## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-05-28, n° 1799 (JPLCIV)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 1799/24 du 28.5.2024 Dossier n° L-CIV-706/23 Audience publique extraordinaire du vingt-huit mai deux mille vingt-quatre ---------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.) et son époux PERSONNE2.), demeurant tous deux à L-ADRESSE1.) ; parties demanderesses au principal, parties défenderesses sur reconvention, comparant par Maître Valentin FÜRST, avocat, demeurant à Luxembourg ; et PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.) ; partie défenderesse au principal, partie demanderesse sur reconvention, 2 / 16 comparant par Maître Antoine STOLTZ, avocat à la Cour, demeurant à Esch-surAlzette. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits Par exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN du 23 novembre 2023, PERSONNE1.) et son époux PERSONNE2.) ont fait donner citation à PERSONNE3.), à comparaître devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, à l’audience publique du jeudi, 14 décembre 2023 à 15 heures, salle JP 1.19. Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi, 7 mai 2024 à 9 heures, salle JP 0.15. Les parties demanderesses au principal et défenderesses sur reconvention, PERSONNE1.) et son époux PERSONNE2.), comparurent par Maître Valentin FÜRST, avocat, tandis que la partie défenderesse au principal et demanderesse sur reconvention, PERSONNE3.), comparut par Maître Antoine STOLTZ, avocat à la Cour. Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Par exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN du 23 novembre 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait donner citation à PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, pour : - principalement voir dire que le contrat de prêt à usage du 18 février 2020 a cessé de produire ses effets au jour de la signature de l’acte de vente notarié, soit le 13 mai 2020, partant dire que PERSONNE3.) est occupante sans droit ni titre depuis le 2 mai 2019, sinon à partir du 13 mai 2020, d’un appartement sis à L-ADRESSE2.), la voir condamner au déguerpissement et la voir condamner à leur payer une indemnité d’occupation sans droit ni titre d’un montant de 480.708.- euros, à augmenter des intérêts légaux à partir du 2 mai 2019, sinon à partir de la demande en justice, chaque fois jusqu’à solde, sinon à leur payer une indemnité d’occupation sans droit ni titre d’un montant de 373.884.- euros, à augmenter des intérêts légaux à partir du 13 mai 2020, sinon à partir du jour de la demande en justice, chaque fois jusqu’à solde ; 3 / 16 - subsidiairement dire que le contrat de prêt à usage du 18 février 2020 est nul pour cause de dol, partant dire que PERSONNE3.) est occupante sans droit ni titre depuis le 2 mai 2019, sinon à partir du 13 mai 2020, d’un appartement sis à L-ADRESSE2.), la voir condamner au déguerpissement et la voir condamner à leur payer une indemnité d’occupation sans droit ni titre d’un montant de 480.708.- euros, à augmenter des intérêts légaux à partir du 2 mai 2019, sinon à partir de la demande en justice, chaque fois jusqu’à solde, sinon à leur payer une indemnité d’occupation sans droit ni titre d’un montant de 373.884.euros, à augmenter des intérêts légaux à partir du 13 mai 2020, sinon à partir du jour de la demande en justice, chaque fois jusqu’à solde ; - plus subsidiairement, dire que la clause 2 du prêt à usage du 18 février 2020 est nulle « alors qu’il s’agit de conditions purement potestatives », partant annuler le contrat de prêt à usage, partant dire que PERSONNE3.) est occupante sans droit ni titre depuis le 2 mai 2019, sinon à partir du 13 mai 2020, d’un appartement sis à L-ADRESSE2.), la voir condamner au déguerpissement et la voir condamner à leur payer une indemnité d’occupation sans droit ni titre d’un montant de 480.708.- euros, à augmenter des intérêts légaux à partir du 2 mai 2019, sinon à partir de la demande en justice, chaque fois jusqu’à solde, sinon à leur payer une indemnité d’occupation sans droit ni titre d’un montant de 373.884.- euros, à augmenter des intérêts légaux à partir du 13 mai 2020, sinon à partir du jour de la demande en justice, chaque fois jusqu’à solde ; - encore plus subsidiairement, dire que la partie défenderesse « n’a pas exécuté les obligations qui pèsent dans son chef en application du prédit contrat de prêt à usage du 18 février 2020 » et par conséquent « dire que le prédit contrat de prêt à usage du 18 février 2020 est résolu de plein droit depuis le 18 février 2020 », partant dire que PERSONNE3.) est occupante sans droit ni titre depuis le 2 mai 2019, sinon à partir du 13 mai 2020, d’un appartement sis à L-ADRESSE2.), la voir condamner au déguerpissement et la voir condamner à leur payer une indemnité d’occupation sans droit ni titre d’un montant de 480.708.- euros, à augmenter des intérêts légaux à partir du 2 mai 2019, sinon à partir de la demande en justice, chaque fois jusqu’à solde, sinon à leur payer une indemnité d’occupation sans droit ni titre d’un montant de 373.884.- euros, à augmenter des intérêts légaux à partir du 13 mai 2020, sinon à partir du jour de la demande en justice, chaque fois jusqu’à solde. En tout état de cause, les requérants sollicitent la condamnation de la partie défenderesse à leur payer une indemnité d’un montant de 10.000.- euros au titre du préjudice moral subi. Finalement, ils réclament une indemnité de procédure de 2.500.- euros, la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance et l’exécution provisoire jugement à intervenir. 4 / 16 PERSONNE3.) conclut à l’incompétence du tribunal saisi et partant à l’irrecevabilité de la demande. Au fond, elle s’oppose à toutes les demandes et sollicite à titre reconventionnel la condamnation d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à lui payer la somme de 10.000.- euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi. Elle réclame en outre la somme de 3.510.euros en réparation du préjudice matériel qui serait constitué par les frais d’avocat exposés sur base des articles 6-1, sinon 1382 et 1383 du Code civil et une indemnité de procédure de 1.250.- euros. I) Moyens et demandes des parties PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent avoir signé en date du 2 mai 2019 un compromis de vente avec la partie défenderesse portant sur l’acquisition d’un appartement sis à L-ADRESSE2.). Par contrat de prêt à usage du 18 février 2020, les parties auraient convenu d’un droit d’habitation pour PERSONNE3.) (et son infirmière) après la vente de l’appartement « jusqu’à son déménagement dans une maison de retraite / de soins ou, à défaut, jusqu’à son décès ». Compte tenu de l’état de santé de PERSONNE3.), atteinte de la maladie de Parkinson, son fils aurait mené toutes les négociations. Celui-ci leur aurait affirmé à plusieurs reprises que les démarches seraient en cours afin de trouver une structure adaptée aux besoins de la partie défenderesse. L’acte notarié de vente authentique aurait été signé par devant le notaire Maître PERSONNE4.) en date du 2 mai 2019. Les requérants expliquent qu’ils se seraient régulièrement renseignés auprès du fils de PERSONNE3.), PERSONNE5.), de l’état des recherches et que ce dernier leur aurait toujours répondu que celles-ci seraient en cours. Ils rembourseraient depuis cinq ans le prêt contracté pour l’achat de l’appartement (avec une augmentation importante du taux d’intérêt) sans pouvoir bénéficier de leur bien. Par courrier recommandé du 17 août 2023, le mandataire des parties requérantes aurait mis la partie défenderesse en demeure d’établir les recherches entreprises en vue du relogement de PERSONNE3.). Le mandataire de la partie défenderesse aurait répondu en contestant toute obligation pour PERSONNE3.) de rechercher un nouveau logement et aurait soutenu que sa mandante bénéficierait d’un droit d’habitation qui perdurerait tant qu’elle serait capable d’occuper personnellement les lieux ou jusqu’à son décès. Le mandataire des requérants précise qu’au moment de l’envoi du courrier de mise en demeure du 17 août 2023, il n’aurait pas été en possession de l’acte notarié, 5 / 16 ces mandants lui ayant uniquement remis le contrat de prêt à usage en pensant que celui-ci serait toujours en cours d’exécution. Or, dans la mesure où l’acte authentique de vente ne mentionne ni le contrat de prêt à usage ni un quelconque droit d’habitation, les parties auraient à l’évidence décidé de mettre un terme au contrat de prêt à usage. Ceci résulterait également de l’acte notarié lui-même, qui sous le point « Propriété – Jouissance » indiquerait que : « La partie acquéreuse aura la propriété de l’immeuble faisant l’objet de la présente vente par l’effet des présentes. Elle en aura la jouissance pleine et effective à partir de ce même jour ». Les requérants concluent que PERSONNE3.) serait partant à qualifier d’occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 13 mai 2020 et serait à condamner au déguerpissement. Les requérants affirment en outre que le fils de PERSONNE3.) occuperait également les lieux sans y avoir été autorisé. Etant donné qu’ils auraient été privés de la jouissance de leur bien depuis le 13 mai 2020, les requérants réclament une indemnisation pour leur préjudice depuis le jour du compromis de vente du 2 mai 2019 au motif que le compromis de vente « constitue un acte de vente parfait », sinon à partir du 13 mai 2020. Le montant de cette indemnité d’occupation sans droit ni titre devrait être évalué sur base de la valeur locative du bien. En application de l’article 3 (1) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, la valeur locative annuelle d’un logement ne saurait dépasser les 5 % du capital investi. Comme en l’espèce le capital investi serait de 2.136.520.- euros, la valeur locative annuelle s’élèverait à 106.826.- euros, soit à 8.902.- euros par mois. Les requérants réclament dès lors la condamnation de PERSONNE3.) à leur payer la somme de 480.708.- euros (54 x 8.902) au cas où le tribunal retiendrait qu’ils seraient privés de la jouissance de leur bien depuis le compromis de vente (54 mois), sinon la somme de 373.884.- euros dans l’hypothèse d’une privation de la jouissance de l’appartement depuis l’acte authentique de vente (42 mois). A supposer que le tribunal viendrait à la conclusion que le contrat de prêt à usage n’aurait pas cessé de produire ses effets après la signature de l’acte notarié et qu’il serait partant toujours en cours d’exécution, les requérants demandent à titre subsidiaire de prononcer la nullité du contrat de prêt à usage pour vice de consentement et plus précisément pour dol, sinon en raison de conditions purement potestatives. 6 / 16 Les requérants soutiennent que PERSONNE3.) se serait engagée à rechercher un autre logement et qu’elle aurait été autorisée à continuer à occuper les lieux, soit jusqu’à ce déménagement, soit jusqu’à mort. Ils renvoient à l’attestation testimoniale du sieur PERSONNE6.) qui confirmerait les propos du fils de PERSONNE3.) selon lesquels le déménagement de cette dernière serait une question de semaines. Cependant, malgré demande expresse, la partie défenderesse n’établirait pas d’avoir entrepris des recherches pour se reloger. Les requérants en concluent que « cela laisse penser que la situation actuelle était préméditée par la Défenderesse et son fils » et que « les recherches de logements, ainsi que la promesse de déménagement faite par la Défenderesse étaient des informations purement fallacieuses et mensongères, exprimées dans le seul but de t