Le jugement n° 656/24 rendu par le Tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, le 10 juin 2024, illustre le régime probatoire particulier applicable aux créances de charges entre commerçants et l'effet de la présomption d'acceptation attachée aux factures non contestées dans le délai légal de l'article 109 du Code de commerce luxembourgeois. Le juge y fait application de ce mécanisme pour écarter les contestations tardives des locataires, qui invoquaient l'absence d'exécution de prestations d'entretien (conduites de bière, machine à café, déminéralisateur), et retient la créance de charges sur ce fondement. La décision confirme par ailleurs la nature solidaire des obligations contractées par les trois preneurs en vertu d'une clause expresse, la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires pour défaut de paiement des loyers, ainsi que le caractère exceptionnel de l'exécution provisoire, subordonnée à la constatation de l'urgence ou du péril en la demeure conformément à l'article 115 du nouveau Code de procédure civile. Le jugement offre ainsi une illustration utile de la articulation entre le droit commercial de la preuve et le contentieux locatif commercial. ## I. Faits et procédure La société anonyme SOCIETE1.) a donné à bail, par contrat du 1er juillet 2022 avec effet au 1er octobre 2022, un immeuble d'habitation et de commerce doté d'une licence volante de cabaretage à Diekirch, moyennant un loyer mensuel indexé de 1.600 euros payable par anticipation. Le preneur était constitué par la société à responsabilité limitée SOCIETE2.), dont les deux gérants personnes physiques, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), s'étaient engagés solidairement et indivisiblement. Les arriérés s'étant accumulés depuis octobre 2022, bailleresse a, par requête déposée le 23 janvier 2024, assigné les trois défendeurs afin de obtenir la condamnation solidaire ou in solidum au paiement d'arriérés de loyer, d'arriérés de charges et d'une indemnité de relocation contractuellement prévue, ainsi que la résiliation du bail aux torts des locataires et leur déguerpissement dans un délai de quinze jours. Lors de l'audience du 6 mai 2024, la demanderesse a porté sa demande locative à 12.682,25 euros et réduit sa demande relative aux charges à 2.321,56 euros, ce dont le tribunal lui a donné acte. À l'audience du 27 mai 2024, les défendeurs, comparaissant, ont sollicité un délai pour trouver un repreneur du fonds de commerce et ont contesté les factures de charges au motif que les prestations d'entretien des conduites de bière, de la machine à café et du déminéralisateur n'auraient pas été exécutées. La bailleresse a répliqué que les arriérés couraient depuis octobre 2022, que les frais d'entretien étaient contractuellement fixés et que les factures n'avaient jamais été contestées. Le jugement a été prononcé à l'audience du 10 juin 2024. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la recevabilité et le régime probatoire des contestations de factures de charges.** Il s'agissait de déterminer si les contestations formulées tardivement par les preneurs pouvaient faire obstacle à la présomption d'acceptation résultant de l'article 109 du Code de commerce. Le tribunal relève que les réclamations portant sur les factures des 8 février 2023, 31 décembre 2023 et 1er janvier 2024 sont tardives, de sorte que ces factures sont réputées acceptées. Il juge que les contestations relatives à l'absence d'entretien ne sont pas de nature à renverser cette présomption et retient, en conséquence, l'existence de la créance de charges pour 2.321,56 euros. La solution repose sur l'idée que la présomption légale d'acceptation, attachée à l'absence de protestation dans le délai imparti, opère une véritable inversion de la charge de la contestation : le destinataire de la facture qui entend la discuter doit le faire dans les formes et délais requis, faute de quoi la créance est tenue pour établie. **Second problème : la créance d'indemnité de relocation et l'exigibilité des loyers.** Le juge fait application de la clause pénale ou indemnitaire prévue au point XII, dernier alinéa, du bail, en l'absence de toute contestation de son principe. Le décompte, « non contesté » et daté au 24 mai 2024, établit les arriérés de loyer à 12.682,25 euros. Le tribunal y voit une justification suffisante de la créance locative. **Troisième problème : la solidarité et l'obligation in solidum.** L'article XIV, alinéa 2, du bail stipule un engagement solidaire et indivisible des trois preneurs. Le tribunal en tire la conséquence que la condamnation doit être prononcée solidairement, sans qu'il soit nécessaire de rechercher la part de chacun. **