## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-06-27, n° 2208 (JPLBail)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 2208/24 Dossier no. L-BAIL-92/24 AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 JUIN 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE 1)PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), 2)PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), 3)PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.), parties demanderesses, comparant par Maître Robert KAYSER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ET PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE4.), partie défenderesse, comparant en personne. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 14 février 2024. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 28 mars 2024. Après une remise, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 16 mai 2024 lors de laquelle elle fut retenue. A cette audience Maître Robert KAYSER, qui se présenta pour PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), et PERSONNE4.) furent entendus en leur moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants : Suivant contrat de bail conclu en date du 30 décembre 2009, ayant pris effet le 1er janvier 2010 pour une durée de 2 années, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année, PERSONNE5.) a donné en location à PERSONNE4.) un appartement sis à L-ADRESSE5.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer de 800 euros et d’une avance sur charges de 75 euros. Suite au décès de PERSONNE5.) en date du 20 mars 2019, la succession de cette dernière comprenant entre autres l’appartement précité est échue à ses deux enfants PERSONNE1.) et PERSONNE7.). Après le décès de PERSONNE7.) en date du 24 décembre 2019, la succession de ce dernier est échue à ses deux enfants PERSONNE2.) et PERSONNE3.). PERSONNE1.) et ses neveux PERSONNE2.) et PERSONNE3.) (ci-après désignés : les consorts GROUPE1.)) sont copropriétaires du prédit appartement sis à L-ADRESSE5.). La quote-part d’PERSONNE1.) est de ½ et celle de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) est également de ½. B. La procédure et les prétentions des parties : Par requête déposée en date du 14 février 2024, les consorts GROUPE1.) ont sollicité la convocation de PERSONNE4.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour :   voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de 15.642 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2021, avec les intérêts légaux à compter de la date de dépôt de la requête, sinon à compter du jugement à intervenir, jusqu’à solde; voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante le montant de 11.200 euros au titre des loyers impayés ainsi que le montant de 2.660 euros au titre des avances sur charges et charges impayées au jour de la requête, avec les intérêts légaux à compter de la date de dépôt de la requête, sinon à compter du jugement à intervenir, jusqu’à solde ; 2      voir dire que le contrat de bail est résilié, sinon voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 30 décembre 2009; voir condamner la partie défenderesse et tous autres occupants des lieux loués à déguerpir endéans les 24 heures à partir de la notification du jugement à intervenir; voir condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile; voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 92/24. A l’audience des plaidoiries, les consorts GROUPE1.) ont augmenté leur demande au montant total de 33.462 euros, se décomposant comme suit :      15.642 euros : solde de régularisation des charges pendant la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2021 ; 12.800 euros (800 x 16) : loyers échus jusqu’au 1er mars 2024 ; 3.040 euros (190 x 16) : solde avances sur charges jusqu’au 1er mars 2024 ; 1.600 euros au titre des loyers de mois d’avril et de mai 2024 ; 380 euros au titre des avances sur charges des mois d’avril et de mai 2024. PERSONNE4.) demande à être indemnisée à hauteur du montant réclamé à titre de loyer par les consorts GROUPE1.) de sa perte de jouissance pendant la période de janvier 2020 jusqu’à la réalisation des travaux. Elle demande encore à voir enjoindre aux bailleurs d’entreprendre les travaux de remise en état sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, son relogement ainsi qu’une indemnité de 3.888,96 euros pour le remplacement de son mobilier endommagé à cause de la fuite d’eau. Subsidiairement, elle demande un délai de déguerpissement élargi. C. L’argumentaire des parties : Sur base des faits constants ci-avant énoncés, les consorts GROUPE1.) font valoir qu’ils ont informé la locataire par courrier du 28 septembre 2022 que le montant de 75 euros des avances sur charges prévu au contrat de bail était trop bas au vu du montant effectivement redû et que par conséquent le montant des avances sur charges était réévalué à hauteur de 190 euros à compter du 1er janvier 2023. Dans le même courrier, ils auraient informé la locataire que la régularisation des charges fait apparaître un solde en leur faveur de 15.642 euros. La partie défenderesse n’aurait plus réglé régulièrement les loyers et avances sur charges ainsi que les charges depuis le 1er décembre 2022. Le non-paiement des loyers et des charges constituerait un motif grave justifiant la résiliation du bail aux torts exclusifs de la partie défenderesse. PERSONNE4.) s’oppose aux demandes en expliquant que des problèmes de fuite d’eau sont survenus dans l’appartement au mois d’octobre 2021 et que depuis, elle habite dans un chantier en raison de la réalisation de travaux de remise en état qui ne seraient toujours pas achevés. Elle aurait de ce fait un grand trou dans le couloir. Le logement ne serait pas conforme aux critères définis par l’article 32 de la loi du 25 février 1979 concernant l’aide 3 au logement. Elle renvoie au procès-verbal de constat établi par l’huissier de justice et aux photos produits en cause. Elle subirait un important trouble de jouissance, raison pour laquelle elle n’aurait plus réglé le loyer. Elle conteste l’augmentation et le solde de régularisation des charges locatives en faisant valoir qu’elle n’a reçu ni un décompte détaillé, ni des pièces justificatives. Les consorts GROUPE1.) font répliquer qu’ils ne sont pas au courant de l’existence d’un trou dans le sol. Ils contestent le procès-verbal de l’huissier de justice au motif qu’il a été établi à la requête d’une personne qui n’est pas la locataire. PERSONNE4.) réplique que le constat d’huissier de justice a été établi à la requête de son mari. D. L’appréciation du Tribunal : La demande des consorts GROUPE1.) et la demande reconventionnelle de PERSONNE4.) ayant été introduites dans les délai et forme de la loi sont recevables en la forme. Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Conformément audit article, il appartient aux consorts GROUPE1.) et à PERSONNE4.) d’établir le bien-fondé de leurs demandes. Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu en date du 30 décembre 2009, ayant pris effet le 1er janvier 2010 pour une durée de 2 années, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année, PERSONNE5.) a donné en location à PERSONNE4.) un appartement sis à L-ADRESSE5.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer de 800 euros et d’une avance sur charges de 75 euros. Suite au décès de PERSONNE5.) en date du 20 mars 2019, la succession de cette dernière comprenant entre autres l’appartement précité est échue à ses deux enfants PERSONNE1.) et PERSONNE7.). Après le décès de PERSONNE7.) en date du 24 décembre 2019, la succession de ce dernier est échue à ses deux enfants PERSONNE2.) et PERSONNE3.). PERSONNE1.) et ses neveux PERSONNE2.) et PERSONNE3.) (ci-après désignés : les consorts GROUPE1.)) sont copropriétaires du prédit appartement sis à L-ADRESSE5.). La quote-part d’PERSONNE1.) est de ½ et celle de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) est également de ½. 1) Les arriérés de loyers et l’exception d’inexécution 4 Il convient de rappeler que PERSONNE4.) s’oppose au paiement en invoquant le caractère insalubre du logement ainsi que l’existence d’un trouble de jouissance en raison de problèmes d’humidité provoqués par une fuite d’eau à laquelle le bailleur aurait refusé de remédier et en raison d’un grand trou qui aurait été réalisé dans le living pour déterminer la cause des problèmes d’humidité et qui n’aurait plus été fermé. Le tribunal déduit des développements de PERSONNE4.) qu’elle invoque l’exception d’inexécution pour raisons d’insalubrité du logement et pour violation des bailleurs de ses obligations découlant des articles 1719 et 1720 du Code civil. En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. L’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du Code civil est le droit qu’a chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter son obligation tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due. L’exception d’inexécution, sous-entendue dans tout contrat synallagmatique, ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers, que si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations contractuelles. Mais pour justifier l’exception, il faut encore un manquement grave, une véritable inexécution de son obligation par le bailleur. L’exception d’inexécution ne peut pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer. L'inexécution justifiée suppose un manquement incontestable et implique un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées. L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être suffisamment vraisemblable. Le preneur doit avertir le bailleur du trouble dont il est victime ou des réparations à effectuer, s’il ne l’a pas fait il ne peut retarder le paiement du loyer en alléguant l’inexécution des obligations du bailleur. Quant au caractère insalubre des lieux loués, il convient de relever que d’après l’article 2 de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation, les logements donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation doivent répondre à des critères de salubrité et d’hygiène, comprenant les exigences relatives à la surface, l’humidité, la ventilation, la nocivité des murs et de l’air et la santé en général des personnes logées dans un logement, à des critères de sécurité, comprenant les exigences relatives à l’accès, la stabilité, l’électricité, le chauffage, le gaz et la prévention incendie d’un logement ou d’une chambre et à des critères d’habitabilité, comprenant les exigences relatives à la hauteur des pièces d’un logement ou d’une chambre ainsi que les exigences relatives aux équipements élémentaires dont doit disposer un logement ou une chambre. En vertu de l’article 5 de cette loi, le bourgmestre peut, par arrêté, soit ordonner au propriétaire responsable du non-respect des prescriptions de l’article 2 de se conformer aux prescriptions de l’article 2 dans un délai qu’il détermine, soit ordonner la fermeture d’un logement ou d’une chambre ne correspondant pas aux critères fixés en vertu de l’article 2. 5