Synthèse doctrinale Par ce jugement rendu par défaut en matière de bail commercial, le tribunal de paix de Diekirch consacre, de manière classique mais utile, le mécanisme contractuel de sanction du défaut de paiement des loyers. Constatant des arriérés accumulés sur huit mois, le juge fait droit à la demande en paiement, prononce la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire, ordonne le déguerpissement dans un délai de cinquante-cinq jours et alloue l'indemnité forfaitaire de relocation stipulée au contrat, équivalente à trois mois de loyer. La décision est remarquable par la combinaison qu'elle opère entre la force obligatoire de la clause pénale forfaitaire et l'exigence d'un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire. Elle refuse en revanche l'exécution provisoire, faute de réunion des conditions de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile. Sans innover sur le fond, le jugement illustre la manière dont le juge de paix articule, en contentieux locatif commercial, les principes contractuels, les règles de procédure par défaut et les mécanismes d'indexation et d'intérêts de retard. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail commercial signé le 27 mars 2019, la société anonyme SOCIETE1.) a donné à bail à la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.) un bureau non meublé sis à L-ADRESSE1.), moyennant un loyer mensuel indexé initialement fixé à 250 € HTVA, porté à 333,40 € au moment de la demande. Faute de paiement des loyers de novembre 2023 à avril 2024, la bailleresse a saisi par requête déposée le 2 mai 2024 le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer. Elle sollicitait la condamnation de la locataire au paiement de 1.994,70 € d'arriérés, la résiliation du bail pour non-paiement, le déguerpissement de la locataire, une indemnité forfaitaire de relocation égale à trois mois de loyer (854,88 €) ainsi que l'exécution provisoire. À l'audience du 7 juin 2024, la défenderesse ne comparut ni ne se fit représenter, la lettre de convocation n'ayant pas été remise à personne, ce qui commandait de statuer par défaut. La demanderesse sollicita acte de l'augmentation de sa demande au titre des loyers de mai et juin 2024, portant la créance à 2.661,50 €. Le jugement fut prononcé le 26 juin 2024. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **A. Le problème de droit.** Il s'agissait de déterminer, d'une part, si le non-paiement répété des loyers justifiait la résiliation judiciaire du bail commercial et l'expulsion du preneur, et, d'autre part, si la clause stipulant une indemnité forfaitaire de trois mois de loyer en cas de rupture imputable au locataire pouvait être allouée en l'absence de démonstration d'un préjudice distinct. **B. La condamnation au paiement des arriérés.** Le tribunal retient que les pièces produites, notamment le contrat de bail, établissent l'existence de la créance pour la période de novembre 2023 à juin 2024. Il accorde les intérêts de retard prévus à l'article 4 du contrat, lequel renvoie au taux de l'intérêt applicable aux transactions commerciales, sans mise en demeure préalable et tout mois entamé étant dû en entier. Le jugement vise également les articles 1er et 3 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts, qui fournissent le fondement légal de ces intérêts moratoires. **C. La résiliation et le déguerpissement.** Le juge rappelle que le non-paiement des loyers à leur terme constitue une cause justificative de résiliation. Il relève que le montant des arriérés est « important », ce qui caractérise la gravité du manquement exigée pour une résiliation judiciaire aux torts du preneur. Le bail est en conséquence résilié à ses torts, et la locataire est condamnée à déguerpir dans un délai de cinquante-cinq jours à compter de la notification, avec autorisation, au besoin, de faire procéder à l'expulsion à ses frais. **D. L'indemnité forfaitaire de relocation.** Le tribunal se fonde sur l'article 5, in fine, du contrat, qui stipule qu'en cas de rupture par la faute du locataire, celui-ci doit, outre les loyers échus, une « indemnité irréductible et forfaitaire » de trois mois de loyer, sauf au bailleur à démontrer un préjudice plus important. Il alloue la somme de 854,88 € sans exiger la preuve d'un préjudice effectif, en se bornant à constater que la rupture est imputable à la faute de la locataire. Les intérêts légaux sont accordés à compter de la requête. **E. L'exécution provisoire.** Le