaut de disposer des clés d’accès. Finalement, PERSONNE3.) réclame une indemnité de procédure de 1.500.- euros. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) répliquent en affirmant que PERSONNE3.) aurait accepté le changement de bailleurs en payant les loyers et les avances sur charges sur leur compte commun indiqué dans le courrier d’information. En acceptant de payer le loyer augmenté à 900.- euros pendant toute l’année 2018, il aurait également accepté cette augmentation du loyer. Ils soutiennent en outre qu’à plusieurs reprises, ils auraient contacté PERSONNE3.) afin de que celui-ci retire ces effets personnels, sans succès. 6 / 13 Afin de mettre un terme au litige quant aux objets situés dans la cave et de la voiture garée au parking de la résidence, l’affaire fut refixée afin de permettre aux parties d’organiser leur enlèvement. Lors de l’audience des plaidoiries du 7 mai 2024, les requérants ont informé le tribunal que la situation serait inchangée. Malgré deux demandes écrites adressées à PERSONNE3.) pour organiser un rendez-vous, ce dernier ne se serait pas manifesté. Ils augmentent dès leur demande au titre des indemnités d’occupation pour les mois de mars et avril 2024 pour réclamer au final la condamnation de PERSONNE3.) à leur payer la somme de 29.150.- euros. PERSONNE3.) reconnaît avoir reçu les courriers des parties adverses et ne pas avoir y donné suite. En ce qui concerne la voiture, il explique qu’avant de pouvoir faire retirer sa voiture à l’aide d’un professionnel, il devrait une première fois se rendre sur les lieux afin de vérifier l’état de celle-ci. Pour ces raisons, il réclame la remise des clés d’accès aux parties