## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-06-24, n° 2138 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 2138/24 L-BAIL-17/24 Audience publique extraordinaire du 24 juin 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention comparant par Maître Georges WIRTZ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant par Maître Julien RAUM, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 11 janvier 2024. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 28 février 2024. Lors de la prédite audience, Maître Julien RAUM se présenta pour PERSONNE2.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 22 mai 2024, ensuite refixée au 3 juin 2024. Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Georges WIRTZ et Maître Julien RAUM furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Les faits constants Par contrat de bail du 14 janvier 2021, avec effet au 14 février 2021, PERSONNE2.) a loué à PERSONNE1.) une maison située à L-ADRESSE3.), pour un loyer mensuel de 3.650.- EUR et une caution locative de 7.300.- EUR. Par avenant au contrat de bail, la durée du bail a été prolongée jusqu’au 31 janvier 2025. Par lettre recommandée du 24 mai 2023, PERSONNE2.) a résilié le bail en invoquant une clause diplomatique. Par courriel du 17 août 2023, PERSONNE1.) a informé PERSONNE2.) que lui et sa compagne quitteront les lieux loués le 11 septembre 2023. Finalement, PERSONNE1.) a quitté les lieux le 5 septembre 2023, avant la date annoncée, en laissant les clés en place. Aucun procès-verbal d’état des lieux de sortie n’a été dressé entre les parties. Dans un courrier du 19 septembre 2023 adressé à la SOCIETE1.), PERSONNE2.) a fait jouer la garantie bancaire à première demande. Par courriel du 2 octobre 2023, PERSONNE2.) a transmis ses explications à la demande de PERSONNE1.), l’informant qu’elle avait mis en œuvre la garantie de loyer afin de couvrir les frais de réparation des dégradations qu’il avait causées pendant la durée de location. La procédure et les prétentions des parties 2 Par requête déposée le 11 janvier 2024, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - - voir dire qu’il n’y avait pas lieu à activer la garantie bancaire à première demande pour un montant de 7.300.-EUR ; partant condamner PERSONNE2.) à lui payer la somme de 7.300.-EUR à titre de remboursement de la garantie locative, avec les intérêts légaux à partir du 9 octobre 2023, sinon à compter de la date d’introduction de la requête, et à augmenter de 70.-EUR pour frais bancaires liés à l’activation de la garantie bancaire, le tout jusqu’à solde; voir condamner la partie défenderesse à lui payer une indemnité de procédure de 2.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile; voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; voir condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance. À l’audience du 3 juin 2024, PERSONNE2.) a demandé de débouter PERSONNE1.) de toutes demandes, fins et prétentions et a réclamé à titre reconventionnel : - - à titre principal de condamner PERSONNE1.) à lui payer le montant de 6.854,54.-EUR, soit après compensation avec la garantie bancaire, en guise d’indemnisation des dégâts locatifs lui imputables, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, sinon à partir du jugement ; à titre subsidiaire, dire la demande en restitution de la garantie locative prématurée ; voir condamner PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de procédure de 2.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; Argumentaire des parties À l’appui de sa demande en restitution de sa garantie bancaire, PERSONNE1.) fait valoir que le propriétaire bailleur PERSONNE2.) a résilié de manière non autrement justifiée le contrat de bail avant son terme, à savoir pour le 1er septembre 2023, alors que le terme contractuel était celui du 31 janvier 2025 ; qu’il avait fait des investissements importants dans les lieux loués, d’un montant minimum de 25.000.-EUR ; que PERSONNE2.) a repris possession des lieux loués sans aucune réserve au plus tard le 5 septembre 2023 et qu’elle n’a rien trouvé à redire à leur état à cette date, pas plus qu’au cours du week-end des 7 et 8 septembre 2023 (sachant qu’elle a clairement annoncé qu’elle inspecterait à nouveau la maison ce week-end-là); qu’elle ne lui a, à aucun moment, demandé de participer à une quelconque réunion en vue de l’établissement d’un état des lieux de sortie , comme prévu par l’article 11 du contrat de bail ; que fin septembre 2023, il a dû constater que PERSONNE2.) avait fait exécuter la garantie locative et que la banque lui avait mis en compte les frais d’exécution afférents ; que PERSONNE2.), à sa demande, l’a informé, par courriel du 2 octobre 2023, qu’elle avait activé la garantie pour couvrir les frais de réparation dont il était responsable ; que lors des échanges qui ont suivi, PERSONNE2.) n’a produit la moindre pièce justificative prouvant les dommages allégués et leur imputabilité à lui ; qu’elle n’a pas non plus donné suite au courrier officiel de son avocat 3 demandant des justificatifs; qu’au vu de ces énonciations, elle n’avait aucune raison de faire appel à la garantie de loyer. À l’audience publique des plaidoiries, le mandataire de PERSONNE2.), quant à lui, s’est opposé à la restitution de la garantie bancaire au motif que PERSONNE1.) avait causé de nombreux dégâts locatifs, dépassant l’usure normale, pour un montant total de 14.100,54.