Synthèse doctrinale Par le jugement n° 679/2024 du 13 juin 2024, le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer et d'occupation sans droit ni titre, consacre une solution classique mais utilement rappelée : la résiliation unilatérale d'un bail, une fois notifiée au bailleur, produit ses effets et ne peut être rétractée par son auteur. Partant, à la date d'effet de la résiliation, les anciens locataires deviennent occupants sans droit ni titre, ce qui fonde à la fois leur déguerpissement et leur condamnation au paiement d'indemnités d'occupation. La décision opère par ailleurs une distinction nette entre les demandes recevables, l'obligation de paiement d'un loyer non encore échu étant jugée prématurée, et la question des frais exposés pour agir en justice. Le juge refuse de mettre à charge des défendeurs les honoraires d'avocat du bailleur, au motif que le ministère d'avocat n'est pas obligatoire devant la juridiction locative, tout en allouant une indemnité de procédure forfaitaire fondée sur l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Le jugement offre ainsi une illustration pratique des effets de la résiliation, de l'exigibilité des créances locatives et du régime des frais irrépétibles. ## I. Faits et procédure Le 3 octobre 2020, le demandeur, PERSONNE1.), a loué à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) un immeuble sis à L-ADRESSE3.), lieu-dit « ENSEIGNE1.) », moyennant un loyer mensuel de 1.700 €. Par lettre du 15 novembre 2023, les locataires ont résilié le bail avec effet au 15 février 2024. Il est constant en cause qu'ils ont cessé de régler le loyer à compter du mois de novembre 2023 et qu'ils sont demeurés dans les lieux. Par requête déposée le 29 février 2024 au greffe de la Justice de paix de Diekirch, le bailleur a sollicité qu'il soit constaté que la résiliation est valable ou, subsidiairement, que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail. Il demandait en outre que les défendeurs soient considérés comme occupants sans droit ni titre, qu'ils soient condamnés au déguerpissement et au paiement de la somme de 6.800 € à titre d'indemnités d'occupation ou de loyers et avances sur charges, outre une indemnité de procédure de 1.500 € et 3.000 € d'honoraires d'avocat, avec exécution provisoire. À l'audience du 30 mai 2024, le demandeur a formulé une demande augmentée à 13.600 € pour la période de novembre 2023 à juin 2024, ce dont le tribunal lui a donné acte. La défenderesse PERSONNE3.), représentée par avocat, a reconnu avoir résilié le bail pour le 15 février 2024, expliquant que les locataires ne parvenaient plus à payer le loyer et qu'elle n'avait pas trouvé d'autre logement. Elle a contesté le paiement du loyer de juin 2024 et la condamnation solidaire. PERSONNE2.), régulièrement convoqué à personne, n'a pas comparu, de sorte que le jugement a été rendu réputé contradictoire à son égard. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la recevabilité de la demande relative au loyer de juin 2024.** Le tribunal relève qu'il est constant que le loyer de juin 2024 n'était pas échu au jour des plaidoiries. La demande afférente est, en conséquence, déclarée irrecevable comme prématurée. La solution est orthodoxe : une créance non exigible à la date de la décision ne peut donner lieu à condamnation. **Deuxième problème : les effets de la résiliation unilatérale.** Le juge retient que la résiliation du bail est un acte unilatéral qui, une fois notifié, « échappe à la volonté de son auteur qui ne peut plus revenir ». Il en déduit que, la résiliation ayant pris effet au 15 février 2024, les défendeurs sont devenus occupants sans droit ni titre à compter de cette date. Le tribunal ne prononce donc pas la résiliation judiciaire subsidiairement sollicitée, dès lors qu'il constate l'effet de la résiliation amiable, et fait droit à la demande en déguerpissement, en accordant un délai de quarante jours à compter de la notification. **Troisième problème : le quantum et la solidarité.** Le montant des arriérés de loyer et des indemnités d'occupation est arrêté à 11.900 € pour la période du 1er novembre 2023 au 31 mai 2024, avec intérêts légaux échelonnés selon les dates d'exigibilité successives. Le tribunal écarte la condamnation solidaire, faute, d'une part, de mariage entre les défendeurs et, d'autre part, de clause de solidarité stipulée au contrat de bail. La demande pour le surplus est rejetée.