## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-07-04, n° 2309 (JPLBail)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 2309/24 Dossier no. L-BAIL-396/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU 4 JUILLET 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse, comparant par Maître Danielle WAGNER, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg, ET SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée son conseil d'administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), partie défenderesse, comparant par Maître Daniel SCHWARZ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 16 juin 2023. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 7 août 2023. Suite au jugement interlocutoire no 867/24 rendu en date du 6 mars 2023 et après plusieurs remises de l’affaire, elle fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 23 mai 2024 lors de laquelle elle fut retenue. Lors de la prédite audience, Maître François TURK, en remplacement de Maître Danielle WAGNER, qui se présenta pour PERSONNE1.), et Maître Daniel SCHWARZ, qui se présenta pour la société SOCIETE1.) SA, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les rétroactes : Par requête déposée en date du 16 juin 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après désignée : la société SOCIETE1.)) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et en matière d’occupation sans droit ni titre, pour : - voir constater que le bail conclu par les parties a pris fin au 26 avril 2023 ; - voir constater et dire que la société SOCIETE1.) est depuis cette date occupante sans droit ni titre de l’immeuble sis à L-ADRESSE2.) ; - voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef dans un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir et à défaut de ce faire dans le délai imparti, la voir expulser par la force publique et à voir mettre ses meubles et effets et ceux des personnes occupant les lieux de son chef sur le carreau, le tout à ses frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ; - voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de 12.000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, soit au dépôt de la requête la somme totale de 24.000 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, sinon tout autre montant à dires d’experts ainsi que les indemnités d’occupation à échoir ; - voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de 5.000 euros pour ses frais et honoraires d’avocat ; 2 - voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de procédure de 2.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; - voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; - voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 396/23. La société SOCIETE1.) réclame l’octroi d’une indemnité de procédure de 4.000 euros. Par jugement interlocutoire inscrit au répertoire sous le numéro 867/24 rendu en date du 6 mars 2023, le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, - a rejeté l’exception de nullité tirée du libellé obscur, - s’est déclaré compétent pour connaître de la demande introduite par PERSONNE1.), - avant tout autre progrès en cause, a invité, PERSONNE1.) à justifier de la recevabilité de sa demande introduite par voie de requête, - a sursis à statuer pour le surplus et a réservé les frais et dépens de l’instance, - a refixé l’affaire pour continuation des débats, - a dit que la notification du présent jugement vaut convocation des parties à l’audience. B. L’argumentaire des parties : La partie requérante fait valoir que sa demande a été valablement été introduite par voie de requête, dès lors qu’à la base il y a eu un contrat de bail emphytéotique portant sur un immeuble affecté à un usage commercial. Il s’agirait d’un bail comprenant des droits personnels et réels. Subsidiairement, elle estime qu’il y a eu une chaîne de contrats et qu’elle est fondée à tirer des droits du contrat de sous-location ayant lié la société SOCIETE1.) à la société SOCIETE2.) SA. Quant au fond, elle fait exposer que le 26 avril 1988, elle a conclu avec la société SOCIETE1.) un bail emphytéotique d’une durée de 30 années, ayant pris effet en date du 26 avril 1988 et devant finir le 25 avril 2018, portant sur un immeuble de bureaux sis à L-ADRESSE2.), d’une surface d’environ 334 m2, avec garage et emplacements de parking extérieurs, moyennant paiement d’un loyer de 65.000 LUF. Par acte notarié passé en date du 9 mars 1998, les parties auraient prolongé la durée du bail emphytéotique d’une durée de 5 années jusqu’au 26 avril 2023. Le bail emphytéotique 3 aurait été repris par une autre société, qui aurait sous-loué les lieux loués à la partie défenderesse. Le bail emphytéotique aurait entretemps pris fin. En raison de la fin du bail emphytéotique et du bail de sous-location, la partie défenderesse serait à considérer comme occupante sans droit ni titre. Elle réclame donc une indemnité d’occupation mensuelle de 12.000 euros à partir du mois de mai 2023, délai qu’elle a donné à la partie défenderesse pour quitter les lieux, jusqu’à la libération des lieux. Subsidiairement, elle demande l’institution d’une expertise pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation. La société SOCIETE1.) fait plaider que l’argumentaire de la partie adverse concernant l’application de l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil ne doit pas être retenu au motif que le tribunal a d’ores et déjà tranché cette question dans son jugement. Il appartiendrait à la partie requérante