Voici le commentaire du jugement rendu par le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg le 28 juin 2024, rédigé pour la revue *Korpus*. *** Cette décision du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg illustre avec acuité la complexité de la qualification juridique des contrats de transfert immobilier assortis d’une obligation de travaux. Le litige, né de désordres et de non-achèvements après la prise de possession d’une maison d’habitation, cristallise l’opposition entre trois régimes de responsabilité : celui, protecteur, de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), celui de la vente de droit commun avec clause d’exclusion de garantie, et celui du contrat d’entreprise. En rappelant, sur le fondement de l’article 61 du Nouveau Code de procédure civile, l’office du juge dans la restitution de l’exacte qualification des actes, le Tribunal souligne que la dénomination retenue par les parties — ou le notaire — ne saurait lier la juridiction. La portée de cet arrêt réside dans l’analyse des critères matériels d’achèvement au jour de l’acte authentique et de la persistance du pouvoir de maître d’ouvrage des vendeurs, éléments déterminants pour l’application des garanties des vices apparents (art. 1642-1 C. civ.) ou décennales (art. 1792 C. civ.). ## I. Faits et procédure Le 28 novembre 2015, les époux PERSONNE8. (acquéreurs) signent un compromis de vente avec les époux PERSONNE9. et PERSONNE10. (vendeurs) portant sur une maison mitoyenne qualifiée d’« en état futur d’achèvement ». L’acte notarié, instrumenté le 29 janvier 2016 par Maître PERSONNE7., précise que les travaux de finitions incombent aux vendeurs et doivent être achevés au plus tard le 30 avril 2016. Un solde de 100.000 euros est stipulé payable à la remise des clés. Les acquéreurs prennent possession des lieux en juillet 2016, tout en retenant une somme de 16.000 euros entre les mains du notaire en raison de travaux inachevés. Constatant des malfaçons et des problèmes d’humidité, ils obtiennent la désignation d’un expert judiciaire en 2018. Le rapport d’expertise chiffre les reprises à 32.055 euros HTVA, outre des désordres d’humidité