## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-07-03, n° 2275 (JPLCIVIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-civil-1/20260608-120349/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire n° 2275/24 Rôle n° L-CIV-666/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU 3 JUILLET 2024 Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire et GrandDuché de Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre : 1) PERSONNE1.), avocat à la Cour, demeurant à L-ADRESSE1.), et son épouse, 2) PERSONNE2.), éducatrice, demeurant à L-ADRESSE2.), parties demanderesses originaires, parties défenderesses sur reconvention, les deux comparaissant par Maître Florence HOLZ, avocat à la Cour, demeurant à Howald, et : 1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, 2) la société en commandite spéciale SOCIETE2.), SICAV-RAIF, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.), représentée par son associé commandité gérant en fonctions, la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) SARL, parties défenderesses originaires, parties demanderesses sur reconvention, les deux comparaissant par Maître Serge HOFFMANN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, représentant dans le cadre de la présente procédure la société à responsabilité limitée PWC LEGAL SARL, inscrite au barreau de Luxembourg, ayant mandat pour défendre leurs intérêts, 3) PERSONNE3.), notaire, demeurant professionnellement à L-ADRESSE5.), partie défenderesse, ne comparaissant pas. ------------------------------------------------------------------------------------------------------ Faits : Par exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 2 novembre 2023, PERSONNE1.) et son épouse, PERSONNE2.), firent donner citation à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, à la société en commandite spéciale SOCIETE2.), SICAV-RAIF et à Maître PERSONNE3.) à comparaître le 23 novembre 2023 à 15 heures devant le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile et en audience publique à la Justice de Paix de Luxembourg, en la salle JP.1.19, pour y entendre statuer sur le bien-fondé des causes énoncées dans ledit exploit, annexé à la minute du présent jugement. À l’audience publique du 23 novembre 2023, l’affaire fut fixée à celle du 14 février 2024 (15H/JP.1.19) pour plaidoiries. Les débats furent par la suite encore reportés à deux reprises, d’abord au 27 mars 2024 (15H/JP.1.19) et puis au 12 juin 2024 (15H/JP.1.19). À l’appel des causes à l’audience publique du 12 juin 2024, Maître PERSONNE3.) ne comparut pas. Maître Florence HOLZ, se présentant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), et Maître Serge HOFFMANN, se présentant pour les sociétés SOCIETE1.) SARL et SOCIETE2.), SICAV-RAIF, firent retenir l’affaire pour débats et furent ensuite entendus en leurs moyens et conclusions respectifs. Sur ce, le Tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du 3 juillet 2024, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Par exploit d’huissier du 2 novembre 2023, PERSONNE1.) et son épouse, PERSONNE2.), ont donné citation à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, à la société en commandite spéciale SOCIETE2.), SICAVRAIF et à Maître PERSONNE3.), notaire, établie à ADRESSE6.), à comparaître par devant le Tribunal de Paix de ce siège pour voir statuer sur les mérites de leurs demandes 2  à voir dire nul le contrat de réservation conclu entre les demandeurs et les deux premières parties défenderesses en date du 16 septembre 2021,  sinon, subsidiairement, à voir ordonner la résolution dudit contrat du chef des manquements fautifs des réservants, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL et la société en commandite spéciale SOCIETE2.), SICAV-RAIF, et à voir condamner celles-ci, solidairement, sinon in solidum à restituer aux demandeurs la somme de 13.816 euros déposée à titre de garantie entre les mains de Maître PERSONNE3.),  à voir ordonner à Maître PERSONNE3.), en sa qualité de dépositaire des fonds, de payer aux demandeurs la somme de 13.816 euros endéans le mois de la signification du jugement à intervenir, sous peine de production d’intérêts au taux légal à compter de l’expiration du délai fixé et jusqu’à restitution dudit montant,  à voir condamner solidairement, sinon in solidum les deux premières parties défenderesses au paiement d’une indemnité de procédure de 2.500 euros au vœu de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance et  à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 1) Les moyens des parties : À l’appui de leur acte introductif d’instance, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait exposer avoir conclu, le 7 septembre 2021, un contrat préliminaire de réservation avec la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, intervenant à la demande de son ayant cause, la société en commandite spéciale SOCIETE2.), SICAV-RAIF, propriétaire du terrain sis à ADRESSE7.), figurant au cadastre de la commune d’ADRESSE8.), section A d’ADRESSE8.), sous le n° NUMERO3.), sur lequel un projet immobilier aurait été prévu, dénommé « ALIAS1.) ». Par l’effet dudit contrat, les sociétés citées se seraient engagées à réserver au profit des demandeurs dans ledit projet un appartement n° NUMERO4.), un parking lot 4 et une cave lot 9, les quotes-parts de terrain ainsi que les parts de copropriété dans les parties communes rattachés à ces lots privatifs. La localisation tant de la cave que de l’emplacement de stationnement aurait également été précisée et jointe au contrat de réservation. La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL devrait être mandatée dans un deuxième temps par la société en commandite spéciale SOCIETE2.), SICAV-RAIF, avant la passation de l’acte notarié de vente en état futur d’achèvement, à l’effet de vendre les quotes-parts du terrain dudit projet, alors que seules les constructions seraient vendues par la première société en son nom et pour son compte. 