Le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, par jugement du 4 juin 2024 (n° TAL-2022-02548), retient la responsabilité délictuelle d'un notaire ayant procédé à la vente d'un immeuble grevé d'une inscription hypothécaire judiciaire sans avoir revérifié l'état des inscriptions au jour de la signature de l'acte, après une vérification datant de près de deux mois. Le juge affirme que l'obligation d'efficacité de l'acte authentique impose au notaire une diligence de vérification actualisée, et que l'omission constitue une faute susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard des tiers créanciers. La décision s'inscrit dans la lignée de la jurisprudence française et luxembourgeoise sur la responsabilité notariale, en particulier sur la distinction entre responsabilité délictuelle et contractuelle selon la nature de la mission, sur le caractère de l'obligation de résultat pesant sur le notaire, et sur la question, plus délicate, du préjudice certain lorsque le créancier dispose encore d'un droit de suite contre le tiers acquéreur. La question de la réparation du préjudice, telle qu'elle se dessine dans les motifs, conditionne la portée pratique de la solution sur la responsabilité notariale. ## I. Faits et procédure Les époux ALIAS1.) ont obtenu un jugement de première instance, non encore définitif, les autorisant à inscrire une hypothèque judiciaire, pour un montant total de 147.511,42 euros, sur un immeuble appartenant à la société SOCIETE1.) SA. Interjeté appel par cette société, le litige a abouti à un arrêt condamnant celle-ci à leur verser, suivant décompte, la somme de 118.687,85 euros. La société débitrice a ensuite été déclarée en état de faillite, sans apurement de la créance. Entre-temps, le notaire PERSONNE3.) avait dressé l'acte de vente de l'immeuble, déclaré « libre de tous droits de privilèges, d'hypothèques et de résolution », pour un prix de 326.000 euros, et en avait versé l'intégralité du produit à la société venderesse, sans information des créanciers ni retenue. Il avait sollicité un relevé des inscriptions hypothécaires qui s'était révélé négatif, mais n'avait pas revérifié cet état à la date de signature de l'acte, initialement fixée puis reportée. Les époux ALIAS1.) ont assigné le notaire en paiement de 118.687,85 euros, outre intérêts, sur le fondement de sa responsabilité professionnelle. Le défendeur conteste le lien de causalité, faisant valoir que l'hypothèque s'est éteinte faute de renouvellement dans le délai de dix ans de l'article 2154 du Code civil, et invoque la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation française ainsi que la position d'une chambre du tribunal de céans selon laquelle le créancier ne subit pas de préjudice certain tant qu'il n'a pas exercé son droit de suite. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige soulève une double question : d'une part, celle de la nature délictuelle ou contractuelle de la responsabilité du notaire et de l'existence d'une faute ; d'autre part, celle du caractère certain et actuel du préjudice invoqué par le créancier hypothécaire qui dispose encore d'un droit de suite sur l'immeuble vendu. Sur la recevabilité, le tribunal retient que la demande a été introduite dans les formes et délais légaux. Sur la nature de la responsabilité, le juge rappelle la distinction doctrinale entre le notaire agissant en qualité d'officier public, dont la responsabilité est délictuelle, et celui qui agit comme mandataire de ses clients, dont la responsabilité est contractuelle. En l'espèce, le notaire a agi en sa qualité d'officier public chargé de la recherche et de la purge des hypothèques, et les époux ALIAS1.) étant des tiers à l'acte de vente, la responsabilité délictuelle est valablement recherchée. Sur la faute, le tribunal reprend la formule classique selon laquelle toute faute, même très légère, engage la responsabilité du notaire dans les conditions du droit commun des articles 1382 et 1383 du Code civil. Il souligne que l'obligation d'assurer l'utilité et l'efficacité des actes est, en règle générale, une obligation de résultat, dont la seule inexécution établit la faute, et que l'exigence d'efficacité est toutefois tempérée par un souci de proportionnalité aux possibilités effectives de contrôle. Appliquant ces principes, il retient que le notaire, qui s'était fondé sur une vérification datant de presque deux mois pour acter une vente « libre d'hypothèques », sans revérifier les inscriptions à la date de signature, a commis une faute par omission. Sur le préjudice, le juge rappelle que le dommage doit être certain et actuel, qu'il ne doit pas être confondu avec le préjudice éventuel, et qu'