Le jugement rendu le 24 juin 2024 par la Justice de paix de Diekirch (n° 748/24) illustre, en matière de bail d'habitation, plusieurs questions cardinales : la portée d'une clause de loyer majoré face à un accord postérieur des parties, l'effet d'une augmentation de loyer non justifiée au regard de la loi du 21 septembre 2006, la responsabilité du bailleur en cas de défaut de jouissance (articles 1719, 1721 et 1722 du Code civil), la charge de la preuve des dégradations locatives (article 1732 du Code civil) et la question des frais d'avocat au titre de l'article 1382 du Code civil. Le juge retient qu'une convention postérieure et univoque écartant le loyer contractuellement majoré vaut renonciation, que l'augmentation ultérieure de loyer demeure inopposable faute de justification légale, et que le locataire, privé partiellement de la jouissance des lieux par des désordres imputables au bailleur, obtient une réduction du loyer. En revanche, la demande d'indemnisation des dégâts locatifs est rejetée faute de preuve probante de l'état de sortie, et la demande de remboursement des honoraires d'avocat est écartée au motif de la nature irrépétible de ces frais et de la distinction avec l'indemnité de procédure. La décision articule ainsi le principe de la force obligatoire du contrat avec les exigences probatoires propres au bail et le régime des frais irrépétibles. ## I. Faits et procédure Par contrat du 7 mars 2016, prenant effet au 1er mai 2016, le bailleur PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE3.) une maison sise à Diekirch. Le loyer était fixé à 900 euros mensuels pour la période courant jusqu'au 31 décembre 2017, la stipulation contractuelle prévoyant qu'« passé cette période, le loyer s'élèvera à 1500 € ». Le bail était, aux termes de son article 2, lié au contrat de travail conclu entre les parties le 1er mai 2015, le bailleur étant l'employeur du preneur jusqu'au 30 novembre 2020. Entre janvier 2019 et novembre 2020, le bailleur a procédé à des retenues sur salaire au titre des loyers et des taxes communales. Ces retenues ont été jugées irrégulières par les juridictions du travail, à l'exception des mois de janvier à mars 2019 atteints par la prescription. Un document intitulé « Accord pour payement entre 2 parties », non daté mais situé vers janvier 2019, mentionnait un loyer mensuel de 900 euros. Le 16 mars 2021, le bailleur a vendu l'immeuble à son fils PERSONNE2.), lequel a résilié le bail pour besoin personnel par courrier du 6 juillet 2021, avec effet au 15 janvier 2022, la restitution des clés étant intervenue à la date litigieuse. Les demandeurs, agissant conjointement, ont sollicité la condamnation du locataire au paiement d'arriérés de loyers et de taxes communales pour la période du 1er janvier 2019 au 28 février 2021 (au profit du premier) et d'arriérés pour la période du 1er mars 2021 au 31 mars 2022 (au profit du second), ainsi que des dommages-intérêts pour dégâts locatifs, des frais d'avocat et une indemnité de procédure. Le défendeur a soulevé la prescription quinquennale, contesté le montant du loyer, opposé une demande reconventionnelle fondée sur l'exception d'inexécution et les articles 1719 et suivants du Code civil, et contesté les dégâts allégués. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. Le montant du loyer.** Le tribunal relève que si les renonciations ne se présument pas, le comportement constant des parties révélait l'application d'un loyer de 900 euros : paiement de ce montant par le locataire entre janvier 2018 et février 2019, déduction de 900 euros sur salaire par le bailleur entre février 2019 et novembre 2020, absence de toute réserve jusqu'au courrier du mandataire du 22 décembre 2020. Surtout, la clause du document de janvier 2019 — « Mr. PERSONNE3.) est d'accord que Mr. PERSONNE1.) lui déduit les frais communales, tout les 3 mois de son salaire ainsi que le loyer mensuel de 900.00 € » — constitue, selon le juge, une renonciation univoque au loyer majoré, voire un accord de maintien du loyer à 900 euros. La majoration à 1 500 euros invoquée par le bailleur successif est ainsi analysée comme une augmentation de loyer, laquelle n'est pas justifiée au regard des critères légaux de la loi de 2006 : le bailleur ne peut se prévaloir de l'article 35, alinéa 1er, et doit respecter les articles 8 et suivants relatifs à l'adaptation des loyers. L'augmentation est donc dénuée d'effet. **2. Les arriérés.** Les salaires de janvier à mars 2019