Par une décision rigoureuse rendue le 31 mai 2024, la onzième chambre du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg apporte une clarification essentielle sur l’articulation entre le droit de jouissance privative du copropriétaire et le régime de la prescription extinctive. En l’espèce, des copropriétaires contestaient l’intégration matérielle d’un garage dans un local commercial, opérée sans cloisonnement depuis l’achèvement de l’immeuble. Le Tribunal, après avoir rappelé la licéité de principe de la réunion de lots contigus en vertu du règlement de copropriété, fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription trentenaire de l’article 2262 du Code civil. La portée de cet arrêt réside dans la distinction fondamentale opérée entre prescription acquisitive et extinctive : l’action visant à sanctionner une violation du règlement de copropriété est une action personnelle soumise au délai de droit commun, dont le point de départ est fixé à la réalisation des travaux litigieux. Par ailleurs, le juge consacre une approche pragmatique de l’administration de la preuve, validant des attestations testimoniales malgré des liens de parenté ou des irrégularités formelles, dès lors que la conviction du siège est emportée par un faisceau d’indices concordants, notamment des plans annexés aux actes notariés. ## I. Faits et procédure Le litige concerne la résidence « SOCIETE1. » située à Strassen. Par acte notarié du 25 juillet 1979, la défenderesse (PERSONNE10.) a acquis deux lots privatifs contigus au rez-de-chaussée : un local commercial (désigné « F ») et un garage (numéro 16). Le 6 juillet 2021, soit plus de quarante ans après l’acquisition, un groupe de copropriétaires (les demandeurs) a assigné la propriétaire pour obtenir, sous astreinte, la reconstruction de la cloison de séparation entre le local F et le garage, ainsi que la modification corrélative de l’acte de base et du règlement de copropriété. Ils soutenaient que l’intégration du garage dans la surface commerciale modifiait indûment la répartition des millièmes et des charges, le garage ayant perdu sa nature originelle. Par un jugement avant dire droit du 24 mars 2023, le Tribunal avait invité les parties à produire l’acte de base, les plans officiels, et à conclure sur la configuration historique des lieux, notamment sur l’existence d’une cloison durant les différentes périodes d’occupation locative. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal était saisi d’une question principale : l’action des copropriétaires visant à rétablir la configuration initiale des lots est-elle recevable au regard de la prescription trentenaire, et subsidiairement, la réunion de deux lots privatifs constitue-t-elle une violation du règlement de copropriété ? **Sur la prescription :** Le Tribunal qualifie l’action des demandeurs d’action personnelle, celle-ci étant fondée sur la violation alléguée du règlement de copropriété. En application de l’article 2262 du Code civil, ces actions se prescrivent par trente ans. Le juge opère une distinction doctrinale majeure : il ne s’agit pas ici d’une prescription acquisitive (usucapion), qui exigerait une possession continue et publique, mais d’une **prescription extinctive**. Par conséquent, les débats sur le caractère public ou caché des travaux sont jugés inopérants ; seul importe l’écoulement du délai depuis la naissance du droit d’agir. **Sur la preuve de la situation historique :** Pour fixer le point de départ de la prescription, le Tribunal s’appuie sur un faisceau de preuves : 1. **Preuve documentaire :** Un acte de dépôt du 8 octobre 1976, auquel était annexé un plan montrant le local F et le garage 16 comme une surface unique en « L », les murs de séparation n’étant figurés que par des pointillés (indiquant un mur projeté mais non réalisé). 2. **Preuve testimoniale :** Le Tribunal reçoit les attestations de la mère de la défenderesse et d’anciens locataires. Il rappelle qu’en vertu de l’article 405 du Nouveau Code de procédure civile, la capacité de témoigner est la règle, le lien de parenté n’affectant que la force probante et non l’admissibilité. De même, les irrégularités formelles des attestations (non-manuscrites) sont couvertes dès lors que les garanties de sincérité sont suffisantes (article 402 NCPC). Ces témoignages confirment que dès 1976-1979, les lots étaient réunis et la porte de garage condamnée. **Sur le fond (le droit de réunion) :** Le Tribunal relève que l’article 11 du règlement de copropriété autorise expressément