Synthèse doctrinale. Par un jugement du 12 juin 2024, le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, huitième chambre, précise les conditions dans lesquelles un copropriétaire peut obtenir l'annulation des décisions d'assemblées générales ordinaires dans le cadre du statut de la copropriété issu de la loi du 16 mai 1975. Le tribunal rappelle que le délai de forclusion de deux mois prévu par l'article 34, alinéa 2, de cette loi ne court qu'à compter de la notification régulière des décisions, et qu'il appartient au syndicat d'en rapporter la preuve. Il retient ensuite que l'absence de convocation d'un copropriétaire et, surtout, la non-communication des comptes soumis à approbation constituent des irrégularités affectant la régularité des délibérations, sans être entachées de nullité absolue. Le copropriétaire doit toutefois démontrer le grief qui en résulte, et le tribunal estime qu'en l'espèce le défaut de communication des décomptes définitifs et des pièces justificatives a privé le demandeur de la possibilité de préparer et de contester utilement les résolutions. La décision confirme ainsi la nécessité d'une information complète et préalable des copropriétaires comme condition de validité du vote en assemblée. ## I. Faits et procédure Le litige oppose une copropriétaire, pensionnée, à la copropriété d'un ensemble immobilier comprenant les blocs C, D et E, représentée par son syndic, une société à responsabilité limitée. Par exploit d'huissier du 14 novembre 2022, la demanderesse a sollicité l'annulation de l'ensemble des décisions prises lors de l'assemblée générale ordinaire du 18 octobre 2021 et de celle du 30 juin 2022. Ces décisions portaient notamment sur l'approbation de décomptes de charges, l'imputation de charges à la demanderesse, la prorogation puis le renouvellement du mandat du syndic, l'approbation d'une offre de syndic forfaitaire en lieu et place d'une répartition par millièmes, la fixation de frais de syndic à l'égard des propriétaires de garages, et l'approbation d'une offre de rénovation des toitures. La demanderesse invoquait l'absence de convocation aux deux assemblées, la non-désignation d'un bureau conforme au règlement de copropriété, la tenue de l'assemblée de 2022 en un lieu différent de celui prévu par ce règlement, l'absence de communication des décomptes soumis à approbation, et la violation de l'article 17 du règlement de copropriété en matière de répartition des charges. Le syndicat opposait l'autorité de chose jugée attachée à un jugement antérieur, la forclusion de l'action, la modification implicite ou conventionnelle du règlement de copropriété, ainsi que la régularité des formes suivies depuis de nombreuses années. L'instruction fut clôturée le 1er février 2024, les plaidoiries eurent lieu le 24 avril 2024, et l'affaire fut mise en délibéré à cette même audience. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal était saisi de trois questions principales. La première concernait la recevabilité de l'action, au regard de l'autorité de chose jugée et de la forclusion de deux mois. La deuxième portait sur les cas d'ouverture de l'action en nullité des décisions d'assemblée générale. La troisième, plus accessoire, visait les demandes relatives aux frais, à l'indemnité de procédure et à l'exécution provisoire. **Sur l'autorité de la chose jugée.** Le tribunal rappelle les conditions de l'article 1351 du Code civil, exigeant une triple identité d'objet, de cause et de parties. Il constate que la première instance, tranchée par un jugement du 9 novembre 2020 puis par un jugement rectificatif du 14 juin 2022, portait sur les décomptes des exercices 2004 à 2019 et sur la régularité des assemblées des années 2005 à 2019, tandis que la présente instance concerne les assemblées de 2021 et de 2022. Les objets étant distincts, le moyen est rejeté. **Sur la forclusion.** Le tribunal se fonde sur l'article 34, alinéa 2, de la loi de 1975, qui impose une action dans un délai de deux mois à compter de la notification des décisions. Il souligne, en s'appuyant sur la doctrine (Elter et Schockweiler) et sur la jurisprudence française (Cass. civ. 3e, 27 avril 2000), que ce délai est préfix, qu'il ne court qu'à compter de la notification régulière, et que la notification doit être établie. Le tribunal relève que les procès-verbaux n'ont pas été expédiés par un courrier dont la date de présentation puisse être vérifiée, et que la réception par la demanderesse n'est pas démontrée. Il ajoute, à titre surabondant, que même une éventuelle modification conventionnelle du mode de notification n'aurait pas dispensé le syndicat de prouver la communication effective des documents. L'action est donc déclarée recevable