## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-05-31, n° 1852 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 1852/24 du 31.5.2024 Dossier n° L-BAIL-859/23 Audience publique du trente-et-un mai deux mille vingt-quatre ---------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) ; partie demanderesse au principal, partie défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Carolyn LIBAR, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL, avocat à la Cour, demeurant toutes deux à Luxembourg ; et 1) PERSONNE2.), demeurant à CH-ADRESSE2.), et 2) PERSONNE3.), demeurant à CH-ADRESSE3.) ; parties défenderesses au principal, 2 / 11 parties demanderesses sur reconvention, comparant par Maître Thomas WALSTER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg le 13 décembre 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 16 janvier 2024 à 9 heures, salle JP 0.15. Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du vendredi, 10 mai 2024 à 9 heures, salle JP 0.02. La partie demanderesse au principal et défenderesse sur reconvention, PERSONNE1.), comparut par Maître Carolyn LIBAR, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL, avocat à la Cour, tandis que les parties défenderesses au principal et demanderesses sur reconvention, PERSONNE2.) et PERSONNE3.), comparurent par Maître Thomas WALSTER, avocat à la Cour. Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 13 décembre 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, à lui payer la somme de 12.000.- euros, qui correspond au montant de la garantie locative non remboursée en fin de bail, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde. Le requérant demande en outre la condamnation solidaire, sinon in solidum, des parties défenderesses à lui payer la somme de 1.500.- euros au titre des frais et honoraires d’avocat exposés, une indemnité de procédure de 2.000.euros, la condamnation des parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir. La demande est régulière en la forme et partant recevable. 3 / 11 PERSONNE2.) et PERSONNE3.) s’opposent à toutes les demandes et sollicitent à titre reconventionnel la condamnation de PERSONNE1.) à leur payer la somme de 20.000.- euros au titre d’arriérés de loyers, la somme de 18.750.- euros au titre de l’augmentation de loyer non payée, la somme de 9.000.- euros pour la réparation de piscine et la somme de 3.314,01.- euros pour d’« autres travaux de rénovations ». Ils réclament finalement une indemnité de procédure d’un montant de 1.000.- euros. 1) Moyens et demandes des parties PERSONNE1.) expose avoir pris en bail auprès des parties défenderesses, par contrat de bail du 20 octobre 2018, une maison sise à L-ADRESSE4.), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4.000.- euros. Le contrat de bail aurait été résilié d’un commun accord au 31 mai 2023 et le même jour un état des lieux de sortie contradictoire aurait été dressé entre les parties. Nonobstant le fait que la maison ait été libérée dans un état propre et sans dégâts locatifs et en l’absence d’arriérés de loyers, les parties défenderesses refuseraient, malgré plusieurs demandes et une mise en demeure, le remboursement de la garantie locative. Il précise en outre qu’il aurait en cours de bail fait réparer, à ses frais, la chaudière, le chauffage de la piscine et avoir fait installer un grillage autour de la maison. Les parties défenderesses reconnaissent ne pas avoir remboursé la garantie locative et expliquent qu’à la fin du bail, les relations se seraient tendues entre les parties. Elles s’opposent à toutes les demandes de PERSONNE1.) et formulent plusieurs demandes reconventionnelles. Les défendeurs réclament tout d’abord la condamnation de PERSONNE1.) à leur payer la somme de 20.000.- euros correspondant à cinq mois de loyers pour les mois de juin à octobre 2023. Ils estiment que le contrat de bail n’aurait pas été valablement résilié par leur ancien locataire. Ainsi, aux termes du contrat de bail, la résiliation du bail ne pourrait intervenir que par courrier recommandé. Or, en l’absence du respect de cette formalité, ils estiment que le contrat de bail aurait pris fin à son échéance, soit en octobre 2023. En outre, ils affirment avoir augmenté le loyer mensuel d’un montant de 1.875.euros à partir du mois de janvier 2023. Par conséquent, ils réclament la condamnation de PERSONNE1.) à leur payer la somme de 18.750.- euros au titre des augmentations de loyer non payées pour la période de janvier 2023 à octobre 2023. 4 / 11 PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sollicitent en outre la condamnation de PERSONNE1.) au titre de dégâts locatifs pour la somme de 12.314,01.- euros. Plus précisément, ils réclament le montant de 9.000.- euros pour la piscine et la somme de 3.314,01.- euros pour d’« autres travaux de rénovation ». Ils réclament finalement une indemnité de procédure de 1.000.