## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-06-17, n° 2032 (JPLCIREF)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-civil-1/20260608-120349/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 2032/24 du 17 juin 2024 Dossier n° L-CIREF-6/24 ORDONNANCE rendue le dix-sept juin deux mille vingt-quatre en matière de référé civil par Laurence JAEGER, Juge de Paix à Luxembourg, assistée de la greffière assumée Véronique JANIN, dans la cause entre: SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son représentant légal actuellement en fonctions, élisant domicile en l’étude de Maître Max MAILLIET, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, partie demanderesse, comparant par la société SOCIETE2.) S.àr.l., représentée par Maître Emilie WALTER, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Max MAILLIET, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg, et SOCIETE3.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie défenderesse, comparant par Maître Ludovic MATHIEU, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Nicolas BAUER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg. 1 Faits: L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute de la présente ordonnance déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 7 mai 2024. Sur convocations émanant du greffe les parties furent convoquées à l'audience publique extraordinaire du mardi, 21 mai 2024 à 14.30 heures salle JP 0.02 à laquelle l’affaire fut refixée au lundi, 4 mars 2024 à 09.00 heures, salle JP 0.02. A la prédite audience, l’affaire fut utilement retenue et les parties furent entendues en leurs moyens et conclusions respectifs. Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré, et rendit à l'audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, l’ORDONNANCE QUI SUIT : Par requête entrée au greffe du tribunal de paix de et à Luxembourg le 7 mai 2024, la société anonyme SOCIETE1.) SA a fait convoquer la société anonyme SOCIETE3.) SA à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de référé civil, pour voir ordonner la rétractation de l’ordonnance n° L-SADIV-20/24 du 16 avril 2024 ayant autorisé la société SOCIETE3.) à pratiquer saisie-gagerie à l’instant et sans commandement préalable sur les meubles et effets mobiliers garnissant les locaux lui donnés à bail. La société SOCIETE1.) a sollicité une indemnité de procédure de 10.000,00 euros et a demandé à voir ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir. La demande est basée sur les articles 66, 1er et 15 du nouveau code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la société SOCIETE1.), après avoir exposé le contexte familial dans lequel s’inscrivent les relations entre parties et fait un copier-coller de tous les courriels envoyés entre parties, explique que les parties ont conclu un contrat de bail commercial en date du 20 septembre 2018 portant sur des locaux commerciaux et administratifs d’environ 2100 m² au rez-de-chaussée, mezzanine, 1er et 2e étages du bâtiment A du complexe (avec monte-charge et escaliers métalliques, reliant les différents niveaux) ainsi qu’environ 900 m² de surfaces de stockage, locaux techniques au niveau -1 du complexe ainsi que 10 places de parking intérieures au niveau -1, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 29.205,00 euros TTC jusqu’au 30 septembre 2024. Le contrat prévoirait, en son article 4, que « 1. En date du 10.03.2008, le Bailleur a conclu un contrat de fourniture de chaleur et de froid avec la société SOCIETE4.) S.A., copie de ce contrat est joint au présent contrat de bail pour en faire partie intégrante (annexe 2). Le Locataire déclare par les présentes, pour ce qui le concerne, adhérer à ce contrat. 2 Les fournitures de chaleur et de froid seront donc facturées par SOCIETE4.) S.A. directement au Locataire selon les dispositions du contrat. En ce qui concerne les primes de puissance de chaleur et de froid, Bailleur facturera au Locataire la partie correspondante a l’entretien courant de l'installation, telle que cette charge serait normalement facturée au Locataire. 2. Les frais d'eau, de gaz, d'électricité, d'enlèvement des ordures, leur incinération, de canalisation, de ramonage, les frais communs, de nettoyage et tous les autres frais communs, notamment de gérance et d'entretien/réparation courants (par exemple ascenseur, monte-charge, détection incendie, etc.) et de façon générale tous les frais locatifs sont à charge du Locataire. L'entretien de l’ascenseur reliant l’étage -1 avec les lieux loues au rez-de-chaussée est à charge de Locataire. Si ces frais, tout ou partiellement, sont avances par le Bailleur, ce dernier est en droit d'en demander le remboursement. En plus du loyer, le Locataire paiera chaque mois des avances sur charges. Le montant des avances sur charges est présentement évalué à 7300- € TTC (sept mille trois cents euros) / mois. Le montant des avances sur charges pourra être adapté à l'évolution et au coût réel des charges. Le complexe est géré conformément aux usages en la matière et le montant des avances sur charges à payer par le locataire sera conforme au marché, compte tenu de la technicité du complexe et des besoins des locataires. Le Bailleur, respectivement ses mandataires, effectueront un décompte périodique des charges. Le Locataire aura le droit de consulter les décomptes et les pièces sousjacentes, sur rendez-vous et dans les locaux du Bailleur, respectivement de ses mandataires » Suivant courrier du 25 septembre 2023, la société SOCIETE1.) aurait résilié le contrat de bail avec effet au 30 septembre 2024. La requérante insiste sur le fait qu’elle dispose de ses propres contrats de fourniture d’énergie et reçoit et paie ses propres factures. Elle conteste les différents décomptes de charges reçus par son bailleur, de même qu’elle conteste la clé de répartition y mise en compte pour l’attribution des charges communes aux différents locataires du complexe. Elle explique s’abstenir du paiement des avances sur charges depuis août 2023 et également du paiement du loyer depuis janvier 2024 dans le but d’obtenir les informations requises concernant les décomptes sur charges. Par requête du 9 avril 2024, la société SOCIETE3.) aurait demandé l’autorisation de procéder à une saisie-gagerie sur l’ensemble des meubles garnissant le magasin SOCIETE1.) à hauteur de la somme de 310.968,89 euros. Un juge de paix de et à Luxembourg aurait autorisé la saisie-gagerie par ordonnance du 16 avril 2024. 