Le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, dans son jugement du 2 juillet 2024, confirme l'annulation d'un contrat de bail portant sur un studio dont la location se révèle contraire aux prescriptions d'urbanisme et de salubrité, et réaffirme plusieurs principes structurants du contentieux locatif et de l'occupation sans droit ni titre. Il refuse la surséance à statuer dans l'attente d'une plainte avec constitution de partie civile, au motif que l'issue de l'action publique est sans incidence sur les questions civiles tranchées, faute d'identité de faits au sens strict de la dépendance de l'action civile à l'action publique. Il écarte la violation du principe de la contradiction, en retenant que le juge peut donner leur exacte qualification aux demandes sans les faire reconvoquer, dès lors que la demande en paiement de l'indemnité d'occupation a été débattue contradictoirement. Surtout, il fonde l'indemnité d'occupation sur l'enrichissement sans cause, distinguant la contrepartie de la jouissance et la réparation de la privation de libre disposition, et la réduit à 150 euros mensuels au regard de la valeur réelle du bien, pour aboutir à un remboursement partiel des sommes versées. Le délai de déguerpissement est maintenu à trois mois à compter de la signification. ## I. Faits et procédure Par contrat du 22 février 2022, PERSONNE2.) a donné à bail à PERSONNE1.) un studio situé à Lintgen moyennant un loyer mensuel de 700 euros charges comprises. Par courrier du 9 novembre 2022, l'administration communale a déclaré le logement inapte à la location, le bien étant non conforme au plan d'aménagement général et au projet de nouveau PAG, notamment s'agissant de l'ouverture des fenêtres et de la surface habitable minimale. Le bailleur a introduit, le 8 août 2023, une action devant le tribunal de paix aux fins de constat de résiliation, de déclaration d'occupation sans droit ni titre et de déguerpissement, ainsi qu'en paiement d'arriérés. Le locataire a, de son côté, sollicité l'annulation du bail pour cause illicite ou erreur sur la substance et la restitution des loyers versés. Par jugement du 23 février 2024, le tribunal de paix a prononcé la nullité du bail, condamné le locataire au déguerpissement dans trois mois, fixé l'indemnité d'occupation à 700 euros mensuels, et ordonné diverses restitutions compensées. Le locataire a interjeté appel limité, sollicitant notamment l'annulation du jugement, la surséance à statuer, la réformation quant aux restitutions et à l'indemnité d'occupation, ainsi qu'un délai de déguerpissement de six mois. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premièrement**, la question de la surséance à statuer posait le problème de l'articulation entre l'action civile et l'action publique au sens de l'article 3, alinéa 2, du code de procédure pénale. Le tribunal rappelle que l'action civile est suspendue lorsque l'action publique a été mise en mouvement avant ou pendant son exercice, et que les deux actions procèdent des mêmes faits, c'est-à-dire qu'il existe une question commune que le juge civil ne peut trancher sans constater l'infraction et risquer une contradiction avec le juge répressif. Or, la non-conformité du logement aux règles d'urbanisme n'était pas contestée et suffisait à trancher la nullité du bail. La qualification pénale des faits était sans incidence sur le litige civil, de sorte que la surséance n'était pas justifiée. **Deuxièmement**, s'agissant du principe de la contradiction, le moyen tiré de la nullité du jugement était fondé sur les articles 56, 61 et 65 du nouveau code de procédure civile. Le tribunal relève que la demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'occupation avait été formulée à l'audience de première instance, de sorte que le locataire avait été à même d'en débattre. Il ajoute que la cause de la demande s'entend de l'ensemble des faits invoqués, la qualification juridique relevant du pouvoir et du devoir du juge, qui peut retenir une base légale non invoquée par le demandeur dès lors qu'elle est communément admise en doctrine et en jurisprudence. Le moyen est donc écarté. **Troisièmement**, sur l'indemnité d'occupation, le tribunal consacre le fondement de l'enrichissement sans cause : l'occupant tire profit de la jouissance du bien au détriment du propriétaire privé de sa libre disposition. L'indemnité réunit ainsi une fonction de contrepartie de la jouissance et une fonction de réparation du préjudice de privation. Le juge du fond en fixe le montant souverainement, par référence à la valeur locative réelle, sans être lié par le montant contractuel annulé. Au regard de la nature du bien, issu de la reconversion d'un emplacement de parking, la valeur locative est ramenée à 150 euros m