**Synthèse doctrinale.** Par ce jugement du 19 juin 2024, le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, condamne le preneur d'un local commercial au paiement d'arriérés de loyers et d'avances sur charges, prononce la résiliation du bail à ses torts exclusifs et ordonne son déguerpissement. La décision réaffirme avec netteté la force obligatoire du contrat de bail : le preneur, qui avait expressément reconnu connaître et avoir visité les lieux, ne peut invoquer la nécessité de travaux d'aménagement pour se soustraire à une obligation de paiement dont il avait été dispensé uniquement pour les deux premiers mois de la location. Le juge retient également que l'échéancier de paiement proposé en janvier 2024 n'ayant été que partiellement respecté, le défaut de paiement persistant constitue une cause justificative de résiliation. La solution, fondée sur l'appréciation souveraine des éléments de preuve et sur l'économie du contrat, illustre le contrôle qu'exerce le juge de paix sur l'exécution loyale des obligations locatives. Les intérêts conventionnels de 10 % l'an, prévus par les conditions générales, sont alloués à compter de la demande en justice. La demande d'indemnité de procédure est en revanche rejetée, faute pour la bailleresse d'établir l'iniquité justifiant sa mise à charge. ## I. Faits et procédure Par contrat conclu le 10 mai 2023, une société anonyme de droit belge (la bailleresse) a donné à bail à une société à responsabilité limitée simplifiée (la preneuse) un local commercial sis à Luxembourg, à compter du 1er juin 2023. Le loyer mensuel était fixé à 792 € HTVA, auquel s'ajoutaient des avances mensuelles sur charges de 350 € HTVA, le loyer étant indexé. Le bail prévoyait une dispense de paiement des deux premiers loyers, soit ceux de juin et juillet 2023, destinée à permettre à la preneuse d'effectuer des travaux d'aménagement. Le preneur y déclarait en outre bien connaître et avoir visité les lieux loués. Constatant des défauts de paiement réguliers, la bailleresse a, par requête déposée le 16 février 2024, sollicité la condamnation de la preneuse au paiement de 4.785,82 € d'arriérés pour la période de juin 2023 à février 2024, la résiliation du bail et le déguerpissement, ainsi qu'une indemnité de procédure de 2.000 €. À l'audience du 5 juin 2024, la demanderesse a actualisé sa créance à 4.438,18 € jusqu'en juin 2024 inclus, ce dont il a été donné acte. La défenderesse s'est opposée à la demande, invoquant l'obligation de la bailleresse de faire réaliser des travaux dans le local. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** Le preneur peut-il, pour écarter une demande en paiement de loyers, se prévaloir de travaux que le bailleur aurait dû effectuer, alors qu'il a reconnu connaître les lieux et que l'obligation de paiement n'était suspendue que pour une période déterminée ? Le non-respect d'un échéancier de règlement amiable des arriérés constitue-t-il une cause justificative de résiliation du bail ? **Motifs.** Le tribunal écarte le moyen tiré des travaux en s'appuyant sur deux considérations convergentes. D'une part, le contrat ne prévoyait une dispense de loyers que pour les mois de juin et juillet 2023, précisément pour permettre l'aménagement des lieux par la preneuse ; il ne saurait donc être déduit de la clause une suspension générale de l'obligation de payer. D'autre part, la déclaration par laquelle le preneur affirmait connaître et avoir visité les lieux rend invraisemblable l'ignorance alléguée des travaux à prévoir, et celui-ci n'établit pas avoir alerté le propriétaire d'une quelconque difficulté à ce sujet. Le juge relève ensuite que la proposition de paiement échelonné faite en janvier 2024 n'a été que partiellement exécutée, ce qui confirme l'existence d'arriérés persistants. La demande en paiement est ainsi déclarée fondée pour 4.438,18 €. S'agissant des intérêts, le tribunal les accorde au taux conventionnel de 10 % l'an, en application de l'article 8 des conditions générales, en distinguant les points de départ selon les montants réclamés aux dates de la demande initiale et de son actualisation. Enfin, le non-paiement des loyers aux échéances convenues est qualifié de cause justificative de résiliation ; la demande de résiliation et de déguerpissement est accueillie, le preneur étant accordé un délai de quarante jours à compter de la notification. Le tribunal rejette en revanche la demande d'indemnité de procédure, faute pour la bailleresse d'établir l'iniquité de la charge des frais non compris dans