3 Les conditions suspensives prévues à l’article 8 du contrat de réservation auraient été réalisées, à savoir l’obtention par les sociétés citées des autorisations de bâtir et la délivrance d’un cadastre vertical et l’obtention par les parties actuellement demanderesses de l’accord de financement de leur projet par la société anonyme SOCIETE4.) SA dans le délai utile, obtenu le 21 septembre 2021, le dépôt de garantie ayant été exécuté le 14 octobre 2021 entre les mains du notaire cité. L’article 7 du contrat litigieux préciserait l’engagement des deux sociétés de construire suivant les plans approuvés par la Commune ADRESSE9.), le début des travaux ayant été fixé dans un délai maximum de six mois après la signature de l’acte notarié, sauf cas de force majeure et causes légitimes de prolongation telles qu’y spécifiées, la durée des travaux de construction ayant été fixée à 36 mois à compter de leur commencement. Or, quoique la durée des travaux soit fixée, il n’en serait pas moins qu’aucune date, voire qu’aucun délai n’auraient été retenus pour l’acte notarié, voire la vente des quotes-parts du terrain en vue de la passation de cet acte. L’article 9 du contrat ne permettrait aucunement de préciser ledit délai. En conséquence, il serait établi qu’aucune durée ne serait calculable pour permettre aux parties demanderesses de déterminer celui pour la passation de l’acte notarié, voire le commencement des travaux et leur durée. Or, aux termes de l’article 1601-13 du Code civil, qui comporterait la définition du contrat de réservation, certaines indications seraient imposées, à savoir : - la consistance de l’immeuble, la qualité de la construction, le délai d’exécution des travaux, la consistance, la situation et le prix du local réservé. Le délai d’exécution des travaux ne serait pas objectivement déterminable alors qu’il serait dépendant de la date de signature de l’acte notarié qui ne serait pas précisée. Cette circonstance entacherait le contrat de réservation de nullité et obligerait à la restitution des fonds consignés entre les mains du notaire aux demandeurs. Subsidiairement, à supposer que la Tribunal ne retienne pas la nullité du contrat de réservation, les demandeurs pourraient toujours prétendre à la restitution du fonds de garantie sur base du prédit article, si le contrat définitif n’était pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire. La demande en remboursement du dépôt aurait été notifiée par les acquéreurs potentiels aux sociétés citées ainsi qu’au notaire PERSONNE3.), comportant d’une part dénonciation du contrat de réservation et d’autre part demande en restitution dudit montant. Cette démarche n’aurait connu aucune 4 réaction d’aucune des parties citées et aucune opposition n’aurait été formulée. Un second courrier aurait été adressé au seul notaire en date du 28 juin 2023 pour réitérer la position des demandeurs et la demande en restitution des fonds. Le notaire aurait, le 30 juin 2023, sollicité un accord écrit de toutes les parties ou un jugement coulé en force de chose jugée pour justifier le droit à restitution et la libération du montant déposé à titre de garantie. Les demandeurs firent encore état de ce que l’écoulement de deux années depuis la signature du contrat de réservation sans que les actes notariés ne soient passés témoignerait à suffisance de la défaillance des sociétés citées et de la légitimité de leur demande. Celle-ci serait fondée sur l’article 1601-13, sinon les articles 1134 et suivants du Code civil et plus subsidiairement sur les articles de la responsabilité délictuelle. Le notaire serait cité en sa qualité de dépositaire et aux fins de se voir ordonner la restitution des fonds déposés entre ses mains. Lors des débats à l’audience du 12 juin 2024, le mandataire des consorts GROUPE1.) réitéra les moyens principaux de sa demande. Pour l’avocat, le contrat de réservation devrait nécessairement encourir l’annulation au regard des prescriptions impératives prévues à l’article 1601-13 du Code civil et consistant notamment dans la déterminabilité du délai de construction. Cette détermination serait rendue illusoire par l’absence d’indication des dates de passation des actes notariés qui seraient au nombre de deux, l’un pour la passation des quotes-parts des terrains, l’autre pour la construction ellemême. Il faudrait constater que malgré une farde de pièces particulièrement volumineuse versée par les sociétés citées et comportant des échanges de courriels entre les divers intervenants du présent dossier, aucun de ces documents ne permettrait de constater une quelconque information donnée aux demandeurs quant à la signature d’un acte notarié, ce sur une durée de deux années. Le dossier serait un exemple criant de défaillance d’un professionnel de communiquer avec son client profane sur les éléments essentiels du contrat. Cette situation aurait eu pour conséquence la dénonciation du contrat de réservation et la demande à obtenir la restitution du montant déposé. Il serait à mentionner qu’il n’y aurait eu ni contestation ni opposition de l’une des parties adverses par rapport à cette demande durant un mois et ce n’aurait été qu’à la suite d’un rappel que le notaire aurait fait bouger les choses. Le mandataire de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL et de la société en commandite spéciale SOCIETE2.), SICAV-RAIF souleva en premier lieu la question quant à la qualité pour agir de PERSONNE1.) au 5 regard du contrat de réservation. Celui-ci serait conclu au seul nom de PERSONNE2.), indiquant qu’elle serait l’épouse séparée en biens de PERSONNE1.), partant en son seul nom. Il y aurait partant lieu d’écarter celuici de la procédure alors qu’il ne serait aucunement concerné. Quant au contrat lui-même, toutes les conditions suspensives auraient été remplies de part et d’autre. Concernant les conclusions des parties adverses qua