Le jugement commercial n° 2024TALCH06/00374 du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, rendu le 6 juin 2024, présente un intérêt doctrinal certain en ce qu'il articule, dans un même litige portant sur un compromis de vente immobilier, les questions du pouvoir de représentation d'une société anonyme, du mandat apparent, de la ratification d'un acte accompli sans pouvoir, de la condition résolutoire et de la clause pénale. Le tribunal retient que le compromis, signé par un mandataire dont le pouvoir émanait non de l'administrateur unique mais de l'actionnaire unique, est dépourvu d'effet à l'égard de la société, la délégation de pouvoirs de gestion relevant exclusivement de l'administrateur. Il écarte toutefois l'hypothèse d'un mandat apparent, la demanderesse ayant nécessairement connu la qualité d'actionnaire et non d'administrateur du mandant. Il retient cependant la ratification de l'acte, déduite du comportement postérieur de l'administrateur (démarches auprès de l'architecte, annonce de mise en vente, négociations de résiliation amiable). Le juge déboute néanmoins le demandeur de sa prétention à la clause pénale, faute de résiliation unilatérale établie, et rejette l'ensemble des demandes accessoires ainsi que la demande reconventionnelle pour procédure abusive. ## I. Faits et procédure Par compromis de vente signé le 19 mai 2022, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL et la société anonyme SOCIETE2.) SA, représentée par PERSONNE1.) agissant en vertu d'une procuration de PERSONNE2.), actionnaire unique, ont convenu de la vente d'une maison d'habitation et d'un hangar situés à ADRESSE3.). Le compromis contenait une condition résolutoire liée au refus d'autorisation de bâtir et de démolition, ainsi qu'une clause pénale fixée à 10 % du prix de vente en cas de résiliation unilatérale. Par acte du 3 février 2023, la demanderesse a sommé la défenderesse de passer acte devant notaire le 24 février 2023. Par courrier du 20 février 2023, la défenderesse a répondu qu'elle ne se estimait pas liée par le compromis, celui-ci n'ayant pas été signé par son administrateur PERSONNE3.). Assignée par exploit du 6 mars 2023, la défenderesse a conclu au rejet des prétentions de la demanderesse, qui réclamait 195.000 euros au titre de la clause pénale, 150.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral, 10.000 euros au titre des frais d'avocat et 2.000 euros sur le fondement de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile. La défenderesse formait en reconvention une demande de 5.000 euros pour procédure abusive et vexatoire, outre 5.000 euros au titre de l'article 240 précité. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait trois questions principales. La première consistait à déterminer si la procuration donnée par l'actionnaire unique suffisait à engager la société anonyme. La deuxième tenait à savoir si le mandat apparent pouvait être retenu à défaut de pouvoir régulier. La troisième portait sur l'effet d'un comportement postérieur de la société, et plus précisément sur la ratification d'un engagement pris sans pouvoir. **Sur le pouvoir de signature.** Le tribunal rappelle l'article 100-16 de la loi modifiée du 10 août 1915 concernant les sociétés commerciales, selon lequel les sociétés agissent par leurs organes dont les pouvoirs sont déterminés par la loi ou par l'acte constitutif. Il relève que les statuts désignent l'administrateur unique comme organe de représentation et que la signature d'un contrat constitue un acte de gestion. Dès lors, seul l'administrateur unique pouvait déléguer le pouvoir de signer le compromis, l'actionnaire n'ayant pas qualité pour déléguer un pouvoir qui ne relève pas de ses propres attributions. La procuration ne pouvait, par ailleurs, s'interpréter comme une résolution de nomination d'un administrateur-délégué, dès lors qu'elle se bornait à conférer une délégation de pouvoir. **Sur le mandat apparent.** Le tribunal expose, en s'appuyant sur la doctrine et la jurisprudence, que la théorie du mandat apparent suppose la légitimité de la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire, appréciée au jour de la conclusion de l'acte, et qu'elle ne requiert plus de faute du mandant. Il décide cependant que cette croyance ne saurait être légitime lorsque la procuration mentionne expressément que le mandant agit « en sa qualité d'actionnaire unique », car le cocontractant se trouvait ainsi informé que ce mandant n'était pas l'organe de la société. **Sur la