La Cour supérieure de justice du Grand-Duché de Luxembourg, statuant en appel le 26 juin 2024, précise les conséquences de la défaillance d'une condition suspensive stipulée avec un terme fixe dans un compromis de vente immobilière. Elle rappelle que la défaillance de la condition, lorsque le délai est expiré sans réalisation de l'événement, opère de plein droit la caducité du contrat, indépendamment de la volonté des parties, et que cette caducité remet les parties dans la situation où elles n'auraient pas contracté, ce qui exclut l'application de la clause pénale. Elle affirme par ailleurs que la renonciation au délai ou sa prorogation ne peut être établie que par des faits antérieurs à l'échéance, et non par la poursuite postérieure de pourparlers ou la signature d'une transaction intervenue après le terme. Enfin, elle confirme que le débiteur de la condition, tenu d'une obligation de loyauté au titre de l'article 1178 du Code civil, ne saurait être sanctionné dès lors qu'il a accompli les diligences normales et qu'aucune faute ne lui est imputable. L'arrêt réforme ainsi le jugement de première instance sur la clause pénale et la résolution aux torts exclusifs du vendeur, tout en confirmant le rejet des demandes en restitution. ## I. Faits et procédure Par compromis de vente du 14 juin 2018, les époux GROUPE1.) s'engageaient à céder à PERSONNE3.) un local commercial avec cave et emplacement extérieur, situé dans un immeuble leur appartenant à Echternach. L'acte stipulait une condition suspensive tenant à l'obtention, sous la responsabilité des vendeurs, d'un cadastre vertical, strictement limitée au 15 décembre 2018, avec résolution automatique et de plein droit à l'expiration de ce délai. Une clause pénale, fixée à 10 % du prix, sanctionnait le dépassement de la date de signature de l'acte notarié ou la résiliation du compromis par la faute de l'une des parties. Le cadastre vertical ne fut délivré que le 5 avril 2019. Par exploit du 11 février 2020, l'acquéreur assigna les vendeurs en résolution et en paiement de la clause pénale, ainsi qu'en restitution de 5.000 EUR d'avance sur le prix. Après le décès de PERSONNE2.), l'instance fut reprise par son épouse PERSONNE1.), qui formula des demandes reconventionnelles en restitution de 9.000 EUR (garantie locative) et de 1.600 EUR (loyer perçu directement par l'acquéreur). Le tribunal d'arrondissement, par jugement du 13 juillet 2022, prononça la résolution du compromis aux torts des vendeurs avec effet au 16 décembre 2018 et condamna PERSONNE1.) au paiement de la clause pénale et de la somme de 5.000 EUR, tout en rejetant les demandes reconventionnelles. L'appel fut interjeté le 10 octobre 2022. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée était double. Il s'agissait, d'une part, de déterminer si la défaillance de la condition suspensive, arrivée à terme sans réalisation, entraîne la caducité du compromis ou sa résolution aux torts de l'une des parties, ce qui commande le sort de la clause pénale. Il convenait, d'autre part, de savoir si les parties avaient renoncé au terme ou l'avaient prorogé, et si la faute du débiteur de la condition, au sens de l'article 1178 du Code civil, pouvait être retenue. La Cour rappelle d'abord que, selon l'article 1176 du Code civil, lorsque la condition est soumise à un temps fixe, elle est censée défaillie à l'expiration de ce délai sans réalisation de l'événement. Elle précise que la défaillance de la condition suspensive n'emporte pas résolution du contrat, mais empêche l'obligation de naître : le contrat devient caduc de plein droit, sans qu'il soit besoin de constat ni de volonté des parties, et les parties sont remises dans la situation où elles n'auraient pas contracté. S'agissant de la renonciation, la Cour juge qu'elle ne se présume pas, qu'elle doit intervenir avant la date butoir et qu'elle ne peut résulter de la simple inaction ou de contacts postérieurs. Les éléments invoqués par l'acquéreur (transaction du 22 mars 2019, courriels de juin 2019) sont postérieurs au terme et ne sauraient faire renaître le compromis, qui n'est au demeurant pas invoqué comme nouveau contrat. Quant à l'article 1178 du Code civil, la Cour rappelle que le débiteur de la condition doit coopérer loyalement à sa réalisation et accomplir les diligences normales. Elle relève que les vendeurs ont mandaté un bureau d'architecture, que le permis de construire a été délivré le 7 novembre 2018, et qu'aucun élément ne démontre une faute volontaire de leur part