3 En date du 23 avril 2024, un huissier de justice se serait rendu au magasin SOCIETE1.) et aurait procédé à la rédaction d’un procès-verbal de saisie-gagerie en procédant à la saisie-gagerie de l’intégralité des meubles garnissant le magasin, soit pour un montant de 1.200.000,00 euros (prix d’achat) dont le prix de vente s’élèverait à la somme de 1.800.000,00 euros. Le montant saisi-gagé serait partant nettement supérieur au montant autorisé. En outre, dans sa requête, la société SOCIETE3.) aurait sciemment omis de mentionner qu’elle a tiré la garantie bancaire le 21 mars 2024 d’un montant de 219.030,00 euros. La société SOCIETE3.) n’aurait pas non plus informé le juge de paix des nombreuses contestations émises par la société SOCIETE1.). Par requête en référé-expertise du 27 mai 2024, la société SOCIETE1.) aurait demandé la convocation de la société SOCIETE3.) devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer afin de voir nommer expert Carole LAPLUME avec la mission de (i) contrôler si les décomptes de charges émis par la société SOCIETE3.) pour les années 2018 à 2021 inclus envers SOCIETE1.) sont conformes et le cas échéant calculer le montant des charges redues par SOCIETE1.) pour la période susvisée, sinon surfacturée par SOCIETE3.), (ii) déterminer si la répartition des tantièmes telle que retenue par SOCIETE3.) dans ses décomptes de charges est conforme et (iii) calculer le montant des charges redues par SOCIETE1.) pour les années 2022 et 2023. En droit, la société SOCIETE1.) estime que l’ordonnance d’autorisation de saisiegagerie doit être rétractée pour violation par la société SOCIETE3.) de son obligation de loyauté renforcée, sinon pour cause d’absence de créance certaine, liquide et exigible, sinon encore pour cause de voie de fait, la saisie-gagerie pratiquée constituant un trouble manifestement illicite qu’il y aurait lieu de faire cesser. La société SOCIETE3.) conclut à voir déclarer la requête irrecevable, l’article 66 du nouveau code de procédure civile ouvrant un recours devant le juge du fond siégeant comme en matière de référé et non pas devant le juge des référés. Au cas où la demande devrait être déclarée recevable, le juge des référés saisi serait incompétent pour en connaître, étant donné qu’une procédure au fond aurait d’ores et déjà été engagée. Quant au fond, la société SOCIETE3.) conclut au débouté de la demande et sollicite une indemnité de procédure de 3.000,00 euros. Elle fait exposer que la société SOCIETE1.) est locataire d’une partie d’un immeuble. Or, au jour des plaidoiries, la société SOCIETE1.) resterait redevable d’un montant de 395.535,67 euros. De surcroît, celle-ci aurait annoncé ne plus payer ni loyer, ni avances sur charges jusqu’au 30 septembre 2024, justifiant ainsi pleinement la procédure de saisie-gagerie entamée. 4 La société SOCIETE3.) estime ne pas avoir violé l’obligation de loyauté renforcée, une telle obligation ne trouvant, en tout état de cause, pas de base légale. En ce qui concerne la prétendue voie de fait, celle-ci ne serait pas donnée, compte tenu du fait que la saisie-gagerie aurait été autorisée par décision présidentielle. La société SOCIETE1.) estime que le juge des référés est compétent pour connaître de sa demande en rétractation basée sur l’article 66 du nouveau code de procédure civile, en renvoyant à une ordonnance de référé civil de la Justice de Paix de et à Luxembourg du 10 octobre 2012. Appréciation Quant à la compétence du juge de paix statuant en matière de référé pour connaître de la demande en rétractation sur base de l’article 66 du nouveau code de procédure civile L’article 66 du nouveau code de procédure civile dispose que « lorsque la loi permet ou la nécessité commande qu’une mesure soit ordonnée à l’insu d’une partie, celle-ci dispose d’un recours approprié contre la décision qui lui fait grief ». Concernant tout d’abord les conditions d’exercice du recours aux décisions unilatérales, l’article 66 du nouveau code de procédure civile vise deux cas de figure, soit lorsque la loi permet que des mesures unilatérales soient prises, soit lorsque la nécessité commande qu’elles soient rendues. Le demandeur doit non seulement démontrer qu’il se trouve dans une des hypothèses qui ouvrent la voie aux mesures unilatérales et que les conditions afférentes sont remplies pour qu’il soit fait droit à la demande. Il faut en outre que la mesure sollicitée relève de la compétence des pouvoirs du président du tribunal d’arrondissement. Cette condition ne soulève pas de problème lorsque le président est saisi d’une demande de mesure unilatérale dans un cas de figure où la loi le permet. Du fait de l’existence d’une disposition légale expresse autorisant le président du tribunal d’arrondissement de prendre une mesure unilatérale, il a nécessairement compétence pour l’adopter (Th. Hoscheit, La juridiction du président du tribunal d’arrondissement : actualités et perspectives, JTL n° 40 du 5 août 2015). A noter que les autorisations en matière de voie d’exécution relèvent de cette hypothèse (cf. Cour 2 décembre 2020, n° CAL-2020-0047 du rôle). C’est partant à tort que la société SOCIETE1.) soutient que la procédure de saisiegagerie doit relever d’un régime spécifique, aucun texte légal ne prévoyant de dérogation en matière de saisie-gagerie. Suivant l’article 66 du nouveau code de procédure civile, le destinataire de la mesure unilatéra