Dans un arrêt rendu le 26 juin 2024, la Cour d'appel luxembourgeoise précise le régime de l'achèvement de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA) au regard de l'article 1601-6 du Code civil. Elle juge que l'achèvement s'apprécie au regard du caractère indispensable ou non des travaux restant à réaliser : seuls les défauts de conformité substantiels et les malfaçons rendant l'ouvrage impropre à son utilisation font obstacle à l'achèvement, de sorte que l'exigibilité de la dernière tranche du prix peut être constatée malgré des travaux de finition inachevés. Elle rappelle par ailleurs que le rapport d'expertise unilatéral, s'il peut être pris en considération à titre d'élément de preuve lorsqu'il est débattu contradictoirement, ne peut fonder à lui seul les contestations de la partie qui l'a sollicité. Enfin, elle encadre la répétition de frais avancés pour le compte de l'acquéreur : le vendeur ne peut refacturer que les sommes effectivement acquittées, et doit en justifier. L'arrêt confirme ainsi la condamnation au titre de la dernière tranche du prix, tout en infirmant celle relative aux taxes et frais de raccordement faute de preuve. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 19 octobre 2018, une société à responsabilité limitée, venderesse, a cédé à un acquéreur, en VEFA, un appartement avec terrasse, une cave et un emplacement intérieur dans un immeuble à construire. Le prix était payable par tranches au fur et à mesure de l'avancement des travaux, la dernière tranche de 5 % étant exigible à la remise des clés. L'acte stipulait en outre que les frais de raccordement aux réseaux, ainsi que les taxes communales et d'infrastructure, étaient à la charge de l'acquéreur. Le 8 avril 2019, les parties ont signé un procès-verbal de réception mentionnant la réception des travaux « sans réserves » et une liste de travaux de finition à achever pour les 15 avril et 15 mai 2019. Deux clés du logement et deux clés de la boîte aux lettres ont été remises à l'acquéreur. Le 10 avril 2019, la venderesse a émis deux factures : l'une de 11.845 euros au titre de la dernière tranche du prix, l'autre de 6.228 euros intitulée « taxe communale pour appartement, Zähler Creos et Zähler Post ». L'acquéreur a contesté ces factures par courrier recommandé du 24 avril 2019, puis a restitué les clés par l'intermédiaire d'un huissier le 14 octobre 2019. Saisi par la venderesse, le tribunal d'arrondissement de Diekirch, par jugement du 4 octobre 2022, a condamné l'acquéreur au paiement de la somme de 11.845 euros assortie d'intérêts conventionnels mensuels de 1 %, avec capitalisation, ainsi qu'à celui de 6.228 euros avec intérêts légaux, outre une indemnité de procédure de 1.000 euros. L'acquéreur a interjeté appel, sollicitant sa décharge complète. La venderesse a conclu à la confirmation et réclamé, à titre reconventionnel, 6.000 euros d'honoraires d'avocat sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil, ainsi qu'une indemnité de procédure de 5.000 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La Cour était saisie de deux questions principales. La première consistait à déterminer si l'immeuble pouvait être tenu pour achevé au 8 avril 2019, de sorte que la dernière tranche du prix était devenue exigible, en dépit des travaux restant à réaliser mentionnés au procès-verbal et des désordres allégués par l'acquéreur. La seconde portait sur le bien-fondé de la créance de 6.228 euros, l'acquéreur contestant son exigibilité et la venderesse s'appuyant sur une clause du contrat mettant les taxes et frais de raccordement à la charge de l'acquéreur. S'agissant de la facture de 11.845 euros, la Cour rappelle que les relations des parties sont régies par les articles 1601-1 à 1601-14 du Code civil et que le vendeur doit prouver que l'immeuble se trouve dans un état d'achèvement conforme au contrat. Elle se fonde sur la définition légale de l'article 1601-6, selon laquelle un immeuble est réputé achevé lorsque les ouvrages et équipements indispensables à son utilisation conformément à sa destination sont exécutés et installés, les défauts de conformité non substantiels et les malfaçons ne rendant pas les ouvrages impropres à leur utilisation étant écartés. Le critère retenu est donc celui du caractère indispensable des travaux restant à réaliser. Sur le terrain probatoire, la Cour écarte l'argument tiré du rapport d'expertise unilatéral BÂTI-EXPERT.