## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-07-03, n° 2281 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 2281/24 L-BAIL-431/23 Audience publique extraordinaire du 3 juillet 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1 ) PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), demeurant actuellement à LADRESSE1.) 2 ) PERSONNE2.), L-ADRESSE1.) demeurant actuellement à parties demanderesses comparant par Maître Céline CORBIAUX, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg et 1 ) PERSONNE3.), et 2 ) PERSONNE4.), L-ADRESSE2.) parties défenderesses les deux demeurant à comparant par Maître Gwendoline BELLA, avocate à la Cour, en remplacement de Maître David YURTMAN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 30 juin 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 21 août 2023. Lors de la prédite audience, Maître David YURTMAN se présenta pour les parties défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 25 octobre 2023. Par la suite, elle fut refixée aux 15 janvier 2024, 18 mars 2024 et puis au 17 juin 2024. Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Céline CORBIAUX et Maître Gwendoline BELLA, en remplacement de Maître David YURTMAN, furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 30 juin 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de :  condamner les parties défenderesses au paiement des surcoûts relatifs à l’installation des convecteurs électriques en lieu et place du système de chauffage au fioul coupé par les propriétaires en 2019, à hauteur de 2.797,58,-EUR (deux mille sept cent quatrevingt-dix-sept euros et cinquante-huit cents) + PM (à réception du décompte de juin 2022 à juin 2023, sous réserves d’augmentations ultérieures à réception des dernières factures SOCIETE1.)), 2  fixer le loyer au montant de 800,- EUR par mois à compter du 7 mars 2021, sinon à compter du 18 novembre 2021,  rembourser le trop payé au titre des loyers de mars 2021 à juin 2023, soit 28 mois x 400 = 11.200,- EUR, sinon de décembre 2021 à juin 2023, soit 19 mois x 400,00 = 7.600,00,- EUR, sous réserve des loyers à échoir après l’introduction de la présente requête introductive,  enjoindre, sous astreinte de 50,-EUR par jour de retard à compter du jugement à intervenir aux propriétaires des lieux de dresser un décompte des charges annuelles depuis l’entrée dans les lieux par les locataires, ensemble avec les pièces justificatives, et de rembourser, le cas échant, le surplus des avances sur charges trop payées,  condamner les parties défenderesses au paiement du montant de 10.000,- EUR au titre du trouble de jouissance ainsi qu’au paiement du montant de 5.000,00,- EUR au titre du trouble moral. Les parties requérantes sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, et elles demandent à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ainsi que la condamnation des parties défenderesses au frais et dépens de l’instance ainsi qu’au remboursement de la somme de 4.350,- EUR engagées au titre des frais d’expertise. Les faits constants et rétroactes Suivant contrat de bail conclu en date du 30 novembre 2013, avec effet au 1er décembre 2013 pour une année, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont donné en location à PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), et à PERSONNE2.) un appartement sis à ADRESSE3.), contre paiement d’un loyer de 1.200,- EUR ainsi que des avances mensuelles sur charges de 100,- EUR. Suivant courrier daté du 7 mars 2021, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) dénoncent aux propriétaires de leur appartement avoir des problèmes d’humidité engendrant l’apparition de moisissures depuis le remplacement de la chaudière au fioul par des radiateurs électriques. Par requête déposée en date du 18 novembre 2021 au tribunal de paix de et à Luxembourg, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) devant le tribunal de 3 paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de référé de bail à loyer, pour voir nommer un expert avec la mission suivante :  constater la présence de champignons, taches, moisissures et substances toxiques se trouvant sur les murs, plafonds et sols dans le lieu d’habitation des locataires PERSONNE1.)/PERSONNE2.) sis à ADRESSE3.), ainsi que toute dégradation non imputable à l’usure normale,  en déterminer la nature, les causes et origines,  décrire les conséquences et effets sur l’organisme de la présence de ces champignons, moisissures et substances toxiques se trouvant dans le lieu d’habitation des locataires PERSONNE1.)/PERSONNE2.),  préconiser les mesures pour remédier à ces problèmes d’humidité et en chiffrer le coût,  constater l’isolation mise en place avec de simples planches par le propriétaire entre la cuisine des lieux loués et la nouvelle construction réalisée par les propriétaires des lieux sur la terrasse du locataire et préconiser une remise en état en bonne et due forme, sinon en chiffrer le coût,  constater que les propriétaires des lieux ont modifié le système de chauffage au fioul en installant des convecteurs électriques défectueux,  en chiffrer l’impact et le coût produit sur la location des parties requérantes,  se prononcer sur une diminution du prix de loyer, respectivement en évaluer le montant au vu des désordres éventuels et dans l’affirmative en chiffrer l’import. Suivant ordonnance rendue le 10 février 2022, le juge de paix de céans siégeant en matière de référé de bail à loyer, a fait droit à la demande des parties requérantes, sauf en ce qui concerne la mission d’évaluer les conséquences éventuelles de la présence de champignons, moisissures et substances toxiques pour la santé