Le présent jugement du tribunal d'arrondissement de Luxembourg, IIIe chambre siégeant en matière de bail à loyer et statuant en instance d'appel, rendu le 11 juin 2024 sous le numéro TAL-2024-02626, confirme la résiliation d'un bail d'habitation aux torts exclusifs de la locataire pour défaut d'assurance locative, en dépit de l'argument tiré de l'absence de réaction prolongée du bailleur aux manquements constatés. Le tribunal affirme que l'obligation contractuelle d'assurer le bien loué contre les risques locatifs constitue une stipulation déterminante dont l'inexécution justifie à elle seule la résolution du bail, sans qu'il soit nécessaire d'examiner le retard de paiement des loyers. Il retient qu'une mise en demeure expresse suivie d'une inaction de plus d'un an exclut toute tolérance et fait obstacle à l'invocation d'un usage de fait. La décision précise en outre que l'indemnité d'occupation, fixée à 950 euros par mois, ne peut donner lieu à condamnation future, et refuse les demandes réciproques de dommages et intérêts pour procédure abusive faute de faute caractérisée. Elle illustre ainsi la sévérité avec laquelle le juge luxembourgeois apprécie le manquement du preneur à une clause d'assurance, tout en rappelant la rigueur procédurale attachée à l'indemnité d'occupation. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail conclu en 2019, la société anonyme SOCIETE1.) a donné à bail à PERSONNE1.) une chambre faisant partie d'un appartement de deux chambres, l'autre chambre étant occupée par un second locataire. L'article XVII du contrat mettait à la charge du preneur l'obligation d'assurer le bâtiment contre un ensemble de risques, parmi lesquels l'incendie, les dégâts des eaux et la responsabilité civile immeuble. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 mars 2023, le bailleur mit la locataire en demeure de lui adresser un justificatif d'assurance. L'attestation ne fut produite que le 2 avril 2024, soit plus d'un an plus tard. Parallèlement, le bailleur reprochait à la locataire de régler le loyer à des dates variables, généralement entre le 10 et le 20 du mois, alors que le bail imposait un paiement au 1er. Par requête déposée le 20 juin 2023, la bailleresse saisit le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de résiliation du bail aux torts de la locataire, de déguerpissement, et de paiement d'arriérés de loyers, d'avances sur charges et d'arriérés de charges. Par jugement du 31 janvier 2024, le juge de paix débouta la bailleresse de sa demande en arriérés de loyers et d'avances, réserva la demande relative aux charges 2020 à 2022 en invitant la bailleresse à produire un décompte rectifié, prononça toutefois la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire, ordonna son déguerpissement dans le mois de la notification et fixa une indemnité d'occupation de 950 euros mensuels. La locataire interjeta appel par exploit du 12 mars 2024. Elle sollicitait la réformation du jugement, subsidiairement l'absence de résiliation à son égard, et réclamait 5.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire sur le fondement de l'article 6-1 du code civil. La bailleresse concluait à la confirmation pure et simple, réclamait 1.500 euros pour procédure abusive et une indemnité de procédure de 1.500 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question principale était de savoir si l'absence prolongée de justificatif d'assurance locative, dont la bailleresse avait réclamé la production, constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résolution du bail, nonobstant la tolérance alléguée par la locataire et l'absence de réaction antérieure du bailleur quant aux autres locataires de l'immeuble. Le tribunal rappelle d'abord que l'obligation d'assurance mise à charge du preneur est une clause déterminante, dont l'inexécution autorise le bailleur à demander la résolution du contrat. Il s'appuie sur une jurisprudence constante du tribunal d'arrondissement, ainsi que sur la doctrine de Joseph Vankerckhove, pour affirmer que la non-souscription de la police, contraire aux stipulations contractuelles et susceptible de causer un préjudice grave au bailleur, constitue une inexécution caractérisée. Il écarte l'argument tiré de l'absence d'assurance antérieure et de l'inaction des autres locataires, au motif qu'il est sans conséquence en droit et ne caractérise pas une tolérance de la bailleresse, celle-ci ayant expressément réclamé l'attestation et la locataire n'ayant donné aucune suite pendant plus d'