Synthèse doctrinale. Par un jugement du 29 mai 2024, le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, rappelle les conditions strictes posées par l'article 5, paragraphe 3, de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation pour la répercussion des charges locatives sur le locataire. Le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les sommes qu'il justifie avoir lui-même déboursées pour le compte de celui-ci, et la charge de cette justification lui incombe. Le juge retient qu'un décompte général, même rectifié, ne suffit pas : le bailleur doit produire les quittances ou factures correspondantes, faute de quoi la présomption de justification attachée aux décomptes approuvés en assemblée générale de copropriété ne peut jouer. Les demandes en paiement des soldes de charges pour les années 2021, 2022 et 2023 sont donc rejetées, tandis que le loyer impayé d'octobre 2023 est alloué à hauteur de 1.600 euros. La compensation avec la garantie locative de 2.800 euros conduit à la condamnation du bailleur au remboursement de 1.200 euros, assorti des intérêts légaux. La décision illustre le caractère probatoire rigoureux du régime des charges locatives en droit luxembourgeois du bail d'habitation. ## I. Faits et procédure Par contrat du 12 février 2021, une société anonyme a donné en location à deux locataires un appartement au troisième étage, moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros assorti d'une avance sur charges de 200 euros, le bail prenant effet le 1er mars 2021. Par contrat du 15 avril 2022, les mêmes parties ont conclu un second bail portant sur un appartement au premier étage de l'immeuble, pour un loyer de 1.400 euros et une avance de 200 euros, avec effet au 1er mai 2022. Deux requêtes distinctes, déposées les 25 et 31 octobre 2023, ont été introduites par le bailleur. La première réclamait le solde des charges locatives des années 2021 et 2022 relatives au premier appartement, pour un total de 1.169,42 euros, ainsi qu'une indemnité de procédure de 850 euros. La seconde visait, pour le second appartement, le solde des arriérés de charges de 2022 et le loyer d'octobre 2023 avec son avance, soit 3.136,52 euros, et sollicitait la résiliation du bail et le déguerpissement, outre une indemnité de procédure de 1.000 euros. Les locataires ont reconnu ne pas avoir payé le loyer d'octobre 2023, mais entendaient le compenser avec la garantie locative de 2.800 euros. Ils contestaient les décomptes de charges, invoquant leur caractère erroné et le refus du gérant de leur communiquer les factures et de procéder à un relevé des compteurs. En cours d'instance, le bailleur a demandé acte d'une augmentation de sa demande, portée à 4.711,11 euros, et produit un décompte rectifié pour 2022 ainsi que les décomptes de 2021 et 2023. Les locataires ayant quitté les lieux, la demande en résiliation et en déguerpissement est devenue sans objet. Le tribunal a ordonné la jonction des deux affaires. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait la question de savoir si un bailleur peut réclamer au locataire le solde de charges locatives sur la base de simples décomptes, sans produire les pièces justificatives des dépenses avancées, et, à titre subsidiaire, comment s'articulent le paiement d'un loyer impayé et la restitution de la garantie locative. Sur le premier point, le tribunal rappelle le texte de l'article 5, paragraphe 3, de la loi de 2006, qui pose deux limites : le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu'il justifie avoir déboursés pour son compte, et seules certaines catégories de frais (consommation d'énergie, entretien courant, menues réparations, taxes liées à l'usage) sont répercutables. Le juge relève que la présomption de justification attachée aux décomptes approuvés par l'assemblée générale d'un immeuble en copropriété ne profite qu'à ce cadre précis, dont l'existence n'était pas établie en l'espèce : le tribunal ignorait si l'immeuble était soumis au statut de la copropriété ou s'il appartenait à un propriétaire unique. Ainsi, en l'absence d'assemblée générale et de justificatifs, aucune présomption ne pouvait être invoquée. Le juge s'appuie sur les travaux préparatoires, qui excluent qu'un simple décompte général suffise et exigent la production des quittances ou factures, ou de leur copie, et cite une décision du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 2 octobre 2018. Le bailleur n'ayant versé ni factures, ni avis de débit, ni procès-verbal d'assemblée, malgré la demande expresse des locataires