Par un jugement rendu le 7 juin 2024, la onzième chambre du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg rappelle avec fermeté les principes régissant l’obligation contributive des copropriétaires aux charges communes. En l’espèce, un syndicat de copropriétaires poursuivait un membre défaillant pour le recouvrement d’arriérés substantiels et d’avances sur charges, validés par des assemblées générales successives. La décision souligne l’autorité des délibérations de l’assemblée générale qui, en l’absence de recours en annulation exercé dans les délais légaux, acquièrent un caractère définitif et s’imposent à tous les copropriétaires, y compris les défaillants. Le Tribunal fait une application rigoureuse de l’article 7 de la loi du 16 mai 1975, tout en mobilisant les dispositions de la loi du 18 avril 2004 pour assortir la condamnation d’une majoration de l’intérêt légal, renforçant ainsi l’efficacité du recouvrement. Si l’exécution provisoire est ici écartée faute d’urgence caractérisée, le jugement illustre la protection judiciaire du crédit du syndicat face à l’inertie d’un copropriétaire, dont l’absence de contestation des décomptes vaut reconnaissance tacite de la dette au regard de la force obligatoire des décisions collectives. ## I. Faits et procédure Le litige oppose le syndicat des copropriétaires d’un immeuble (ci-après le « Syndicat »), représenté par son syndic, à un copropriétaire (ci-après « PERSONNE1 »), titulaire d’un appartement et d’un garage au sein de ladite copropriété. Le Syndicat fait grief au défendeur de ne pas s’être acquitté de ses charges de copropriété. Par exploit d’huissier en date du 5 mars 2024, le Syndicat a assigné PERSONNE1 devant le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg. La créance réclamée s’élève à **18.004,06 euros**, se décomposant comme suit : * **14.924,06 euros** au titre d’un décompte de charges arrêté au 31 août 2023, approuvé par l’assemblée générale du 4 décembre 2023 ; * **3.080,00 euros** au titre des avances sur charges pour la période de septembre 2023 à mars 2024 (soit 7 mensualités de 440 euros), conformément aux décisions de l’assemblée générale du 15 novembre 2022. Le défendeur, dont le domicile actuel est inconnu, n’a pas comparu malgré la régularité des recherches effectuées par l’huissier de justice (procès-verbal de recherches infructueuses). En conséquence, la procédure s’est déroulée par défaut conformément à l’article 79, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile (NCPC). ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal devait répondre à la question de savoir si un copropriétaire peut être contraint au paiement de charges et d'avances dès lors que celles-ci découlent de décisions d'assemblées générales non contestées. ### 1. Le fondement de l'obligation contributive Le Tribunal fonde sa décision sur l'**article 7 de la loi du 16 mai 1975** portant statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce texte dispose que les copropriétaires sont impérativement tenus de participer aux charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, au prorata de la valeur relative de leurs parties privatives. ### 2. La force obligatoire des décisions de l'assemblée générale Le motif décisif du Tribunal réside dans l'absence de recours contre les délibérations ayant approuvé les comptes et fixé les avances. Les juges constatent que : * Les comptes de l'exercice 2021-2022 et le montant des avances mensuelles ont été validés le 15 novembre 2022. * Les comptes de l'exercice 2022-2023 ont été approuvés le 4 décembre 2023. Le Tribunal souligne qu'en vertu du droit de la copropriété, les décisions de l'assemblée générale s'imposent à tout copropriétaire, même opposant ou défaillant, dès lors qu'elles n'ont pas été frappées d'une action en nullité dans le délai légal. L'absence de contestation des décomptes et des courriers de rappel par PERSONNE1 rend la créance certaine, liquide et exigible. ### 3. Les accessoires de la condamnation Le Tribunal fait droit à la demande de majoration d'intérêts en application des **articles 14, 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004** relative aux délais