- euros et la condamnation de PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance. PERSONNE1.) réplique en précisant que par courriel du 30 décembre 2022, PERSONNE2.) l’aurait informé de son intention d’augmenter le loyer mensuel. Il aurait refusé cette augmentation importante du loyer par courriel du 31 décembre 2022 et aurait par le même courriel résilié le contrat de bail. Plusieurs courriels auraient par la suite été échangés entre les parties et la résiliation du contrat de bail aurait finalement été acceptée par les bailleurs par courriel du 14 mars 2023 avec effet au 1er juin 2023. Comme les parties auraient en plus établi un état des lieux contradictoire, l’acceptation de la résiliation au 1er juin 2023 ne ferait aucun doute. Il s’oppose dès lors aux demandes reconventionnelles relatives tant au paiement des loyers pour les mois de juin à octobre 2023 qu’au paiement des arriérés d’augmentation du loyer. Les bailleurs n’auraient pas motivé leur demande d’augmentation du loyer et aucun accord n’aurait été trouvé par les parties. Il conteste finalement les demandes au titre des dégâts locatifs. Non seulement l’état des lieux de sortie ne documenterait aucun dégât au niveau de la piscine, mais les anciens bailleurs se contenteraient de verser un courriel daté plus d’un an après la libération des lieux avec une estimation des coûts. En ce qui concerne le devis pour les « autres travaux de rénovation », celui-ci aurait également été établi plus d’un an après la fin du bail. Aucune information ne serait fournie quant au dégât des eaux allégué et le devis aurait été établi sur base de photos, la société SOCIETE1.) ne s’étant pas déplacée pour constater d’éventuels dégâts et d’évaluer les travaux nécessaires ainsi que leurs coûts. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contestent tout accord pour une résiliation anticipée du contrat de bail au 31 mai 2023, l’accord exprimé dans le courriel du 14 mars 2023 aurait uniquement pour objet les arriérés de loyers pour un montant de 28.000.- euros. 2) Appréciation Le tribunal est tout d’abord saisi d’une demande en restitution de la garantie locative pour un montant de 12.000.- euros. En ce qui concerne la garantie locative, le tribunal rappelle que la garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, 5 / 11 dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compterendu de jurisprudence par Marianne Harles, P. 31 n° 2/2001, n° 65). Avant d’apprécier le bien-fondé de la demande concernant la restitution de la garantie locative, il y a lieu d’analyser les demandes reconventionnelles formulées par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) pour s’opposer à la demande de PERSONNE1.). Quant aux arriérés de loyers pour la période de juin 2023 à octobre 2023 PERSONNE2.) et PERSONNE3.) soutiennent tout d’abord que le contrat de bail n’aurait pas été valablement résilié avec effet au 31 mai 2023 et qu’il aurait dès lors pris fin à son échéance, soit en octobre 2023, et réclament par conséquent la condamnation de PERSONNE1.) à leur payer la somme de 20.000.- euros (5 x 4.000). Ils reprochent à PERSONNE1.) de ne pas avoir résilié le contrat de bail par courrier recommandé tel que prévu par le contrat de bail, tandis que l’ancien locataire estime que la résiliation du contrat de bail par courriel serait non seulement valable mais que les anciens bailleurs l’auraient expressément acceptée. Le tribunal rappelle tout d’abord qu’il appartient à celui qui invoque la résiliation d’un commun accord d’en rapporter la preuve, donc en l’espèce à PERSONNE1.). La preuve de l’accord des parties peut être déduite du consentement tacite des parties, celui-ci peut être interféré des circonstances de fait auxquelles il appartient au juge d’assigner leur véritable signification (M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, Le louage de choses, Les Novelles, Les baux en général, t. I, éd. 2000, n° 377). La résiliation unilatérale se définit comme la manifestation unilatérale de volonté par laquelle une des parties entend mettre fin au bail. S’agissant d’un acte unilatéral de volonté, elle n’a pas besoin d’être acceptée par la partie cocontractante. La résiliation unilatérale n’est soumise à aucune forme particulière. Au cas où le bail prévoit que la résiliation doit se faire par lettre recommandée, le congé donné sous une autre forme est néanmoins valable à condition que la volonté de mettre fin au bail soit clairement exprimée et que le destinataire reconnaît avoir reçu la résiliation, respectivement que la partie qui se prévaut de la résiliation prouve qu’elle a porté la résiliation à la connaissance de l’autre partie dans les délais prévus au contrat. En effet, la formalité du courrier recommandé n’a pour but que d’assurer la réception du congé et d’en faciliter la preuve. 6 / 11 Le congé donné dans une forme équipollente à celle prévue au contrat de bail est valable (M. HARLES, Le bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, P. 31, n° 142). PERSONNE1.) pouvait donc valablement résilier le contrat de bail par courriel à condition que sa volonté de mettre fin au bail soit clairement exprimée dans ledit courriel et que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) reconnaissent avoir reçu le courriel en question. Il résulte des termes du courriel de PERSONNE1.) du 31 décembre 2022, en réponse à un courriel de la veille de PERSONNE2.), qu’il entend résilier le bail moyennant un préavis de trois mois, soit au 31 mars 2023. L’accord du bailleur avec cette résiliation n’est pas requis mais il doit être établi que celui-ci a bien reçu l’information quant à la résiliation du contrat de bail (voir en ce sens TAL 3ème ch., 23 novembre 2021, rôle TAL-2021-04558). Au regard du courriel du 9 février 2023, il résulte clairement que les bailleurs ont bien reçu ce courriel (« I received your termination notice ») même s’ils rappellent que suivant contrat de bail, cette résiliation aurait dû intervenir par courrier recommandé avec un préav