## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-06-27, n° 2220 (JPLBail)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 2220/24 Dossier no. L-BAIL-151/24 AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 JUIN 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse, comparant par Maître Céline MARCHAND, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg, ET PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, comparant par Maître Paulo FELIX, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 4 mars 2024. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 18 avril 2024. Après une remise, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 23 mai 2024 lors de laquelle elle fut retenue. A cette audience Maître Yanis HAMAMA, en remplacement de Maître Céline MARCHAND qui se présenta pour PERSONNE1.), et Maître Paulo FELIX, qui se présenta pour PERSONNE2.), furent entendus en leur moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants : Suivant contrat de bail conclu par l’intermédiaire de l’agence immobilière SOCIETE1.) SARL en date du 26 juillet 2018, ayant pris effet au 1er août 2018 pour une durée d’une année, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année à moins que l’une des deux parties ne le dénonce au moins trois mois avant son expiration, soit avant le 31 juillet, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un appartement meublé au 3ème étage d’un immeuble sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer de 1.750 euros et d’une avance sur charges de 150 euros et contre fourniture d’une garantie bancaire avec paiement à première demande d’un montant de 5.250 euros. Le susdit contrat de bail a pris fin le 30 novembre 2022. B. La procédure et les prétentions des parties : Par requête déposée en date du 4 mars 2024, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - - - voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante le montant de 5.250 euros au titre de la restitution de la garantie locative, avec les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 6 décembre 2022, sinon à compter de la requête, sinon à compter de la date du jugement à intervenir, jusqu’à solde ; voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante le montant de 1.650,50 euros au titre du remboursement des avances sur charges payées au cours de l’année 2022 en l’absence de justification de déboursement desdits frais ; voir dire que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement à intervenir ; voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante le montant de 1.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; 2 - voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 151/24. A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) renonce à sa demande tendant à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant de 1.650 euros au titre du remboursement des avances sur charges payées au cours de l’année 2022 tout en demandant le prédit montant en guise d’indemnisation de son préjudice moral. PERSONNE2.) réclame à titre reconventionnel la somme de 5.181,94 euros ainsi que l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500 euros. Il échet de leur en donner acte. C. L’argumentaire des parties : Sur base des faits constants ci-avant énoncés, PERSONNE3.) fait valoir que par courrier du 11 juillet 2022, le bailleur a informé le requérant que le loyer serait augmenté de 250 euros, revenant ainsi à 2.000 euros (hors charges) avec effet au 31 juillet 2022. Il aurait encore informé le requérant que pour le cas où il accepterait ladite augmentation du loyer, il ne lui demanderait pas le paiement des arriérés de loyer indexés des années précédentes, qui selon ses dires pourraient être demandés au locataire rétroactivement. Il aurait en outre indiqué que dans la négative, le montant de 623,72 euros lui serait facturé rétroactivement au titre desdits arriérés de loyers indexés des années précédentes. Aux termes de son courrier du 20 août 2022, le requérant aurait informé le bailleur de sa volonté de résilier le contrat de bail avec effet au 30 novembre 2022. Par courrier du 29 août 2022, le bailleur aurait informé le requérant qu’il ne pourra résilier le contrat uniquement trois mois avant la prochaine date d’anniversaire et à défaut de trouver un nouveau locataire avant le 1er août 2023, le requérant serait redevable des loyers jusqu’au 31 juillet 2023 inclus. En date du 8 octobre 2022, le requérant aurait informé le bailleur qu’il serait disposé à quitter l’appartement pour le 31 octobre 2022 et qu’à ce titre, il aurait trouvé un remplaçant satisfactoire pour la reprise de l’appartement à partir du 1er novembre 2022. Par courriel du 17 octobre 2022, le bailleur aurait sans fournir aucune explication rejeté la candidature proposée par le requérant pour par la suite proposer à la même candidate la location d’un autre bien plus cher. Par courriel du 19 octobre 2022, le bailleur aurait informé le requérant qu’il avait trouvé un nouveau locataire qui emménagerait le 1er décembre 2022, soit un mois après la candidate proposée par le requérant. Par courriel du 10 novembre 2022, le bailleur aurait informé le requérant que dès lors qu’il n’avait pas payé le loyer du mois de novembre 2022, le montant y correspondant serait retenu de la garantie locative. Un état des lieux de sortie contradictoire mentionnant aucun dégât locatif aurait eu établi. Toutefois, le bailleur refuserait de restituer la garantie locative en invoquant actuellement l’existence de dégâts locatifs qui ne seraient aucunement justifiés. Les attestations testimoniales versées par la partie adverse constitueraient des attestations de complaisance 3 et seraient vagues et imprécises. En outre, le requérant conteste les photos versées pour ne pas être datées. Concernant le décompte des charges locatives, il le conteste pour se rapporter à une période à laquelle il n’aurait plus occupé les lieux loués. PERSONNE2.) invoque l’irrecevabilité de la demande adverse en indemnisation d’un préjudice moral pour constituer une demande nouvelle. Quant au fond, il estime que l’existence des dégâts locatifs qui ne relèveraient pas de l’usure normale serait prouvée par les états des lieux, les photos et les attestations testimoniales versées. Subsidiairement, il formule une offre de preuve par audition de témoins. Les charges réclamées au locataire seraient justifiées au vu du décompte versé. PERSONNE1.) conteste le caractère nouveau de sa demande en indemnisation de son préjudice moral. Il n’aurait pas pu formuler cette demande avant la communication par le bailleur du décompte de charges. Il sollicite le rejet de l’offre de preuve par audition de témoins au motif de la carence dans le chef adverse dans l’administration de la preuve et pour défaut de pertinence. D. L’appréciation du Tribunal : 1) Les demandes principale et reconventionnelle a) La recevabilité L’article 53 du Nouveau Code de procédure civile dispose que : « L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. » C’est le principe de l’immutabilité du litige. Le contrat judiciaire se forme sur la demande contenue dans la requête introductive d’instance. Pour être recevable, la demande additionnelle doit se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant. Les demandes nouvelles prohibées sont celles qui diffèrent de la demande originaire, inscrite dans l’exploit introductif, par leur objet, par leur cause ou par la base juridique de la demande. Ne constitue pas une demande nouvelle, une demande additionnelle de majoration de la demande initiale principale, qui était virtuellement comprise dans la demande originaire dont elle n’est que la suite ou la conséquence. 4 Lors de l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) a modifié sa demande en renonçant à la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer le montant de 1.650 euros au titre de remboursement des avances sur charges payées au cours de l’année 2022. Il demande toutefois la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer le montant de 1.650,50 euros en guise d’indemnisation de son préjudice moral subi en raison de l’établissement et de la transmission tardive du décompte des charges. Contrairement à la position soutenue par PERSONNE1.), il y a lieu de déclarer cette demande irrecevable alors qu’il s’agit d’une demande nouvelle non contenue dans la requête, qui diffère par son objet des prétentions indemnitaires originaires et qui n’est pas rattachée à celles-ci par un lien suffisant, et qui aurait dès lors dû être formulée dans la requête initiale, étant précisé qu’au moment de l’introduction de la demande en justice, PERSONNE2.) avait d’ores et déjà accusé un retard concernant la transmission du décompte de charges, de sorte que le requérant a parfaitement été en mesure de ce faire. La demande de PERSONNE1.) en indemnisation de son préjudice moral à concurrence d’un montant de 1.650 euros doit dès lors être déclarée irrecevable. Les demandes principale et reconventionnelle n’étant pour le surplus pas spécialement contestées quant à leur recevabilité sont à déclarer recevables. b) Le bien-fondé Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Conformément audit article, il appartient aux parties d’établir le bien-fondé de leurs demandes respectives. Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu par l’intermédiaire de l’agence immobilière SOCIETE1.) SARL en date du 26 juillet 2018, ayant pris effet au 1er août 2018 pour une durée d’une année, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année à moins que l’une des deux parties ne le dénonce au moins trois mois avant son expiration, soit avant le 31 juillet, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un appartement meublé au 3ème étage d’un immeuble sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer de 1.750 euros et d’une avance sur charges de 150 euros et contre fourniture d’une garantie bancaire avec paiement à première demande d’un montant de 5.250 euros. Par courrier du 11 juillet 2022, le bailleur a informé le locataire que le loyer sera augmenté de 250 euros, revenant ainsi à 2.000 euros (hors charges) avec effet au 31 juillet 2022 et que pour le cas où le locataire accepte ladite augmentation du loyer, le bailleur ne lui 5 demandera pas le paiement des arriérés de loyer indexés des années précédentes, sinon il lui réclamera le montant de 623,72 euros facturé rétroactivement au titre desdits arriérés de loyers indexés des années précédentes. Par courrier du 20 août 2022, PERSONNE1.) a résilié le contrat de bail avec 30 novembre 2022. effet au Par courrier du 29 août 2022, le bailleur a informé le requérant qu’il ne pourra résilier le contrat uniquement trois mois avant la prochaine date d’anniversaire, de sorte que la résiliation du bail ne prendra effet que le 31 juillet 2023 et tant qu’