## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-05-30, n° 1848 (JPLBail)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1848/24 Dossier no. L-BAIL-636/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 MAI 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie demanderesse, comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ET 1.SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, 2.PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.), 2.PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.), parties défenderesses, comparant par Maître Gaston VOGEL, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 21 septembre 2023. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 2 novembre 2023. Après plusieurs remises, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 15 février 2024 lors de laquelle elle fut utilement retenue. A l’appel de la cause à la prédite audience, l’affaire fut plaidée et le tribunal prit l’affaire en délibéré. Après une rupture du délibéré, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 28 mars 2024. Lors de la prédite audience, Maître Caroline SCHILTZ, en remplacement de Franz SCHILTZ, qui se présenta pour la partie demanderesse, et Maître Juliette ADDOU, en remplacement de Maître Gaston VOGEL, qui se présenta pour les parties défenderesses, furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants : Suivant contrat de bail commercial, avec accord d’approvisionnement, signé en date du 25 janvier 2023, avec effet au 20 mars 2023 pour une durée de trois années consécutives, la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après désignée : la société SOCIETE1.)) a donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL (ci-après désignée : la société SOCIETE2.)), à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) un immeuble d’habitation et de commerce avec dépendances connu sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) », sis à LADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer de 6.137,70 euros, payable au début de chaque mois, soumis à indexation et actuellement fixé au montant de 6.910,32 euros ainsi que des charges locatives liées notamment aux taxes d’eau, de gaz, d’électricité, de téléphone, de raccordement à une antenne collective de télévision, d’enlèvement des ordures et de canalisation. B. La procédure et les prétentions des parties : Par requête déposée au greffe du Tribunal de paix de et à Luxembourg en date du 21 septembre 2023, la société SOCIETE1.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE2.), de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale, pour : - voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout à payer à la partie requérante la somme de 25.758,50 euros à titre d’arriérés de loyers, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; 2 - voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout à payer à la partie requérante la somme de 20.552,61 euros à titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; - voir dire que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la notification du jugement à intervenir ; - voir résilier le bail existant entre parties aux torts exclusifs des parties défenderesses ; - par conséquent, voir condamner les parties défenderesses à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de leur chef ou avec elles, au plus tard le 16ième jour après la notification du jugement à intervenir, sinon et faute par elles de ce faire dans le délai imparti, voir autoriser la partie requérante à les en faire expulser dans les formes prévues par la loi, au besoin à l’aide de la force publique et aux frais des parties défenderesses, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ; - voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout à payer à la partie requérante une indemnité de procédure de 1.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; - voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; - voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 636/23. A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) a augmenté sa demande en paiement d’arriérés des loyers échus depuis la demande en justice, tout en prenant en compte les paiements effectués par le locataire, pour réclamer la somme totale de 38.056,97 euros. Elle a également augmenté sa demande en paiement d’une indemnité de relocation à 20.730,96 euros (6.910,31 euros x 3 mois) en tenant compte de l’indexation du dernier loyer. Il échet de lui en donner acte. La société SOCIETE2.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) réclament à titre reconventionnel une indemnité de 3.000 euros par mois, sinon une indemnité à déterminer ex aequo et bono par le tribunal depuis mars 2023 jusqu’à la réalisation des travaux. Ils sollicitent encore une indemnité de procédure de 1.500 euros. C. L’argumentaire des parties : Sur base des faits constants ci-avant énoncés, la société SOCIETE1.) fait valoir que les parties défenderesses sont actuellement en retard avec le paiement des loyers et charges à concurrence d’un montant total de 38.056,97 euros, ce qui constituerait un motif grave justifiant la résiliation du bail aux torts exclusifs des parties défenderesses. Elle base sa demande en octroi d’une indemnité de relocation sur les stipulations contractuelles mentionnées sous l’article XII du contrat de bail. 3 La société SOCIETE2.