Le présent jugement du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, rendu le 11 juin 2024 (TAL-2021-08573), illustre les conditions de validité de la transaction au sens des articles 2044 et suivants du Code civil, et plus particulièrement l'exigence de concessions réciproques et la mise en œuvre du vice du dol comme moyen de nullité. Le tribunal confirme que la transaction est un contrat dont la validité suppose une situation litigieuse, des concessions réciproques et l'intention de mettre fin au litige, et rappelle que les obligations simplement imposées par l'exécution d'un jugement passé en force de chose jugée ne constituent pas des concessions. Il précise en outre que l'appréciation de la proportionnalité des concessions relève du juge du fond. Le jugement ouvre ainsi la voie à l'examen du dol invoqué à titre reconventionnel par les défendeurs, dont l'issue commande la survie de l'ensemble des prétentions du demandeur, la clause pénale étant elle-même réservée. La décision est ainsi principalement un jugement de transition, qui fixe la validité prima facie de l'acte transactionnel et délimite le contentieux restant à trancher. ## I. Faits et procédure Par acte de vente notarié du DATE2.), PERSONNE1.) avait cédé à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) un appartement sis à Luxembourg, pour un prix de 235.000 euros. Par jugement du DATE3.), le tribunal d'arrondissement de Luxembourg a prononcé la résolution de cette vente pour vices cachés, condamné le vendeur à rembourser le prix et ordonné aux acquéreurs de restituer le bien. Ce jugement, signifié le DATE4.), n'ayant pas fait l'objet d'appel, est passé en force de chose jugée. Les acquéreurs ayant refusé de libérer les lieux, les parties ont conclu, le DATE1.), une transaction stipulant notamment les modalités de paiement des sommes dues, la libération de l'appartement avant le DATE5.), la mainlevée des inscriptions hypothécaires et de l'inscription légale du Ministère du Logement, une clause pénale de 40.000 euros (article 12) en cas d'inexécution, et la renonciation du vendeur à poursuivre le déguerpissement et à réclamer une indemnité d'occupation. Le vendeur ayant constaté une nouvelle résistance des acquéreurs, qui avaient entre-temps entrepris de vendre le bien à un tiers, il a introduit une action en déguerpissement devant la Justice de paix, qui a fait droit à sa demande, tout en se déclarant incompétente pour connaître de l'exécution de la transaction et de la pénalité. Il a ensuite saisi le tribunal d'arrondissement aux fins de constater l'inexécution de la transaction, de obtenir le paiement de la clause pénale et la restitution du bien libre de toute charge. Les défendeurs ont opposé la nullité de la transaction pour dol, en soutenant que son signataire, l'avocate du demandeur, avait conclu l'acte en méconnaissance des règles déontologiques, en l'absence de leur propre mandataire, lequel avait été présenté comme tel à l'avocate avant la signature. Ils ont sollicité un jugement séparé sur ce point et se sont réservé le droit de conclure ultérieurement sur le fond, notamment sur le caractère excessif de la clause pénale. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le problème de droit soumis au tribunal était double : d'une part, la transaction du DATE1.) satisfait-elle aux conditions de validité requises par le Code civil, notamment au regard de l'exigence de concessions réciproques ; d'autre part, le dol allégué par les défendeurs est-il de nature à en entraîner la nullité. Sur la preuve, le tribunal rappelle le principe *actori incumbit probatio* (article 1315 du Code civil et article 58 du Nouveau Code de procédure civile) : il appartenait au demandeur d'établir que l'acte invoqué constituait bien une transaction, et aux défendeurs de prouver le dol. S'agissant de la nature de l'acte, le juge rappelle que l'article 2044, alinéa 2, du Code civil impose l'écrit non comme condition de solennité mais comme règle de preuve. Il met en œuvre l'interprétation restrictive propre à la transaction, fondée sur les articles 2048 et 2049 du Code civil : les transactions ne règlent que les différends qui y sont compris et la renonciation à un droit ne se présume pas. Il retient les trois conditions classiques : une situation litigieuse (en l'occurrence les difficultés d'exécution du jugement du DATE3.) et la procédure de déguerpissement introduite le DATE11.)), des concessions réciproques, et l'intention manifeste de mettre fin au litige, attestée par le préambule de l'acte. Le tribunal opère ensuite une analyse décisive des concessions. Il écarte comme telles les obligations des défendeurs de fournir les informations rel