Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, 2024-06-25, n° TAL-2024-02339 (TAL3)

Jugement Bail à loyer (IIIe chambre) 2024TALCH03/00118 Audience publique du mardi, vingt-cinq juin deux mille vingt-quatre Numéro du rôle : TAL-2024-02339 Composition : Christian SCHEER, vice-président, Marc PUNDEL, premier juge, Anne SCHREINER, juge-déléguée, Danielle FRIEDEN, greffier.

ENTRE: PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Laura GEIGER de Luxembourg du 5 mars 2024, comparant par Maître Yvette NGONO YAH, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

ET: PERSONNE2.), faisant le commerce sous la dénomination ENSEIGNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.), intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Laura GEIGER, comparant par Maître Antonio RAFFA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

F A I T S:

L’affaire inscrite sous le numéro TAL-2024-02339 du rôle fut appelée à l’audience publique du mardi, 26 mars 2024, lors de laquelle elle fut fixée au 14 mai 2024 pour plaidoiries. Par avis de fixation du 14 mai 2024, l’affaire fut refixée au 4 juin 2024 pour plaidoiries. A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit : Maître Romain HELLENBRAND, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Yvette NGONO YAH, avocat à la Cour, comparant pour la partie appelante, fut entendu en ses moyens. Maître Antonio RAFFA, avocat à la Cour, comparant pour la partie intimée, répliqua. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du mardi, 25 juin 2024 le

JUGEMENT QUI SUIT: Par requête déposée le 1er août 2023 au greffe de la justice de paix de Luxembourg, PERSONNE2.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE1.) devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner au paiement de la somme de 850.- euros à titre d’arriérés de loyers, obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la partie défenderesse et son déguerpissement endéans un délai de 40 jours pour faute grave dans le chef du défendeur, l’entendre condamner à une indemnité de procédure de 1.000.- euros sur le fondement de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et obtenir la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire sans caution des condamnations pécuniaires. A l’audience des plaidoiries de première instance, elle a augmenté la demande en arriérés de loyers à 1.050.- euros en tenant compte des impayés depuis le dépôt de la requête et a réduit la demande en indemnité de procédure à 500.- euros. PERSONNE1.) ne s’est pas opposé à la demande de PERSONNE2.) tendant à le voir condamner à la somme de 1.050.- euros, à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement. Il a cependant contesté la demande adverse en indemnité de procédure. Par jugement du 25 janvier 2024, le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement à l’égard de PERSONNE1.) et en premier ressort, a reçu la demande en la forme, a donné acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande à titre d’arriérés de loyers et de la diminution de sa demande tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

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Il a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 1.050.- euros à titre d’arriérés de loyers. Il a déclaré résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le chef de PERSONNE1.) de ne pas avoir payé les loyers et avances sur charges, a condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la notification du jugement et a, au besoin, autorisé PERSONNE2.) à faire expulser PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés. Il a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 500.- euros, a dit que le jugement est exécutoire provisoirement nonobstant caution ou appel et a condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance. Par exploit d’huissier de justice du 5 mars 2024, PERSONNE1.) a interjeté appel contre le prédit jugement lui notifié en date du 26 janvier 2024. Par réformation du jugement entrepris, il demande à voir déclarer la demande en paiement d'arriérés de loyers irrecevable. Subsidiairement, il demande à voir déclarer non fondée la demande en résiliation du bail conclu entre parties. A titre encore plus subsidiaire, il demande à se voir accorder un délai de déguerpissement. En tout état de cause, il demande à se voir décharger de la condamnation à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure pour la première instance. Il sollicite encore une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile de 750.- euros et la condamnation de PERSONNE2.) aux frais et dépens des deux instances, avec distraction au profit de Maître Yvette NGONO YAH, affirmant en avoir fait l’avance. PERSONNE2.) demande principalement à voir déclarer l’appel irrecevable au motif que le jugement entrepris aurait été rendu en dernier ressort, sinon au motif qu’il y aurait absence de « qualité à agir » dans le chef de PERSONNE1.) pour avoir « acquiescé » aux demandes en première instance. Subsidiairement, elle demande la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Elle augmente sa demande en arriérés de loyers échus depuis le jugement entrepris, soit 5 mois (février 2024 à juin 2024 inclus) à 50.- euros et porte sa demande en paiement à la somme totale de 1.050 + 250 = 1.300.- euros.

