Synthèse doctrinale. Par un jugement du 18 juin 2024, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, troisième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et d'occupation sans droit ni titre, confirme en appel la validité d'une résiliation de bail d'habitation fondée sur le besoin personnel du bailleur, au sens de l'article 12, paragraphe 2, a), de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation. La décision précise l'office du juge en la matière : l'exigence de motivation de la lettre de résiliation posée par l'article 12, paragraphe 3, alinéa 1er, n'est pas sanctionnée par la nullité, cette dernière ne frappant que l'omission de la mention du texte légal ; le bailleur est cru sur parole dès lors que son affirmation n'est pas contredite par les éléments de la cause, la preuve stricte du besoin n'étant pas exigée. Le tribunal écarte également le moyen tiré de la situation d'indivision des bailleurs et de l'absence de cohabitation entre eux, et rappelle que le délai de déguerpissement de douze mois prévu à l'article 12, paragraphe 6, est un délai d'ordre public qui fait obstacle à tout sursis. Enfin, il réaffirme que l'indemnité d'occupation relève du pouvoir souverain d'appréciation du juge et que la limite des 5 % du capital investi, prévue à l'article 3, paragraphe 1er, ne constitue qu'un plafond et non un critère de fixation. ## I. Faits et procédure Les faits de l'espèce sont relativement simples. Suivant contrat conclu le 4 juillet 2019, le bailleur initial a donné en location à PERSONNE1.) un studio sis à Luxembourg, moyennant un loyer mensuel de 630 euros. Par acte notarié du 26 octobre 2022, le bien a été acquis en indivision par PERSONNE2.) et PERSONNE3.), chacun pour moitié, au prix de 290.000 euros, les acquéreurs reprenant le bail. Par lettre recommandée avec avis de réception du 11 janvier 2023, les nouveaux propriétaires ont dénoncé le bail avec effet au 12 juillet 2023, en invoquant le besoin personnel de PERSONNE2.) d'occuper le studio, sur le fondement de l'article 12, paragraphes 2 et 6, de la loi de 2006. Le locataire a contesté la résiliation par courrier du 11 juillet 2023. Saisi d'une requête en déguerpissement, le juge de paix de Luxembourg, par jugement du 15 février 2024, a déclaré la résiliation valable, dit que le locataire était occupant sans droit ni titre depuis le 12 juillet 2023, l'a condamné au déguerpissement et a fixé l'indemnité d'occupation à 630 euros par mois. PERSONNE1.) a interjeté appel par exploit des 21 et 22 mars 2024, tandis que les intimés ont formé appel incident aux fins de voir porter l'indemnité d'occupation à 1.200 euros mensuels. Le tribunal a statué contradictoirement à l'égard de l'ensemble des parties à l'instance d'appel, PERSONNE3.) ayant été défaillant en première instance. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige soulevait quatre questions principales : 1. Une lettre de résiliation fondée sur le besoin personnel, dépourvue de motivation approfondie et de justificatifs, est-elle nulle ? 2. Le besoin personnel du bailleur, invoqué par des co-indivisaires non cohabitants et non apparentés, peut-il être regardé comme vraisemblable ? 3. Le locataire peut-il bénéficier d'un délai de déguerpissement au regard de l'article 12, paragraphe 6, lorsque le délai de douze mois est expiré ? 4. Quel est le montant de l'indemnité d'occupation due après la fin du bail ? **Sur la résiliation pour besoin personnel.** Le tribunal relève que l'article 12, paragraphe 3, alinéa 1er, exige que la lettre de résiliation soit écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes, mais que la sanction de nullité attachée au texte n'est expressément prévue que pour l'absence de reproduction du paragraphe lui-même. Faute de texte, une motivation insuffisante n'entraîne pas la nullité. Le bailleur doit seulement indiquer, dans sa requête en déguerpissement, les causes du besoin invoqué, afin que le locataire et le juge puissent en apprécier le bien-fondé. Le tribunal s'appuie sur la jurisprudence selon laquelle le bailleur est cru sur parole tant que son affirmation n'est pas contredite par les éléments du dossier, la circonstance rendant plausible le besoin suffisant à satisfaire la condition légale. L'appréciation de l'existence du besoin relève du pouvoir souverain des juges du fond.