Le jugement commenté, rendu le 2 juillet 2024 par le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg (IIIe chambre, n° TAL-2024-03124), tranche un appel formé contre un jugement du tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette en matière de bail commercial. Il pose deux questions de principe : d'une part, la sous-location autorisée par le bailleur ne fait naître aucun lien contractuel entre le bailleur originaire et le sous-preneur, de sorte que le locataire principal demeure seul débiteur à l'égard de son bailleur ; d'autre part, l'exception d'inexécution ne peut être invoquée pour suspendre le paiement des loyers qu'à la condition que le locataire prouve un manquement incontestable et suffisamment grave du bailleur, ce que le preneur n'établit pas en l'espèce, les pièces produites (procès-verbal de police, expertise, attestations) étant jugées hypothétiques, incomplètes ou irrégulières. Le tribunal rejette ainsi l'appel sur le fond des arriérés, en retenant que les troubles invoqués ne sont pas imputables aux bailleurs. La solution combine une application rigoureuse de la théorie de l'exception d'inexécution, entendue comme moyen temporaire et non dilatoire, et une appréciation sévère de la charge de la preuve pesant sur le preneur. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 11 mars 2014, les époux PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont donné à bail à PERSONNE1.) un ensemble comprenant un restaurant, un local de cuisine, trois pièces, un appartement et une terrasse, situés au rez-de-chaussée d'un immeuble sis à ADRESSE2.). Une annexe au bail autorisait le locataire à sous-louer les pièces à une société exploitante « à créer », tout en stipulant que le locataire principal demeurait responsable du paiement du loyer. La société SOCIETE1.) a ensuite été constituée et a exploité le restaurant. Un incendie, provenant selon les parties d'un court-circuit au niveau du tableau électrique général de l'immeuble, a affecté les lieux. Le preneur soutient que l'électricité n'a été rétablie qu'en septembre 2023, que l'installation de gaz était non conforme, et qu'une fuite d'eau est intervenue en mai 2024. Les bailleurs ont fait assigner le locataire devant le juge de paix pour obtenir le paiement d'arriérés de loyers et la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur. Par jugement du 28 février 2024, le tribunal de paix a fait droit à ces demandes, prononcé la résiliation, ordonné le déguerpissement et l'exécution provisoire, et alloué une indemnité de procédure. Le locataire a interjeté appel par exploit du 3 avril 2024. Il sollicitait l'irrecevabilité de la demande, sa décharge du paiement des loyers d'avril à août 2023 et de mai et juin 2024, le rejet de la résiliation et, subsidiairement, un délai de déguerpissement de six mois. Les intimés ont conclu à la confirmation et ont augmenté leur demande en arriérés à 35.840 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. La recevabilité de l'action à l'égard du locataire principal.** Le preneur soutenait que la société exploitante, et non lui, était le véritable locataire, invoquant une reprise tacite du bail ou une novation. Le tribunal écarte ce moyen en relevant que l'annexe au bail confirme que le contrat a été conclu avec PERSONNE1.) à titre personnel, la sous-location n'étant qu'une faculté ouverte au preneur. Reprenant la doctrine (H. De Page), il rappelle que la sous-location constitue un bail nouveau et autonome, qui demeure pour le bailleur primitif une *res inter alios acta* n'engendrant aucun lien de droit avec le sous-preneur. Le moyen tiré de la mauvaise défenderesse est donc rejeté. **2. La recevabilité de l'augmentation de la demande.** L'augmentation des arriérés en cours d'appel est admise sur le fondement de l'article 592, alinéa 2, du nouveau code de procédure civile, qui autorise les parties à réclamer en appel les loyers échus depuis le jugement de première instance. **3. L'exception d'inexécution (art. 1134-2 C. civ.).** Le tribunal rappelle les conditions de l'exception : elle suspend l'exécution sans l'éteindre, elle ne peut devenir un moyen dilatoire, et son invocation suppose un manquement « incontestable » du cocontractant, dans un rapport d'équilibre avec les obligations réciproques. Il appartient au juge d'apprécier la gravité du manquement, et le preneur doit avoir mis le bailleur en demeure d'exécuter. La charge de la preuve de l'inexécution pèse sur l'excipiens. Appliquant ces principes, le tribunal rel