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Position des parties

1. PERSONNE1.) La partie appelante expose que suivant contrat de bail du 18 septembre 2015, PERSONNE2.) lui aurait donné en location une chambre meublée sis à L-ADRESSE1.) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 500.- euros, charges et assurances incluses. En date du 1er mai 2019, le loyer aurait été augmenté à 550.- euros par mois. Depuis le 1er avril 2022, le loyer aurait été augmenté à 600.- euros sans que la partie appelante n’en aurait été cependant informé au préalable par la partie intimée. Il est renvoyé à l'article 8 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation (ciaprès la loi de 2006) qui disposerait que la partie qui se croira fondée à demander une augmentation du loyer devra notifier par écrit son intention à l'autre partie sous peine d'irrecevabilité. Dès lors et faute d’avoir été informé de l’augmentation de loyer de 2022 dans les formes prévues par la loi, la résiliation du bail ainsi que le déguerpissement de la partie appelante ne pourraient être ordonnés et la demande en paiement serait également à déclarer irrecevable. Subsidiairement, PERSONNE1.) donne à considérer qu’il se serait toujours acquitté de ses loyers depuis la signature du contrat de bail, soit la somme mensuelle de 550.- euros (suite à l’augmentation en 2019) et il ne s’opposerait même pas à l’augmentation de
2. La situation ne présenterait donc pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du contrat de bail. Il estime encore que « la non-information du locataire de l'augmentation du loyer en date d’avril 2022 revêt les caractéristiques de la force majeure ne pouvant ainsi donner lieu à résiliation et à déguerpissement ».
3. PERSONNE2.) PERSONNE2.) demande à voir déclarer l’appel irrecevable en ce que le premier juge aurait statué en dernier ressort. En effet, la demande pécuniaire se situerait en dessous de 2.000.- euros. Sinon, il n’y aurait pas de « qualité à agir » dans le chef de PERSONNE1.) pour avoir « acquiescé » aux demandes formulées à son encontre en première instance. Elle n’a pas autrement pris position par rapport aux moyens et prétentions telles que formulées par PERSONNE1.), sauf à solliciter la confirmation pure et simple du jugement entrepris et à augmenter sa demande par rapport aux arriérés de loyers depuis le jugement entrepris.

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Motifs de la décision

1. Quant à la recevabilité de l’appel Aux termes du point 3° de l’article 3 du nouveau code de procédure civile, le juge de paix « connaît en dernier ressort jusqu’à la valeur de 2.000.- euros et à charge d’appel à quelque valeur que la demande puisse s’élever : (…) de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention ». En l’espèce, au vu de ce qui précède, le tribunal de céans décide que tel moyen d’irrecevabilité est à écarter. En effet, bien que la seule demande en arriérés de loyers telle que formulée devant le premier juge se situait en dessous de 2.000.- euros, la partie appelante a saisi en sus le premier juge d’une demande en résiliation judiciaire du contrat de bail pour faute grave du locataire pour non-paiement des loyers et en obtention d’une condamnation au déguerpissement, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a statué sur le tout à charge d’appel. Concernant le moyen d’irrecevabilité tiré de l’acquiescement, le tribunal déduit des développements de PERSONNE2.) qu’elle entend invoquer l’irrecevabilité de l’appel au motif que PERSONNE1.) aurait acquiescé au jugement entrepris, faute d’avoir émis des contestations en première instance. L’acquiescement consiste en la renonciation aux voies de recours dont une partie pourrait user ou qu’elle a déjà formées (cf. Encyclopédie Dalloz, Procédure civile, Vo Acquiescement, No I). Il a pour effet de donner à la décision acquiescée, respectivement aux chefs du jugement acquiescés, l’autorité de la chose jugée et de priver celui dont il émane de toutes voies de recours. L’acquiescement tacite à un jugement, c’est-à-dire la renonciation de celui qui a le droit d’entreprendre ce jugement par des voies de recours, ne se présume pas. L’acquiescement doit résulter d’actes ou de faits qui ne laissent aucun doute sur l’intention d’acquiescer de celui de qui ces faits ou actes émanent (Cour d’appel 11 juillet 2001 numéro du rôle 25171). Un acquiescement peut être exprès et résulter d'une manifestation de volonté claire et non équivoque en ce sens. Il peut aussi être implicite et résulter d'actes incompatibles avec la volonté de former un recours contre la décision en question (cf. Cass. 9 juillet 1998, P. 31, p. 4 ; Cass. 29 juin 2000, P. 31, p. 440). Toutefois, l’intention d’acquiescer ne peut pas résulter du silence ou de l’inaction des plaideurs : l’omission de lever la grosse du jugement, l’absence de signification, le délai écoulé entre le prononcé du jugement et la régularisation de l’appel, n’impliquent

