## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-05-31, n° 1861 (JPLBail)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1861/24 Dossier no. L-BAIL-535/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU 31 MAI 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse, comparant par Maître Nicolas BANNASCH, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ET 1.PERSONNE2.) et, 2.PERSONNE3.), demeurant ensemble à B-ADRESSE2.), parties défenderesses, comparant par PERSONNE3.), 3.PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE3.), partie défenderesse, comparant par Maître Rafaela SIMOES, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 17 août 2023. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 28 septembre 2023. Après plusieurs remises à la demande des parties, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 18 avril 2024 lors de laquelle elle fut utilement retenue. A cette audience Maître Eve MATRINGE, en remplacement de Maître Nicolas BANNASCH, qui se présenta pour PERSONNE1.), PERSONNE3.), PERSONNE2.), représentée par son épouse PERSONNE3.) et Maître Miguel DINIS MENDES, en remplacement de Maître Rafaela SIMOES, qui se présenta pour PERSONNE4.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants : Suivant contrat de bail conclu en date du 10 novembre 2014, ayant pris effet au 1er décembre 2014 pour une durée d’une année, bail renouvelable par tacite reconduction PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.), à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) un appartement sis à L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer initialement fixé à 1.100 euros et ensuite à 850 euros et d’une avance sur charges de 100 euros et contre fourniture d’une garantie locative d’un montant de 1.200 euros. Par acte notarié de vente du 4 octobre 2022, le susdit appartement a été vendu par PERSONNE1.) aux époux GROUPE1.). PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) n’occupent plus les lieux loués. B. La procédure et les prétentions des parties : Par requête déposée en date du 17 août 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.), de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part les parties défenderesses à payer à la partie requérante le montant de 7.781,89 euros à titre de loyers échus et de charges, avec les intérêts légaux à compter de l’échéance, sinon de la mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; 2 - - - voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part les parties défenderesses à payer à la partie requérante une indemnité de 1.500 euros au titre des frais d’avocat sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil, avec les intérêts légaux à partir des décaissements, sinon à compter de la demande en justice, sinon encore à compter du jugement à intervenir, le tout jusqu’à solde ; voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part les parties défenderesses à payer à la partie requérante une indemnité de procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part les parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 535/23. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) réclament à titre reconventionnel indemnisation de leurs troubles de jouissance à concurrence d’un montant de 7.781,89 euros ainsi que la restitution de la garantie locative d’un montant de 1.200 euros. C. L’argumentaire des parties : Sur base des faits constants ci-avant énoncés et à l’appui de sa requête, PERSONNE1.) fait valoir que malgré mise en demeure du 8 août 2022, les parties défenderesses restent en défaut de lui payer un montant de 4.250 euros à titre d’arriérés de loyers et de 500 euros à titre d’avances sur charges, de 2.429,16 euros à titre de charges pour l’exercice 2021-2022 et de 602,73 euros à titre de charges de l’exercice 2020-2021. Le montant total redû par les parties défenderesses s’élèverait à 7.781,89 euros, se décomposant comme suit : - loyer du mois d’octobre 2021 : 850 euros avances sur charges du mois d’octobre 2021 : 100 euros loyer du mois de janvier 2022 : 850 euros avances sur charges du mois de janvier 2022 : 100 euros loyer du mois d’avril 2022 : 850 euros avances sur charges du mois d’avril 2022 : 100 euros loyer du mois de juin 2022 : 850 euros avances sur charges du mois de juin 2022 : 100 euros loyer du mois d’août 2022 : 850 euros avances sur charges du mois d’août 2022 : 100 euros solde décompte de charges 2020-201 : 602 euros solde décompte de charges 2021-2022 : 2.429,16 euros. Les parties défenderesses n’auraient jamais dénoncé au bailleur l’existence de prétendus désordres qui affecteraient les lieux loués. 3 PERSONNE4.) s’oppose à la demande en faisant plaider qu’elle n’habite plus les lieux loués depuis le 10 juillet 2015 et que PERSONNE1.) a accepté la résiliation du bail à son égard, raison pour laquelle les loyers auraient depuis son départ été réduits à 850 euros par mois et le décompte de charges ne porterait que sur trois personnes, dès lors que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) auraient continué à occuper les lieux loués ensemble avec leur fille. Subsidiairement, elle demande que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont condamnés à la tenir quitte et indemne de toute condamnation pouvant intervenir à son égard, demande qui relèverait du champ de compétence du tribunal et qui devrait être déclarée recevable. Elle fait ensuite plaider que la partie requérante n’établit pas l’existence d’une faute susceptible de justifier sa demande en indemnisation des frais d’avocat. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) s’opposent à la demande en confirmant qu’au mois de juillet 2015, PERSONNE4.) a quitté les lieux loués et n’a plus été liée par le contrat de bail. Ils donnent ensuite à considérer que PERSONNE1.) a marqué son accord à voir déduire le prix de l’installation d’une nouvelle cuisinière de 500 euros du décompte de charges de l’année 2020/2021. Ils ajoutent que vers la fin du bail, PERSONNE1.) a loué les autres appartements de son immeuble à des personnes qui auraient troublé leur jouissance. Par ailleurs, l’appartement pris en location aurait notamment été affecté de problèmes d’infiltrations d’eau et de moisissures qui l’auraient rendu insalubre. Ils renvoient dans ce contexte aux photos ainsi qu’au courrier de la commune produits en cause. Les désordres constatés relèveraient de la responsabilité du bailleur. Ils auraient dénoncé ces problèmes à PERSONNE1.) qui se serait totalement désintéressé. Dans ces conditions, ils n’auraient plus réglé de loyer. PERSONNE1.) conteste les prétendus désordres, exceptée l’existence de moisissures dont l’origine serait imputable aux locataires qui n’auraient pas suffisamment aéré les lieux loués. Les parties défenderesses n’auraient pas informé le bailleur de l’existence de désordres. Le courrier de la commune serait trop vague et serait donc dénué de toute valeur probante. Il résulterait des photos produites aux débats par les parties adverses que l’eau de condensation se trouverait sur les fenêtres ce qui permettrait de conclure à un défaut d’aération. PERSONNE1.) demande donc à voir dire non fondée la demande adverse en indemnisation d’un prétendu trouble de jouissance qui ne serait pas démontré. S’agissant de la demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative, il estime que les parties adverses reconnaissent avoir laissé les lieux loués dans un état inhabitable, de sorte qu’elles n’auraient pas droit à la restitution de la garantie locative. D. L’appréciation du Tribunal : 4 1) Les demandes principales Les demandes de PERSONNE1.) ayant été introduites dans les délai et forme de la loi et n’étant pas valablement contestées quant à leur recevabilité sont à dire recevables. En vertu de l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer, les avances mensuelles sur charges ainsi que les charges. Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Conformément audit article, il appartient à PERSONNE1.) d’établir le bien-fondé de ses demandes. Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu en date du 10 novembre 2014, ayant pris effet au 1er décembre 2014 pour une durée d’une année, bail renouvelable par tacite reconduction PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.), à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.), s’obligeant solidairement, un appartement sis à L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer initialement fixé à 1.100 euros et d’une avance sur charges de 100 euros et contre fourniture d’une garantie locative d’un montant de 1.200 euros. Il en ressort encore qu’ils occupent les lieux loués à 4 personnes et qu’ils reconnaissent avoir reçu les lieux loués dans un bon état locatif. Le susdit appartement a été vendu par PERSONNE1.) par acte notarié du 4 octobre 2022 aux époux GROUPE1.). Il est acquis aux débats que le loyer fixé initialement à 1.100 euros aux termes du contrat de bail a par la suite été réduit par PERSONNE1.) au montant de 850 euros. Il ressort d’un certificat de changement de résidence versé en cause que depuis le 10 juillet 2005, PERSONNE4.) a changé officiellement d’adresse. Les décomptes de charges versés en cause dont le paiement est actuellement réclamé n’ont pas été adressés par PERSONNE1.) à PERSONNE4.). En outre sur le décompte de frais de 2020-2021, PERSONNE1.) a indiqué que le nombre de personnes occupant l’appartement donné en location est de trois. Dans ces conditions et à défaut pour PERSONNE1.) de fournir une explication plausible concernant la réduction du loyer, il échet de retenir que le bail a été résilié à l’égard de PERSONNE4.) en accord avec PERSONNE1.) en 2015, tel que cela a d’ailleurs été confirmé par PERSONNE2.) et par PERSONNE3.) lors des plaidoiries. 5 Il s’ensuit que les demandes de PERSONNE1.) dirigées contre PERSONNE4.) sont à dire non fondées. S’agissant de la demande de PERSONNE1.) dirigée contre PERSONNE2.) et PERSONNE3.), il convient de rappeler que ceux-ci s’opposent au paiement en invoquant l’existence de troubles de jouissance en raison de désordres auxquels le bailleur aurait refusé de remédier et de tapages nocturnes. Le contrat de bail est un contrat synallagmatique impliquant des obligations réciproques dans le chef du bailleur et du locataire. L’obligation essentielle du bailleur est de fournir la jouissance des lieux loués au locataire. En contrepartie, l’obligation essentielle du preneur est de payer au bailleur un loyer. Une fois le contrat conclu, la première obligation à exécuter est donc à la charge du bailleur : il doit délivrer le bien et assurer une jouissance paisible au locataire. Ce n’est que dans un second temps, c’est-à-dire une fois que les obligations du bailleur ont été exécutées, que le locataire doit à son tour, s’exécuter en payant les loyers et les charges, respectivement les avances sur charges aux termes convenus. L’exception d'inexécution prévue à l’article 1134-2 du Code civil est le droit qu’a chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter son obligation tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due. Elle donne lieu, e