## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-05-31, n° 1855 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 1855/24 L-BAIL-568/23 Audience publique extraordinaire du 31 mai 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société SOCIETE1.) SARL, anciennement la société SOCIETE2.) SA, société à responsabilité limitée de droit luxembourgeois, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil de gérance actuellement en fonctions, enregistrée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie demanderesse représentée par la société en commandite simple CLIFFORD CHANCE SCS, établie à L-1330 LUXEMBOURG, 10, boulevard Grande-Duchesse Charlotte, inscrite à la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, représentée par son gérant actuellement en fonctions, à savoir la société à responsabilité limitée CLIFFORD CHANCE GP, elle-même représentée aux fins de la présente procédure par son gérant, Maître Albert MORO, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg comparant à l’audience par Maître Fanny GABAUDAN, avocate à la Cour, en remplacement de Maître Albert MORO, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et la société SOCIETE3.) SA, société anonyme de droit luxembourgeois, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, enregistrée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.) partie défenderesse comparant par Maître Georges WIRTZ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 1er septembre 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 2 octobre 2023. Lors de la prédite audience, Maître Georges WIRTZ se présenta pour la société SOCIETE3.) SA et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 4 décembre 2023, puis refixée au 28 février 2024 et ensuite au 24 avril 2024. Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Fanny GABAUDAN, en remplacement de Maître Albert MORO, ce dernier en représentation de la société CLIFFORD CHANCE SCS, et Maître Georges WIRTZ furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été refixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 1er septembre 2023, la société SOCIETE1.) SARL a fait convoquer la société SOCIETE3.) SA à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de : - - - - voir prononcer la résolution du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la défenderesse et pour s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de trente jours à partir de la notification du jugement à intervenir ; s’entendre condamner à lui payer la somme de 276.904,31 euros à titre d’arriérés de loyers et la somme de 68.100,26 euros à titre d’avances sur charges et de contribution au Budget Marketing, avec les intérêts conventionnels, sinon légaux à partir des dates d’échéance des sommes impayées, sinon à partir de la demande en justice, avec anatocisme par année entière et jusqu’à solde ; s’entendre condamner à lui payer une indemnité de relocation de 222.123,40 euros, avec les intérêts conventionnels, sinon légaux, à partir de la demande en justice, avec anatocisme par année entière et jusqu’à solde ; s’entendre condamner à lui payer la somme de 234.000 euros à titre de dommages et intérêts du chef de contribution aux frais d’aménagement locatifs, avec les intérêts conventionnels, sinon légaux, à partir de la demande en justice, avec anatocisme par année entière et jusqu’à solde ; 2 - s’entendre condamner à lui payer la somme de 37.323,42 euros à titre de dommages et intérêts du chef des gratuités de loyers octroyées, avec les intérêts conventionnels, sinon légaux, à partir de la demande en justice, avec anatocisme par année entière et jusqu’à solde. La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 5.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) SARL : - - renonce à sa demande en déguerpissement au motif que la défenderesse a quitté les lieux loués le 26 octobre 2023 ; demande, principalement, à voir constater la résiliation unilatérale du contrat de bail par la société SOCIETE3.) SA avec effet au 31 octobre 2023, à voir déclarer cette résiliation unilatérale abusive et à voir condamner la société SOCIETE3.) SA à lui payer la somme correspondant aux loyers et avances sur charges dus jusqu’au 17 novembre 2026 à titre de dommages et intérêts pour résiliation abusive ; augmente, à titre subsidiaire, sa demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges jusqu’au mois d’avril 2024 inclus à la somme de 503.992,17 euros à titre d’arriérés de loyers, déduction faite de la garantie locative encaissée de 102.457 euros, et à la somme de 89.410,40 euros à titre d’avances sur charges redues. Il échet de lui en donner acte. La société SOCIETE1.) SARL expose que suivant contrat de bail commercial conclu en date du 5 mai 2021, pour une durée déterminée de dix ans consécutifs à partir 17 novembre 2021, avec une option pour la défenderesse de résilier le bail en novembre 2026, elle aurait donné en location à la société SOCIETE3.) SA une surface à usage commercial d’environ 1.935 m2 dans le Centre commercial sis à 41 Parc d’Activités de Capellen (le « Centre Commercial »). Les lieux loués auraient été mis à la disposition de la défenderesse le 20 septembre 2021 afin de lui permettre de réaliser ses aménagements intérieurs avant l’ouverture. La conformité des lieux aurait été actée dans un rapport de mise à disposition auquel se trouverait annexé un état des lieux établi par un expert. En dépit de l’opposition formelle et répétée de la requérante, la société SOCIETE3.) SA aurait cessé de payer la moitié du loyer à partir du 1er juillet 2022 en faisant de façon injustifié état de troubles de jouissance. Par courrier du 20 décembre 2022, la société SOCIETE3.) SA aurait, de manière insoupçonnée et illégalement, procédé à la résiliation unilatérale du contrat de bail avec effet au 31 octobre 2023, en faisant injustement état d’une faute lourde dans le chef de la requérante, et à partir de cette date, la défenderesse aurait complètement cessé de payer le loyer et l’avance sur charges ainsi que la 3 contribution à la commercialisation du Centre Commercial, tout en ayant continué à exploiter normalement les lieux loués. Suivant courrier du 26 avril 2023, elle aurait fermement contesté cette manière de faire, mais en vain. En dépit de l’opposition formelle et répétée de sa part et de ses efforts de trouver une solution amiable, la défenderesse aurait quitté les lieux loués le 26 octobre 2023. La société SOCIETE1.) SARL soutient que les reproches formulés par la société SOCIETE3.) SA pour s’opposer d’abord au paiement de la moitié du loyer, ensuite de la totalité du loyer et de l’avance sur charges, et finalement pour résilier unilatéralement le contrat de bail, seraient dénués de tout fondement. Elle conteste l’existence d’un manquement dans son chef qui justifierait la résiliation du bail. Elle soutient que les prétendues doléances exprimées par la défenderesse ne feraient écho à aucune obligation contractuelle lui incombant, mais correspondraient à des demandes supplémentaires ou nouvelles dont beaucoup n’auraient même pas relevé de son pouvoir, telle la signalisation du Centre Commercial auprès de la sortie de l’autoroute ou la création d’un passage piéton vers les sites SOCIETE4.) ou ADRESSE3.). La requérante conteste ensuite l’allégation de l’absence de mise en place d’une promotion commerciale d’ensemble du Centre Commercial. Elle soutient que l’article 15.5 du contrat de bail prévoirait sans ambigüité qu’elle n’encourt aucune responsabilité quant aux résultats des opérations publicitaires effectuées pour compte du locataire sauf en cas de faute lourde ou de dol. Il n’existerait partant aucune obligation de résultat à cet égard. Le budget de commercialisation prévu à cet effet aurait d’ailleurs été épuisé et une agence de commercialisation professionnelle aurait été engagée, à coût non négligeable, afin d’élaborer et de mettre en exécution un concept et un programme de commercialisation du Centre Commercial, et elle aurait confié la gestion du Centre Commercial à un professionnel. La commercialisation du Centre Commercial serait partant tout à fait professionnelle, que ce soit sur le site internet, les réseaux sociaux ou toute autre activité, ce qui serait dûment établi par les pièces versées en cause. Des réunions mensuelles avec les locataires du Centre Commercial auraient également été organisées afin d’assurer une proximité et un échange continu entre et avec les différents locataires. Elle poursuit qu’aux termes de l’article 5.1.5 du contrat de bail, les logos devraient s’intégrer dans l’architecture du Centre Commercial, selon les prescriptions de la législation en vigueur, aux endroits à convenir entre parties et conformément au 4 plan figurant à l’annexe 11. Le contrat de bail préciserait en outre que le bailleur ne pourrait garantir que la Commune autorisera l’apposition des logos sur l’immeuble à plusieurs endroits. Ces logos auraient été placés sur la façade extérieure de l’immeuble, et cela en conformité avec les stipulations du bail et les autorisations requises. La requérante précise ensuite qu’en vertu de l’article 3 du contrat de bail, elle n’assumerait aucune obligation contractuelle quant à la fréquentation du Centre Commercial. Il n’y aurait ainsi pas eu de garantie quant au nombre de clients qui allaient fréquenter le Centre Commercial, un aléa économique dont la défenderesse aurait accepté expressément d’assumer le risque. Concernant enfin les désagréments mineurs dus à la nouveauté du Centre Commercial, la défenderesse resterait en défaut d’apporter la preuve de leur réalité et gravité, respectivement de leur caractère prétendument perturbateur pour l’exploitation des lieux loués. Ces désagréments n’auraient en outre pas concerné les lieux loués eux-mêmes et auraient entretemps largement été solutionnés. Le contrat de bail prévoirait d’ailleurs des périodes de gratuité pour compenser ce genre de désagréments qui seraient tout à fait normaux pour une construction nouvelle. La défenderesse ne pourrait partant pas se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement du loyer car il n’y aurait pas de manquement grave dans le chef de la requérante, pas de preuve d’une absence de jouissance paisible, pas de nécessité et pas de proportionnalité, et la défenderesse ne lui aurait pas non plus dénoncé ces prétendus désagréments. Elle demande partant de voir condamner la défenderesse à lui payer les arriérés de loyers et d’avances sur charges redus jusqu’au 26 octobre 2023, date de la résiliation unilatérale du bail, sans toutefois chiffrer cette demande. Il y aurait également lieu de déclarer cette résiliation unilatérale abusive et de condamner la défenderesse à lui payer des dommages et intérêts, à savoir, principalement, la somme correspondant aux loyers et avances sur charges dus jusqu’au 17 novembre 2026, première date de résiliation possible, demande qu’elle n’a pas non plus chiffrée, et, subsidiairement :    la somme de 503.992,17 euros à titre d’arriérés de loyers, déduction faite de la garantie locative encaissée de 102.457 euros, et à la somme de 89