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) s’opposent à la demande en invoquant l’exception d’inexécution. Ils justifient le non-paiement des loyers par l’insalubrité des lieux loués tel que cela résulterait d’un courriel de la ADRESSE5.). Ils réclament dès lors une indemnité de 3.000 euros par mois depuis mars 2023, date à laquelle ils auraient dénoncé l’état d’insalubrité des lieux loués à la bailleresse, qui n’aurait cependant pas réagi, jusqu’à la réalisation des travaux. La bailleresse aurait violé ses obligations découlant des articles 1719 et 1720 du Code civil. Ils soulignent qu’ils n’ont effectué des paiements partiels du loyer que depuis mars 2023 en raison de l’état d’insalubrité des lieux loués. Dans ces circonstances, la résiliation du bail ne serait aucunement justifiée, mais disproportionnée. Subsidiairement, ils sollicitent un délai de déguerpissement de neuf mois afin de pouvoir respecter leurs obligations envers leurs propres sous-locataires. Ils contestent encore l’indemnité de relocation dès lors qu’il ne serait pas établi que les locaux ne soient pas immédiatement remis en location suite à la résiliation du bail. La société SOCIETE1.) estime que les parties adverses ne sont pas fondées à invoquer l’exception d’inexécution. Conformément aux stipulations contractuelles, les travaux de mise en conformité leur incomberaient. Par ailleurs, les preneurs ne lui auraient jamais dénoncé de prétendues non-conformités. L’indemnisation réclamée au titre des troubles de jouissance ne serait pas fondée en l’absence de la moindre pièce justificative, les photos versées ne montrant pas l’existence de dommages, et le calcul y afférent serait erroné. L’indemnité de relocation aurait été contractuellement convenue et ne présenterait pas un caractère excessif. En outre, toute sous-location serait interdite par le contrat de bail en l’absence de l’accord préalable de la bailleresse, accord qui n’aurait pas été donné en l’espèce. Le prétendu préjudice financier ne serait donc pas imputable à la société SOCIETE1.). La société SOCIETE2.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font répliquer qu’une copie du courrier de la ADRESSE5.) a été adressée à la SOCIETE3.), groupe auquel appartiendrait la société SOCIETE1.), de sorte qu’elle aurait nécessairement eu connaissance du courrier en question. Leur préjudice financier serait établi au vu des pièces versées. La société SOCIETE1.) aurait été au courant de la sous-location. D. L’appréciation du Tribunal : La demande de la société SOCIETE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi est à dire recevable en la forme. Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail commercial, avec accord d’approvisionnement, signé en date du 25 janvier 2023, avec effet au 20 mars 2023 pour une durée de trois années consécutives, la société SOCIETE1.) a donné en location à la société SOCIETE2.), à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) un immeuble d’habitation et de commerce avec dépendances connu sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) », sis à LADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer de 6.137,70 euros, payable au début de chaque mois, soumis à indexation et actuellement fixé au montant de 6.910,32 euros ainsi que des charges locatives liées notamment aux taxes d’eau, de gaz, d’électricité, de téléphone, de raccordement à une antenne collective de télévision, d’enlèvement des ordures et de canalisation. 4 Il échet de relever d’emblée que la présente demande de la société SOCIETE1.) a été formulée en rapport avec le contrat de bail précité du 25 janvier 2023 qui lie actuellement les parties et définit le champ contractuel applicable entre elles, de sorte que le premier contrat de bail conclu en date du 23 octobre 2019, qui n’est aucunement mentionné dans le contrat de bail du 25 janvier 2023, ainsi que les stipulations contractuelles y résultant ne sont pas pris en considération par le tribunal. 1) L’exception d’inexécution et les arriérés de loyers Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus. Le contrat de bail est un contrat synallagmatique impliquant des obligations réciproques dans le chef du bailleur et du locataire. L’obligation essentielle du bailleur est de fournir la jouissance des lieux loués au locataire. En contrepartie, l’obligation essentielle du preneur est de payer au bailleur un loyer. Une fois le contrat conclu, la première obligation à exécuter est donc à la charge du bailleur: il doit délivrer le bien et assurer une jouissance paisible au locataire. Ce n’est que dans un second temps, c’est-à-dire une fois que les obligations du bailleur ont été exécutées, que le locataire doit à son tour, s’exécuter en payant les loyers et les charges, respectivement les avances sur charges aux termes convenus. L’exception d'inexécution prévue à l’article 1134-2 du Code civil est le droit qu’a chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter son obligation tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due. Elle donne lieu, entre les parties, à une situation d’attente. L’excipiens ne se trouve pas définitivement relevé de ses obligations, mais est simplement autorisé à en suspendre l’exécution tant que l’autre partie ne s'est pas elle-même exécutée ou n’a pas offert de le faire. L’exception d’inexécution est en effet destinée à obtenir du cocontractant qu’il exécute son obligation, elle ne peut être utilisée que de manière limitée dans le temps. Le moyen de l’exception d’inexécution permet donc, dans les contrats synallagmatiques, au contractant qui ne reçoit pas de son cocontractant l’exécution des obligations qui lui incombent, de différer