de fournir une autre base légale permettant de justifier l’introduction de sa demande par voie de requête, ce qu’elle n’aurait cependant pas fait. Les motifs décisoires du jugement revêtiraient l’autorité de chose décidée, de sorte que l’argumentaire de la partie adverse relatif à l’application de l’article 20 de la loi de 2006 ne serait pas recevable. Elle donne ensuite à considérer que le contrat de bail emphytéotique n’est pas un contrat de bail au sens de la loi de 2006 mais un droit réel immobilier. La partie requérante essayerait maintenant de se baser sur un contrat de bail existant entre deux autres entités changeant ainsi la cause de sa demande, ce qui violerait le principe d’immutabilité du litige. Quant au fond, elle donne à considérer qu’il n’existe plus de relations contractuelles entre parties, dès lors que la société SOCIETE1.) aurait été remplacée dans le bail emphytéotique par la société SOCIETE3.) SA, qui serait devenue SOCIETE4.) SA et ensuite SOCIETE2.) SA, qui aurait repris le bail emphytéotique en 2006, à supposer que ce changement intervenu par acte sous seing privé soit valablement intervenu. La société SOCIETE1.) n’aurait donc plus réglé de loyer depuis 2006 à PERSONNE1.). En vertu d’un contrat de bail oral, elle serait la sous-locataire de la société SOCIETE2.) SA, qui serait la locataire de PERSONNE1.). La société SOCIETE1.) invoque dans ce contexte l’application des dispositions de l’article 1738 du Code civil. Elle donne à considérer qu’elle a toujours réglé un loyer à la société SOCIETE2.) SA tel que cela résulterait des pièces versées en cause. Elle ne saurait dès lors être considérée comme occupante sans droit ni titre. Si PERSONNE1.) avait renouvelé le contrat avec la société SOCIETE2.) SA, la société SOCIETE1.) aurait toujours la qualité de sous-locataire et pourrait rester dans les lieux. Plus subsidiairement, la société SOCIETE1.) fait plaider qu’aucun élément du dossier ne permet de fixer l’indemnité d’occupation à 12.000 euros, ce d’autant plus que la surface indiquée dans la requête est contestée. En ordre de dernière subsidiarité, la société SOCIETE1.) sollicite un délai raisonnable pour déguerpir. PERSONNE1.) fait répliquer qu’aux termes du dispositif du jugement rendu en date du 6 mars 2023, le tribunal n’a pas déclaré irrecevable sa demande sur base de l’article 20 de la loi modifiée de 2006 et comme il s’agirait d’un moyen soulevé d’office par le tribunal, elle 4 serait en droit de faire valoir ses développements. Elle conteste ensuite la prétendue violation du principe d’immutabilité du litige. C. L’appréciation du Tribunal : 1) La recevabilité de la demande Il y a lieu de rappeler que les formes de procédure prescrites relatives au mode de saisine des juridictions relèvent de l’organisation judiciaire et sont de ce fait d’ordre public. Leur violation constitue une nullité de fond, qui échappe aux dispositions de l’article 264, alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile (Cour 28 novembre 2001, n° 25.013 du rôle), et devant dès lors être soulevée d’office par le juge. Il en est ainsi en particulier de la forme de l’acte introductif d’instance (requête ou citation), qui constitue une formalité capitale d’une importance telle que l’irrégularité l’affectant entraîne l’annulation de l’acte, que cette sanction résulte d’un texte ou non (Cass. 18 décembre 1997, n°64/97). Conformément à l’article 101 du Nouveau Code de procédure civile, la citation est le mode de saisine de droit commun du juge de paix. La procédure de saisine du juge de paix par requête est en effet dérogatoire au droit commun et doit être spécifiquement prévue par la loi. Une telle dérogation est notamment prévue par l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation qui prévoit que la demande portée devant le juge de paix conformément à l’article 3. 3. précité du Nouveau Code de procédure civile sera formée par requête. Or, conformément aux dispositions de l’article 1er (2) et (3) alinéa 2 de cette loi et conformément à la jurisprudence constante, l’article 20 précité ne s’applique, en ce qui concerne les demandes en paiement d’une indemnité d’occupation et en expulsion d’un occupant sans droit ni titre, qu’à celles qui sont la suite (i) soit d’un bail portant sur un logement à usage d’habitation à des personnes physiques, (ii) soit d’un bail portant sur un immeuble affecté à un usage commercial, administratif, industriel, artisanal ou à l’exercice d’une profession libérale, (iii) soit d’un bail portant sur des structures d’hébergement réservées au logement provisoire d’étrangers visés par la loi du 16 décembre 2008 concernant l’accueil et l’intégration des étrangers au Grand-Duché de Luxembourg, (iv) soit d’un bail portant sur un logement meublé ou non-meublé dans des structures d’hébergement spéciales telles que maisons de retraite, centres intégrés pour personnes âgées, centres de gériatrie, centres pour personnes handicapées, et notamment les logements meublés ou non-meublés dans les structures d’hébergement tombant sous la loi modifiée 5 du 8 septembre 1998 réglant les relations entre l’Etat et les organismes œuvrant dans les domaines social, familial et thérapeutique, (v) soit d’un bail portant sur un logement meublé ou non-meublé mis à disposition de personnes physiques à titre d’aide sociale par une commune, un syndicat de communes, une association sans but lucratif ou une fondation œuvrant dans le domaine du logement. L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce