## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-07-02, n° 2268 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 2268/24 Dossier no. L-BAIL-534/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU 2 JUILLET 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et sur opposition, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesse, partie défenderesse sur opposition, comparant par la société à responsabilité limitée Etude d’Avocats GROSS & Associés S.à r.l., inscrite à la liste V du barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à LADRESSE2.), immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés sous le numéro NUMERO1.), représentée aux fins des présentes par Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ET SOCIETE2.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie défenderesse, partie demanderesse sur opposition, comparant par Maître Rüdiger SAILER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS Les faits et rétroactes de la présente affaire résultent à suffisance de droit des qualités, considérants et motifs d’un jugement rendu entre parties le 16 novembre 2023 et inscrit au répertoire fiscal sous le numéro 2935/23. La société SOCIETE2.) SA ayant relevé opposition contre le jugement du 16 novembre 2023 par requête déposée en date du 14 décembre 2023 au greffe de la justice de paix de Luxembourg, les parties furent convoquées par voie du greffe à l’audience publique du jeudi, 15 février 2024 à 15.00 heures, salle JP 0.02. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 23 mai 2024, lors de laquelle Maître Jérémy BERNARD, en remplacement de Maître Laurent LIMPACH se présenta pour la société SOCIETE1.) SARL et Maître Pierre-Nicolas KOCH, en remplacement de Maître Rüdiger SAILER, se présenta pour la société SOCIETE2.) SA. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été remis LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les rétroactes: Suivant contrat de sous-location conclu en date du 17 août 2021, ayant pris effet en date du 1er août 2021 pour une durée indéterminée, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL (ci-après désignée : la société SOCIETE1.)) a donné en location à la société anonyme SOCIETE2.) SA (ci-après désignée : la société SOCIETE2.)) un bureau meublé sis à L-6869 Wecker, 1, Haaptstrooss ainsi qu’un emplacement de parking, moyennant paiement d’avance le troisième jour ouvrable du mois d’un loyer de 1.287,90 euros TTC, charges de 70 euros incluses. Suivant requête déposée en date du 16 août 2023, la société SOCIETE1.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour :     voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de 2.575,80 euros au titre des arriérés de loyers des mois de juillet et d’août 2023; voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de procédure de 500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 534/23. 2 A l’audience des plaidoiries, la partie requérante a sollicité l’augmentation du taux d’intérêt légal de 2 %. Par jugement no L-BAIL-534/23 rendu en date du 16 novembre 2023, le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant par défaut à l’égard de la société SOCIETE2.) et en premier ressort, après avoir dit la demande de la société SOCIETE1.) recevable en la forme, a        dit irrecevable la demande de la société SOCIETE1.) en augmentation du taux d’intérêt légal de 2 %, pour le surplus, dit la demande de la société SOCIETE1.) recevable et fondée, condamné en conséquence la société SOCIETE2.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de 2.575,80 euros, avec les intérêts légaux à partir du 16 août 2023, jusqu’à solde, dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) en octroi d’une indemnité de procédure à concurrence du montant de 300 euros, condamné la société SOCIETE2.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) le montant de 300 euros, dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire, condamné la société SOCIETE2.) aux frais et dépens de l’instance. B. La procédure et les prétentions des parties : Par requête en opposition déposée le 14 décembre 2023, la société SOCIETE2.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour :       voir déclarer l’opposition recevable et fondée ; voir rétracter le jugement du 16 novembre 2023 en ce qu’il a condamné l’opposante au paiement de la somme de 2.575,80 euros, avec les intérêts légaux à partir du 16 août 2023, jusqu’à solde ainsi qu’à une indemnité de 300 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; voir décharger l’opposante de toute condamnation intervenue à son encontre dans le cadre du jugement du 16 novembre 2023 ; voir constater que le contrat de location a été résilié en date du 4 août 2023 aux torts de la société SOCIETE1.) ; voir dire qu’il y a lieu à réduction totale ou partielle du montant du loyer avec effet rétroactif au 1er août 2021 ; voir condamner la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) le montant de 30.909,60 euros en cas de réduction totale du loyer, sinon au prorata de la réduction partielle du loyer, ou tout autre montant même supérieur à évaluer ex aequo et bono ou à dires d’experts ; 3   voir condamner la société SOCIETE1.) à payer à l’opposante une indemnité de procédure de 1.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; voir condamner la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 534/23. A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) a augmenté sa demande à la somme totale de 6.439,5 euros comprenant les arriérés de loyers des mois de juillet et d’août 2023 ainsi que l’indemnité pour non-respect du préavis pendant la période de septembre 2023 à novembre 2023. Il échet de lui en donner acte. C. L’argumentaire des parties : La société SOCIETE2.) s’oppose à la demande en paiement en faisant exposer que suivant contrat de sous-location conclu en date du 17 août 2021, ayant pris effet au 1er août 2021 pour une durée indéterminée, la société SOCIETE1.) lui a donné en location un bureau de 16 m2, partagé avec une autre société, sis à L-ADRESSE1.) ainsi qu’un emplacement de parking, moyennant paiement d’avance le troisième jour du mois d’un loyer de 1.287,90 euros TTC, charges de 70 euros incluses. Contrairement à ce qui était prévu au contrat, la société SOCIETE2.) n’aurait jamais eu la libre disposition des locaux loués et elle n’aurait jamais reçu les clés. La société SOCIETE1.) lui aurait refusé l’accès au bureau et elle aurait occupé elle-même les lieux avec ses collaborateurs. Les parties auraient encore conclu un contrat prévoyant la prestation par la société SOCIETE1.) de services comptables au profit de la société SOCIETE2.). Aux termes dudit contrat, la société SOCIETE1.) aurait mis à disposition de la société SOCIETE2.) un administrateur en la personne de PERSONNE1.), qui aurait ainsi occupé les lieux loués pour le compte de la société SOCIETE1.), de sorte que l’attestation testimoniale de celui-ci faisant en fait partie de la société SOCIETE1.) devrait être rejetée. La société SOCIETE2.) donne ensuite à considérer que le courrier de résiliation n’a jamais été contesté par la bailleresse, de sorte qu’en vertu de l’application de la théorie de la correspondance commerciale acceptée, il faudrait retenir que la résiliation ait été acceptée par la société SOCIETE1.). Par courrier du 4 août 2023, la société SOCIETE2.) aurait donc procédé à la résiliation du contrat de sous-location avec effet immédiat et aux torts de la société SOCIETE1.) en raison des manquements de la société SOCIETE1.) à son obligation de délivrance. La société SOCIETE2.) aurait réglé les loyers pendant deux années jusqu’au moment où elle se serait rendue compte du fait qu’elle n’avait pas d’accès aux locaux pris en location, soit le 4 août 2023. Elle renvoie à l’attestation testimoniale de PERSONNE2.). Faute d’avoir respecté son obligation de délivrance et d’avoir laissé la jouissance paisible du bureau loué à la société SOCIETE2.), la société SOCIETE1.) n’aurait pas droit à ses arriérés de loyers et devrait être condamnée au remboursement de la somme de 30.909,60 euros (24 mois x 1.287,90 euros) au titre des sommes perçues pour la période du 1er août 2021 au 4 août 2023, sinon partiel des sommes 4 perçues. En date du 1er août 2023, la société SOCIETE2.) aurait modifié l’adresse de son siège social de L-ADRESSE1.) à L-ADRESSE4.). Subsidiairement, la société SOCIETE2.) donne à considérer que si le contrat devait être qualifié de contrat de domiciliation, il y aurait lieu de considérer que les conditions de la loi du 31 mai 1999 régissant la domiciliation des sociétés n’ont pas été respectées, notamment l’obligation de conclure une convention de domiciliation prévue à l’article 4 et l’obligation de poursuivre ses obligations jusqu’à la date de dénonciation de la domiciliation au registre de commerce et des sociétés. La société SOCIETE1.) demande le rejet de l’opposition et elle maintient ses demandes. Elle fait exposer qu’elle a donné en location à la société SOCIETE2.) un bureau meublé, de sorte que la société SOCIETE2.) lui serait redevable des arriérés de loyers des mois de juillet et d’août 2023 d’un montant total de 2.575,80 euros, soit 1.287,90 euros par mois. Elle aurait rempli son obligation de délivrance et la société SOCIETE2.) aurait eu la jouissance des lieux loués. Elle renvoie aux attestations testimoniales de PERSONNE1.), qui aurait été nommé dirigeant-directeur de la société SOCIETE2.) le 1er avril 2021, soit quatre mois avant la conclusion du contrat de bail tel que cela résulterait de la publication au RCS, et de PERSONNE3.). PERSONNE1.) n’aurait pas de lien avec la société SOCIETE1.). Ledit employé de la société SOCIETE2.) aurait disposé des clés. Il ne serait pas crédible qu’un locataire règle le loyer pendant deux années sans avoir la disposition des lieux loués. Un changement du siège social serait possible même si la société adverse a toujours continué à occuper les lieux loués. La société SOCIETE1.) estime que la résiliation du bail intervenue à l’initiative de la société SOCIETE2.) ne serait aucunement justifiée. Elle demande le rejet de l’attestation testimoniale de PERSONNE2.), qui est le directeur actuel de la société SOCIETE2.) et qui aurait signé la lettre de résiliation. Sa demande est basée sur les articles 1134 et 1728 du Code civil. La demande en augmentation du taux d’intérêt légal de 2 % est basée sur les stipulations contractuelles découlant du contrat de bail. Elle réclame la somme totale de 6.439,50 euros pour les arriérés de loyers des mois de juillet et d’août 2023 et pour l’indemnité redue pour non-respect du délai de préavis, qui aurait dû commencer le 31 août et qui aurait dû se terminer le 30 novembre 2023. La société SOCIETE1.) réclame finalement l’octroi d’une indemnité de procédure de 500 euros. La société SOCIETE2.) fait répliquer que PERSONNE1.) dit lui-même dans son attestation que la société SOCIETE2.) doit lui demander l’accès aux lieux loués. Elle estime ensuite qu’étant donné que