Par une analyse rigoureuse des mécanismes de la garantie des vices cachés, le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, en sa onzième chambre, apporte une illustration topique de la déchéance de la clause de non-garantie en présence de la mauvaise foi du vendeur. Le présent jugement cristallise une tendance jurisprudentielle protectrice de l’acquéreur, en fondant la connaissance du vice par les cédants sur des indices matériels irréfragables : la mise en œuvre de dispositifs de camouflage (plaques de styrodur et couches bitumineuses) destinés à occulter des remontées capillaires chroniques. Si le Tribunal valide la force probante d’un rapport d’expertise unilatéral dès lors qu’il est corroboré par des éléments extrinsèques et soumis au débat contradictoire, il opère néanmoins une distinction salvatrice entre la remise en état nécessaire et l’enrichissement sans cause. En limitant l’indemnisation au montant estimé par l’expert plutôt qu’aux factures de rénovation somptuaires produites par les demandeurs, le juge luxembourgeois rappelle que l’action estimatoire vise la compensation du trouble de jouissance et des frais de réfection strictement liés au vice, et non le financement intégral d’une modernisation de l’immeuble. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 15 juin 2021, les consorts PERSONNE6.) ont acquis des époux PERSONNE5.) une maison d’habitation sise à ADRESSE1.) pour le prix de 945.000 euros. Peu après leur emménagement le 17 juillet 2021, les acquéreurs ont constaté d’importants désordres liés à l’humidité (odeurs de moisissures, taches noirâtres, décollement de carrelage) affectant les WC et la cuisine. Un expert privé, mandaté par les acquéreurs, a conclu à l’existence de remontées capillaires et d’infiltrations par les murs enterrés, soulignant que des mesures palliatives (pose de plaques de styrodur et de revêtements bitumineux) avaient été réalisées par les anciens propriétaires pour masquer les symptômes du vice. Saisi par assignation du 31 mai 2022, le Tribunal d’arrondissement a, par un premier jugement interlocutoire du 6 octobre 2023, invité les vendeurs à justifier de la nature des travaux de rénovation entrepris avant la vente. Face au silence de ces derniers, la cause a été entendue au fond sur le fondement de l’action estimatoire (garantie des vices cachés). ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal était confronté à une double problématique : d’une part, l’opposabilité de la clause de non-garantie insérée à l’acte de vente face à l’allégation de mauvaise foi des vendeurs ; d’autre part, la détermination du *quantum* de l’indemnisation lorsque les travaux réalisés par l’acquéreur excèdent les préconisations techniques de l’expert. **Sur la garantie des vices cachés et la mauvaise foi :** Le Tribunal écarte l’application de la clause de non-garantie au motif que les vendeurs ne pouvaient ignorer le vice. Pour fonder cette conviction, le juge s’appuie sur les constatations matérielles de l’expert WIES : 1. **L’antériorité du vice :** La présence de rouille et de taches noirâtres profondes exclut une apparition soudaine liée aux inondations de juillet 2021 invoquées par les défendeurs. 2. **La preuve de la connaissance :** La découverte, sous le plâtre et derrière les meubles, de plaques de styrodur et de couches bitumineuses démontre que les vendeurs avaient tenté de remédier superficiellement aux effets de l’humidité. 3. **Le comportement procédural :** Le refus des vendeurs de répondre à l’injonction du Tribunal concernant l’historique des travaux permet de tirer des conséquences défavorables à leur égard, confirmant leur mauvaise foi. **Sur l’évaluation du préjudice :** Bien que les acquéreurs aient produit des factures s’élevant à plus de 94.000 euros, le Tribunal limite la condamnation à 15.000 euros. Le juge motive cette décision par l’absence de lien de causalité direct entre certains travaux (remplacement complet d’une cuisine haut de gamme, installation d’une nouvelle douche, réfection totale du salon) et la simple suppression du vice caché. Le Tribunal rappelle que seule la réfection des désordres constatés, selon les préconisations de l’expert, est opposable au vendeur. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique **1. L’inefficacité des clauses de style face au dol par réticence :** Le jugement confirme que la clause de non-