des parties requérantes. Un point supplémentaire est également rajouté à la mesure d’expertise, à savoir pour l’expert de « préciser si l’usage et l’entretien fait par PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), et par PERSONNE2.) de l’appartement loué a été à l’origine ou a eu une influence sur les éventuels désordres qui pourront être constatés. » Dans son rapport du 4 novembre 2022, l’expert Bertrand SCHMIT retient comme origine des désordres constatés dans l’appartement précité les causes suivantes :  Absence de chauffage ou chauffage insuffisant,  Absence d’aération ou aération insuffisante, 4  Remplacement d’un chauffage central au fioul par des convecteurs électriques,  Une autre cause éventuellement envisageable est le fait que les murs extérieurs de l’appartement ne sont pas isolés thermiquement, ce qui provoque indéniablement des ponts thermiques importants, favorisant la condensation de la vapeur d’eau présente dans l’air ambiant du lieu d’habitation au niveau de ces points froids,  De plus, après avoir examiné l’extérieur de ces murs, il apparaît que les enduits présentent certaines défaillances, lesquelles pourraient également engendrer d’éventuelles infiltrations d’eau en période de fortes précipitations. Plus particulièrement, concernant l’entretien et l’usage effectué par les parties requérantes de l’appartement donné en location, l’expert conclut que celui-ci est éventuellement partiellement à l’origine des désordres qui ont été constatés, au cours de la visite des lieux du jeudi 17 mars 2022. Les locataires n’auraient pas utilisé les radiateurs électriques à convection se trouvant dans le logement bien que ces derniers étaient en état de fonctionnement contrairement aux affirmations des parties requérantes, pour utiliser à leur place des radiateurs électriques mobiles et des poêles à huile pour se chauffer. Concernant l’isolation de la cuisine et l’accès à la terrasse du logement, l’expert relève qu’une porte coulissante a été condamnée et bloquée par le propriétaire de l’appartement, pour interdire aux locataires cet accès à la terrasse. Quant à la surconsommation d’électricité alléguée par les parties requérantes qui serait due au fait que le système de chauffage au fioul a été remplacé, l’expert indique dans son rapport ne pas pouvoir chiffrer ce poste en l’absence de pièces permettant de chiffrer l’impact de ce changement. Cependant, l’expert a relevé qu’un système de chauffage électrique est beaucoup moins efficace et engendre nécessairement des coûts plus élevés en matière d’énergie. Finalement quant à la question de se prononcer sur une diminution du prix du loyer, respectivement en évaluer le montant au vu des désordres éventuels et dans l’affirmative en chiffrer l’impact, l’expert conclut que le loyer initial de 1.200,- EUR au vu des désordres et du manque de commodité, de chauffage et d’accessibilité à une terrasse extérieure, paraît trop élevé, au regard du bien loué. Il estime qu’un montant de 800,00 EUR,ainsi que de 100,00,- EUR d’avances sur charges, soit 900,00,- EUR par mois, serait plus en adéquation « avec les équipements, les prestations proposées, l’état d’insalubrité et les désagréments à subir par les locataires de cet appartement ». 5 En date du 17 février 2023, les parties défenderesses notifient la résiliation du contrat de bail précité aux parties requérantes moyennant préavis de 6 mois. Les prétentions et moyens des parties A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), augmentent leur demande en remboursement des loyers à hauteur de 38 mois en tout, alors qu’ils auraient quitté les lieux en date du 3 juin 2024. Il échet de leur en donner acte. Ils soutiennent tout comme lors de l’audience de référé que les désordres en question et notamment les moisissures seraient apparues suite à l’intervention des bailleurs au mois de juin 2019 consistant à remplacer le chauffage au fioul par de simples convecteurs électriques. Les bailleurs auraient également entrepris des travaux de construction en empiétant sur la terrasse louée par les locataires en dehors de toute autorisation de l’administration communale et auraient ainsi adjoint une nouvelle construction à la cuisine de l’appartement loué, sans assurer un accès aux parties requérantes. Ils reprochent encore aux bailleurs de ne pas avoir procédé à une isolation conforme entre la cuisine et la nouvelle construction érigée illégalement. De simples planches en bois feraient office de séparation ce qui laisserait entrer le froid et l’humidité. Les parties requérantes font encore valoir qu’à ce jour, elles n’auraient pas reçu de décomptes charges en bonne et due forme et ne disposeraient que de quelques factures communes pour toute la résidence, dans laquelle se situait l’appartement loué. Elles estiment finalement pouvoir encore réclamer séparément les surcoûts en matière d’énergie, étant donné que l’expert n’aurait pas pris en compte ce poste dans son rapport d’expertise. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) A l’audience des plaidoiries, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont plaidé que lors de la visite des lieux effectuée par l’expert judiciaire Bertrand SCHMIT, ce dernier aurait constaté que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’utilisaient pas les radiateurs électriques mis à leur disposition bien que ces derniers étaient en état de fonctionnement contrairement aux affirmations des requérantes, tout comme le système de VMC qui était également éteint. 6 Ainsi, les dégâts constatés par l’expert et notamment les moisissures, seraient dus au mode de vie des requérants qui n’aéreraient pas correctement l’