Le jugement commenté, rendu par le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, huitième chambre, le 26 juin 2024, apporte une précision utile sur le régime de l'article 14 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, dans son versant relatif à la résiliation pour besoin personnel du bailleur non suivie d'occupation effective des lieux. Le tribunal retient que le locataire ne peut prétendre au minimum légal d'une année de loyers que s'il établit le caractère dolosif du motif invoqué, c'est-à-dire la mauvaise foi originelle du bailleur, qui savait dès la résiliation qu'il n'entendait pas faire occuper les lieux par le bénéficiaire annoncé. La décision combine cette règle probatoire avec la sanction forfaitaire de l'alinéa 3 : le caractère dolosif une fois démontré, le juge ne peut descendre sous le montant d'une année de loyers, sans que le locataire ait à prouver son préjudice. Elle rejette en outre la thèse selon laquelle un changement de projet familial relèverait de la force majeure, en rappelant que cette circonstance, purement personnelle, ne satisfait ni à l'imprévisibilité ni à l'irrésistibilité. La solution, fondée sur une appréciation factuelle des déclarations d'un témoin, illustre la portée pratique de la charge de la preuve pesant sur le locataire. ## I. Faits et procédure Les époux GROUPE1.) ont donné congé à leur locataire, PERSONNE1.), par courrier du 18 juillet 2019, pour loger leur fils, avec un préavis de six mois. Le locataire a quitté les lieux, mais il apparaît qu'un tiers, PERSONNE4.), a signé un bail portant sur le même appartement le 10 octobre 2019 et y a emménagé le 18 octobre suivant, soit avant l'expiration du préavis. Saisi par exploit du 25 février 2021, le tribunal a, par jugement interlocutoire n° 2023TALCH08/00130 du 21 juin 2023, ordonné l'audition de ce témoin afin de déterminer sa situation locative, la date de conclusion de son bail et la date de la résiliation par les bailleurs. L'enquête s'est tenue le 21 septembre 2023. Le jugement commenté statue en continuation de cette décision avant dire droit. Le locataire réclame une indemnité égale à une année de loyers, subsidiairement l'indemnisation de préjudices matériel et moral. Les défendeurs soutiennent avoir renoncé à leur projet en raison d'un événement affectif survenu dans la vie de leur fils. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question principale était de savoir si la non-occupation des lieux pour le motif invoqué, combinée à l'occupation par un tiers peu après le départ du locataire, établit le caractère dolosif de la résiliation au sens de l'article 14, alinéa 3, de la loi de 2006, et, dans l'affirmative, quel est le régime d'indemnisation applicable. Le tribunal rappelle d'abord, en reprenant les travaux préparatoires (projet de loi n° 5216), que la sanction de l'alinéa 3 suppose une manœuvre délibérée : le bailleur doit avoir invoqué un besoin personnel qu'il savait ne pas être réel. Il distingue ainsi nettement l'hypothèse de la mauvaise foi de celle du changement ultérieur de projet. Dans la première, le montant minimal d'une année de loyers s'impose sans preuve du préjudice ; dans la seconde, le locataire doit établir l'étendue réelle de son dommage. La charge de la preuve de l'intention dolosive pèse sur le locataire. Appliquant ces principes, le tribunal retient le caractère dolosif de la résiliation. Le témoin a déclaré avoir vu l'annonce de location de l'appartement une dizaine de jours avant la signature de son bail et qu'il lui avait été indiqué que l'ancien bail avait été résilié en raison de dégâts imputés au locataire, et non pour loger un membre de la famille des bailleurs. Ces déclarations contredisent la version défendue ultérieurement par les défendeurs, selon laquelle l'événement affectif du fils serait survenu après l'expiration du préavis. Le tribunal en déduit que, à la date du courrier de résiliation du 18 juillet 2019, les bailleurs n'avaient pas l'intention de faire occuper les lieux par leur fils. S'agissant de la force majeure, le tribunal écarte l'argument tiré de l'événement familial : il relève de la convenance personnelle, n'est ni imprévisible ni irrésistible, et ne saurait donc exonérer le bailleur. La même analyse conduit à rejeter le moyen fondé sur la seule circonstance que le bailleur aurait été de bonne foi. Sur l'indemnisation, le tribunal constate que le locataire n'établit pas un préjudice excédant le minimum légal. Il lui alloue donc la somme de 13.208,88