Les juridictions luxembourgeoises ont à connaître d'un contentieux locatif où la défaillance du preneur, en l'occurrence le non-paiement de loyers pendant plusieurs mois consécutifs, emporte à la fois condamnation pécuniaire, résiliation judiciaire du bail et déguerpissement. Le jugement rendu par la Justice de paix de Diekirch le 4 juillet 2024 (n° 799/2024) rappelle que le défaut de paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause justificative de résiliation du bail, et qu'il appartient au locataire qui conteste cette résiliation de prouver un éventuel accord du bailleur à la rupture anticipée. La décision accueille partiellement la demande : elle alloue au bailleur, venu aux droits de la défunte, l'arriéré de loyers à hauteur de 21.000 €, prononce la résiliation du bail et ordonne le déguerpissement, tout en rejetant la demande en paiement de la garantie locative, cette restitution ou ce paiement étant tributaire du sort du bail. La portée de la décision tient surtout à la confirmation d'une solution classique, appliquée avec une rigueur probatoire qui pèse sur le défendeur, et à la mise en œuvre pragmatique de la reprise d'instance après décès. ## I. Faits et procédure La bailleresse, PERSONNE2.), a saisi la Justice de paix de Diekirch par requête déposée le 12 avril 2024. Elle réclamait la condamnation du locataire, PERSONNE3.), au paiement de 15.000 € d'arriérés de loyers pour la période de décembre 2023 à avril 2024, au paiement de 9.000 € au titre de la garantie locative, la résiliation du bail, le déguerpissement du preneur ainsi qu'une indemnité de procédure de 1.500 €. Au cours de l'instance, la bailleresse est décédée. L'instance a été reprise, à l'audience du 19 juin 2024, par PERSONNE1.), agissant en qualité d'héritier. Lors de la même audience, le demandeur a augmenté sa prétention au titre des loyers de 6.000 €, les loyers de mai et juin 2024 étant demeurés impayés, portant la créance à 21.000 €. Le défendeur a contesté la résiliation, soutenant que la bailleresse avait accepté une rupture anticipée du bail. Les débats ont été clos et l'affaire mise en délibéré pour un prononcé fixé au 4 juillet 2024. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée au tribunal était double : d'une part, le non-paiement persistant des loyers justifie-t-il la résiliation judiciaire du bail et le déguerpissement du preneur, en l'absence de démonstration d'un accord de résiliation anticipée ; d'autre part, la garantie locative peut-elle être réclamée lorsque le bail est résilié et que la créance locative demeure en litige. Sur le premier point, le tribunal relève que le défendeur « n'a pas établi que la partie demanderesse aurait accepté la résiliation du bail avant terme ». Le raisonnement repose ainsi sur la répartition de la charge de la preuve : la contestation d'une rupture, fondée sur une prétendue acceptation du bailleur, incombe au locataire qui l'invoque. Faute de preuve rapportée, la défense est écartée et le montant de 21.000 € d'arriérés est déclaré fondé, les pièces versées et les renseignements fournis en cause permettant de l'établir. Le tribunal retient ensuite que « le non-paiement des loyers aux époques convenues constitue une cause justificative de la résiliation du bail ». Cette formule consacre le caractère fautif de l'inexécution de l'obligation principale du preneur, l'obligation de payer le loyer étant la contrepartie essentielle de la jouissance. La demande en résiliation et en déguerpissement est en conséquence accueillie. Le jugement prononce la résiliation, condamne le locataire à quitter les lieux dans un délai de quarante jours à compter de la notification, et autorise, au besoin, l'expulsion aux frais du preneur, les frais étant récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers. Sur la garantie locative, le tribunal rejette la demande « au vu de la décision sur la résiliation du bail ». Il ne tranche donc pas de question autonome sur la restitution ou la compensation de la garantie ; il subordonne le sort de cette demande à la résiliation, ce qui signifie que la garantie n'a pas été réclamée à juste titre à ce stade, et que son régime sera celui du solde de tout compte locatif. Quant aux intérêts, la condamnation est assortie des intérêts légaux à partir du 12 avril 2024 sur 15.000 € et à partir du 19 juin 2024 sur 6.000 €, date de l'augmentation de la demande. Le tribunal alloue enfin 300 € au titre de l'indemnité de procédure, en considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur des frais non compris dans les dépens,