La Cour supérieure de justice du Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière civile, précise dans cet arrêt du 3 juillet 2024 la distinction, en droit luxembourgeois des obligations, entre le terme extinctif et la condition suspensive, ainsi que le régime de la caducité qui en résulte. Elle juge qu'un compromis de vente dont la validité est limitée à une date fixe, et dont la condition suspensive relative à l'obtention d'une autorisation de bâtir n'a pas été réalisée à cette échéance, est caduc de plein droit, sans que la clause pénale stipulée pour inexécution puisse être invoquée, faute de faute imputable au débiteur de la condition. Elle rappelle que la renonciation ou la prorogation tacite du terme ne se présume pas et doit résulter de faits antérieurs à l'échéance, et que la défaillance certaine d'une condition, au sens de l'article 1176 du Code civil, peut intervenir avant même l'expiration d'un délai fixe. La décision réforme ainsi le jugement de première instance qui avait prononcé la nullité du contrat aux torts de l'acquéreur et alloué la pénalité conventionnelle. ## I. Faits et procédure Par compromis de vente du 22 février 2019, des vendeurs ont cédé à une société à responsabilité limitée une maison d'habitation pour le prix de 800.000 euros. La vente était subordonnée à deux conditions suspensives : l'obtention d'un permis de construire d'au moins cinq unités d'une surface habitable de 700 mètres carrés, tout recours de tiers purgé, et, en cas de besoin de financement, l'octroi d'un prêt bancaire, l'acquéreur s'engageant à en justifier l'introduction dans les dix jours de l'obtention du permis. Le compromis stipulait en outre qu'il était « valable jusqu'au 31/12/2020 », qu'en cas d'inexécution d'une de ses clauses ou de résiliation abusive la partie défaillante devait une indemnité égale à 10 % du prix, et qu'un avenant du 16 avril 2019 subordonnait la passation de l'acte authentique à la délivrance d'un permis de bâtir purgé de tout recours. Le notaire ayant fixé la signature au 23 décembre 2020, l'acquéreur annula ce rendez-vous. Une sommation de passer acte fut signifiée le 3 février 2021 pour le 10 février 2021 ; l'acquéreur ne comparut pas. Les vendeurs assignèrent alors devant le tribunal d'arrondissement de Diekirch en annulation, subsidiairement caducité ou résolution du compromis, et en paiement de la clause pénale ainsi que de dommages-intérêts. L'acquéreur conclut à la validité du compromis et forma des demandes reconventionnelles. Par jugement du 7 mars 2023, le tribunal prononça la nullité du compromis aux torts de l'acquéreur, le condamna à payer la clause pénale de 80.000 euros et 1.500 euros de dommage moral, et lui alloua une somme au titre de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile. L'acquéreur interjeta appel le 14 avril 2023, les vendeurs formant appel incident aux fins de caducité. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La Cour était saisie de deux questions. La première concernait l'effet du terme fixé au 31 décembre 2020 : l'expiration de ce délai emporte-t-elle caducité du compromis, ou ce terme a-t-il été prorogé par l'accord des parties ou par le comportement ultérieur des vendeurs ? La seconde portait sur la réalisation des conditions suspensives et sur le sort de la clause pénale en cas de caducité. Sur le premier point, la Cour rappelle que le compromis contient un terme extinctif, le 31 décembre 2020, dont la combinaison avec les conditions suspensives manifeste la volonté des parties de limiter les effets du contrat à cette date, et que l'argument d'une simple « date indicative » ne peut être retenu sans priver la stipulation de toute portée. Elle juge ensuite qu'une prorogation tacite du terme ne peut résulter que de faits antérieurs à son arrivée, et qu'une renonciation ne se présume pas du seul fait que les parties ont laissé passer la date sans réagir. La sommation du 3 février 2021, postérieure à l'échéance, ne saurait donc établir une prorogation. Sur les conditions suspensives, la Cour constate que le permis de construire n'était pas obtenu au 31 décembre 2020. Le certificat communal du 27 janvier 2021 ne valait pas autorisation de bâtir purgée de recours : celle-ci supposait un affichage de plus de trois mois sans recours de tiers, de sorte qu'il était certain, dès cette date, que la condition ne se réaliserait pas. Faisant application de l'article 1176 du Code civil, qui répute la condition défaillie lorsque le temps fixé est expiré ou lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'