-EUR, notamment au jardin, à la chaudière, au dressing, à la peinture et aux volets. Il a argué, en substance, que les parties avaient convenu que PERSONNE1.) pouvait rester dans les lieux loués jusqu’au 11 septembre 2023 et qu’ils allaient faire un état de lieux de sortie le 10 septembre 2023 ; que PERSONNE1.) avait néanmoins annulé ce rendez-vous, se contentant de mettre les clés de la maison sous le tapis le 5 septembre 2023, sans jamais plus lui demander de faire un état des lieux ; que si PERSONNE2.) n’avait pas non plus entrepris de démarches pour faire établir un état des lieux de sortie, ceci s’expliquerait par la dégradation progressive de leurs relations, initialement très bonnes, et du ton de plus en plus agressif de leurs discussions. S’agissant des dégâts locatifs allégués et de leur imputabilité à PERSONNE1.), l’avocat de PERSONNE2.) a fait valoir que, même en l’absence de procès-verbal d’état des lieux de sortie, cette preuve pourrait être rapportée par tous moyens ; qu’elle résulterait en l’espèce notamment des photos, des trois attestations testimoniales et des diverses factures/devis produits ; que si certains devis ont été établis plusieurs mois après la découverte des dégâts, et que certains travaux n’ont pas encore été réalisés à l’heure actuelle, cela s’expliquerait par la difficulté de trouver des ouvriers dans l’immédiat, de sorte que la demande de PERSONNE1.) serait, le cas échéant, à qualifier de prématurée. En réplique, l’avocat de PERSONNE1.) a conclu au rejet de la demande reconventionnelle de la partie défenderesse, en la contestant formellement dans son principe et dans son montant. Il a souligné que PERSONNE2.) avait fait exécuter la garantie bancaire de manière tout à fait inattendue et sans aucun avertissement ni réclamation préalable; que n’ayant, au moment de faire appel à la garantie, évoqué aucun dégât locatif, elle aurait agi prématurément ; que, contrairement aux affirmations de la défenderesse, les parties n’avaient nullement convenu d’établir un état des lieux de sortie le 11 septembre 2023 ; et que PERSONNE2.), en tant que juriste, n’aurait pas ignoré qu’il était impératif de faire établir un procès-verbal d'état des lieux de sortie. Quant aux dégâts locatifs reprochés à PERSONNE1.), il a argué que le bien litigieux a été restitué à PERSONNE2.) en bon état d’entretien et de réparation ; que la maison ne se serait pas trouvée dans un état neuf lorsqu’il en a pris possession ; que PERSONNE2.), dans son courriel du 31 juillet 2023, avait reconnu les travaux de rénovation qu’il avait effectués, mais dont il ne réclame actuellement pas le remboursement ; que, même à supposer que certains des dommages allégués soient réels, PERSONNE2.) resterait en défaut de rapporter la preuve que ces dommages sont imputables à PERSONNE1.), compte tenu du nombre de personnes ayant fréquenté la maison depuis son départ, sinon qu’ils excèdent l’usure normale ; que les attestations versées devaient être écartées des débats pour cause, de part et d’autre, d’imprécision, d’illisibilité et de manque de pertinence, voire, sur le fond, d’insuffisance dans la démonstration des manquements imputables à PERSONNE1.) ; et qu’il y aurait lieu de constater que 4 les clichés dont se prévaut la partie demanderesse sur reconvention ne seraient pas datés. Il a encore fait valoir que, contrairement aux affirmations la partie adverse, la demande en restitution de la garantie bancaire ne serait nullement prématurée, puisque PERSONNE2.) avait déjà annoncé dans son courrier du 25 octobre 2023 que des travaux étaient en cours, sans toutefois joindre le geste à la parole ; que force serait toutefois de constater que les devis présentés lors des plaidoiries datent d’avril 2024, soit plusieurs mois plus tard, ce qui permettrait de penser qu’ils ont été réalisés pour les seuls besoins de la cause ; qu’enfin, s’agissant de plusieurs factures/devis, il conviendrait de relever qu’ils porteraient sur des dommages jamais évoqués précédemment, respectivement comporteraient des postes sans aucun rapport avec les dégâts allégués. Appréciation par le Tribunal Les demandes principale et reconventionnelle ayant été introduites dans les délai et forme de la loi et n’ayant pas spécialement été contestées quant à leur recevabilité sont à dire recevables. En l’espèce, l’objet du litige peut être résumé comme suit : PERSONNE1.) demande le remboursement de la garantie de loyer, tandis que PERSONNE2.) s’y oppose, voire revendique un montant plus élevé, en faisant valoir l’existence de dommages locatifs dépassant l’usure normale. Pour des raisons de logique juridique, il convient, avant d’apprécier le bien-fondé de la demande relative à la restitution de la garantie bancaire, d’analyser les griefs soulevés par PERSONNE2.) à l’encontre de la demande de PERSONNE1.). 1. Sur les dégâts locatifs Selon les dispositions de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur. La présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du Code civil précité est une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute du locataire. Cette preuve est rapportée si ce dernier établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée ou l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable ou que certains dégâts existaient lors de la délivrance du