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aucunement une intention d’abandon de la part du plaideur (cf. Jurisclasseur, Procédure civile, fascicule 683, no 37). Il est en outre de jurisprudence que les juges du fond apprécient souverainement les faits et documents du dossier qui établissent le caractère non équivoque de l’acquiescement donné par une partie (Cass. 2e civ., 16 juin 1976 : Bull.civ. II, n°198). Il est certes vrai que PERSONNE1.) ne s’est pas opposé en première instance, ni à la demande en paiement, ni aux demandes en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement. Toujours, est-il cependant qu’il n’y a pas lieu de déduire de ce comportement que PERSONNE1.) aurait acquiescé au jugement actuellement entrepris. Son comportement ne constitue ni une manifestation de volonté claire et non équivoque, ni un acte incompatible avec la volonté de former un recours. En effet, PERSONNE1.) ne conteste toujours pas redevoir les montants actuellement réclamés mais estime seulement que leur non-paiement ne serait pas susceptible de justifier la résiliation du contrat de bail. Dans ces conditions, le tribunal décide qu’il n’y a pas acquiescement au jugement entrepris, le moyen d’irrecevabilité est également à écarter. L’appel est à déclarer recevable pour le surplus pour avoir été interjeté dans les forme et délai de la loi. 2. Quant à la demande en paiement Il est constant en cause que le loyer a été augmenté au montant mensuel de 600.- euros à partir du mois d’avril 2022. PERSONNE1.) conteste toutefois d’avoir été averti de cette augmentation en application de l’article de la loi de 2006. En vertu de l’article 8 de la loi de 2006 « La partie qui se croira fondée en vertu des dispositions de la présente loi à demander une augmentation ou une réduction du loyer devra d’abord notifier son intention à l'autre partie par écrit, sous peine d’irrecevabilité de la requête devant la commission. (…) » Or, le prédit article 8 concerne la saisine de la Commission des Loyers en cas de désaccord entre bailleur et locataire sur le montant du loyer. Tel que précisé ci-dessus, PERSONNE1.) est d’accord avec l’augmentation du loyer. Ensuite, force est de constater qu’il résulte de la page 2 de l’acte d’appel de PERSONNE1.) que « par lettre recommandée datée du 15 avril 2023 le locataire a été mis en demeure de payer les arriérés, sinon son bail était considéré comme résilié ». Partant, même à suivre le raisonnement de PERSONNE1.), ce dernier a été informé par écrit des intentions de la bailleresse au moins dès la mise en demeure du 15 avril 2023.

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Aucune disposition légale ne prévoit ensuite que l’augmentation de loyer devrait obligatoirement se faire à travers un amendement au contrat de bail. PERSONNE1.) se contredit d’ailleurs lui-même sur ce point en ce qu’il affirme à la première page de l’acte d’appel que l’augmentation de 2019 a eu lieu sans qu’un avenant au contrat de bail serait intervenu, augmentation acceptée et payée par PERSONNE1.) sans aucune contestation jusqu’à ce jour. La demande de PERSONNE2.) en paiement d’arriérés de loyers est donc, par confirmation du jugement entrepris, à déclarer recevable. Suivant l’article 592 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile « pourront aussi les parties demander des intérêts, arrérages, loyers et autres accessoires échus depuis le jugement de première instance, et les dommages et intérêts pour le préjudice souffert depuis ledit jugement ». L’augmentation de la demande en arriérés de loyers échus depuis le jugement entrepris est partant à dire recevable. En l’absence d’autre contestation de la part de PERSONNE1.), la demande de PERSONNE2.) en paiement d’arriérés de loyers est par conséquent et après augmentation à dire fondée pour la somme totale de 1.050 + 250 = 1.300.- euros. 3. Quant au déguerpissement Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf., Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général, n° 388 bis). En l’espèce, il n’est pas contesté que PERSONNE1.) s’est toujours acquitté des loyers depuis la prise d’effet du contrat de bail du 18 septembre 2015, abstraction faite de l’augmentation de loyer de 50.- euros. Au vu du faible montant des arriérés de loyers, qui s’élèvent actuellement à la seule somme de 1.300.- euros et ne concernent uniquement l’augmentation de 50.- euros d’avril 2022 (dont il ne ressort d’ailleurs pas des pièces versées en cause que PERSONNE2.) aurait informé PERSONNE1.) de cette augmentation avant la mise en demeure lui adressée par le mandataire de la bailleresse en date du 15 avril 2023), le tribunal décide, par réformation du jugement entrepris, qu’il n’y a pas lieu à résiliation du contrat de bail et à déguerpissement de PERSONNE1.).

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1. Quant aux demandes accessoires L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arrêt N° 60/15, JTL 2015, N° 42, page 166). PERSONNE1.) restant redevable d’arriérés de loyers, il est à débouter de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel. A défaut par PERSONNE2.) de justifier en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge une partie des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sa demande introduite sur base de l'article 240 du nouveau code de procédure civile est, par réformation du jugement entrepris, à déclarer non fondée. Il y a partant lieu, par réformation du jugement entrepris, de décharger PERSONNE1.) de la condamnation à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 500.- euros pour la première instance. Aux termes de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, toute partie qui succombera sera condamnée aux dépens. PERSONNE1.) restant tenue d’une condamnation pécuniaire, il échet partant de le condamner aux frais et dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS: le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, dit l’appel recevable et partiellement fondé, partant et par réformation du jugement entrepris du 25 janvier 2024, dit qu’il n’y a pas lieu à résiliation du contrat de bail, décharge PERSONNE1.) de la condamnation à déguerpir des lieux loués, décharge PERSONNE1.) de la condamnation à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 500.- euros pour la première instance, confirme le jugement entrepris pour le surplus, dit l’augmentation de la demande de PERSONNE2.) en arriérés de loyers échus depuis le jugement entrepris recevable et fondée pour le montant de 250.- euros,

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partant et en application de tout ce qui précède, condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme totale de 1.300.- euros à titre d’arriérés de loyers, déboute PERSONNE1.) de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

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