La décision rendue par le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, le 29 mai 2024 (n° 607/24), offre une illustration classique mais instructive de l'articulation entre trois mécanismes distincts du droit des baux luxembourgeois : la résiliation pour défaut de paiement des loyers, l'indemnité forfaitaire conventionnelle stipulée au contrat, et le contrôle judiciaire du caractère manifestement excessif de la clause pénale au regard de l'article 1152 du Code civil. Le tribunal y affirme que le non-paiement persistant des loyers constitue une cause justificative de résiliation du bail, ordonne le déguerpissement des locataires, puis réduit l'indemnité de relocation contractuellement fixée à six mois de loyer en la ramenant à trois mois, au motif qu'elle présente un caractère excessif au regard du préjudice réellement subi par la bailleresse. Le jugement rappelle en outre le principe selon lequel le maintien de la peine conventionnelle constitue la règle et sa modification l'exception. Enfin, la décision précise que la solidarité conventionnelle des co-preneurs à bail subsiste après le prononcé et la transcription du divorce, tant que le contrat demeure en vigueur. Ces enseignements, qui combinent droit commun des obligations et droit spécial du bail, présentent un intérêt pratique certain pour les bailleurs et les preneurs commerciaux. ## I. Faits et procédure Par acte du 14 novembre 2019, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a donné en location à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un immeuble à usage commercial sis à L-ADRESSE5.), exploité sous l'enseigne « ENSEIGNE1.) », moyennant un loyer mensuel évolutif, fixé à 2.000 € puis 2.300 € et enfin 2.500 € à compter du 15 novembre 2020. Le contrat comportait une clause (article 18, alinéa 2) autorisant la bailleresse à demander la résiliation notamment en cas de retard dans les paiements, et prévoyant en pareil cas une indemnité forfaitaire égale à six mois de loyer et charges, sans préjudice d'autres dédommagements. Par requête déposée le 21 décembre 2023, la bailleresse a fait convoquer les preneurs afin d'obtenir la résiliation du bail, leur déguerpissement, ainsi que leur condamnation solidaire, sinon in solidum, au paiement de 9.554,13 € d'arriérés de loyers et taxes communales et de 16.559,40 € d'indemnité de relocation. Elle sollicitait en outre une indemnité de procédure de 750 € et l'exécution provisoire. Au cours de l'instance, le défendeur PERSONNE1.) a cessé de comparaître à l'audience de plaidoiries du 15 mai 2024, après avoir obtenu un report. Le tribunal a donc statué par jugement contradictoire à son égard, en application de l'article 76 du Nouveau Code de procédure civile. La bailleresse a par ailleurs demandé acte de l'augmentation de sa demande à 23.560,02 € pour la période du 1er décembre 2022 au 31 mai 2024. La défenderesse PERSONNE2.) a fait valoir que son ex-époux exploitait seul le fonds sans honorer ses engagements, et qu'elle se trouvait démunie face à cette situation. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait essentiellement trois questions. La première tenait à la qualification du non-paiement répété des loyers : constitue-t-il un motif suffisant de résiliation judiciaire du bail, justifiant le déguerpissement ? Le tribunal répond par l'affirmative, relevant que le non-paiement des loyers aux termes convenus constitue une cause justificative de résiliation et que le montant des arriérés, en l'espèce important, rend la demande fondée. La résiliation est prononcée aux torts exclusifs des locataires, avec injonction de déguerpir dans un délai de quarante jours à compter de la notification, et autorisation d'expulsion à leurs frais. La deuxième question concernait le caractère exigible de l'indemnité forfaitaire contractuelle. Le juge rappelle le régime de l'article 1152 du Code civil, qui permet au juge de modérer ou d'augmenter la peine conventionnelle lorsqu'elle est manifestement excessive ou dérisoire, toute stipulation contraire étant réputée non écrite. Il souligne que le maintien de la peine convenue constitue la règle et sa modification l'exception. Appliquant ce standard, le tribunal compare l'indemnité réclamée (six mois de loyer) au préjudice effectivement subi par la bailleresse, et juge la clause excessive. Il la réduit à trois mois de loyer, soit 8.279,70 €, la demande étant ainsi accueillie à hauteur de ce montant et rejetée pour le surplus. La troisième question portait sur l'effet du divorce sur l'obligation des co-preneurs.