Par un arrêt du 10 juillet 2024, la deuxième chambre civile de la Cour supérieure de justice du Grand-Duché de Luxembourg rappelle, d'une part, que la nullité d'un compromis de vente pour insanité d'esprit suppose, en application de l'article 489 du Code civil, la preuve d'un trouble mental affectant le consentement au moment même de l'acte, la présomption de persistance de l'état de démence ne jouant qu'à proximité temporelle de la passation et pouvant être renversée par la démonstration d'un intervalle lucide ; d'autre part, que l'obligation de coopération loyale pesant sur le débiteur d'une condition suspensive (article 1178 du Code civil) ne peut être paralysée par un simple changement d'avis. Elle confirme la résiliation du compromis par le comportement de l'acquéreuse, mais réduit la clause pénale de 10 % du prix, jugée manifestement excessive au regard du préjudice effectivement démontré, au montant de 8.500 euros, et admet le remboursement partiel des honoraires d'avocat au titre de la responsabilité civile. La décision illustre la sévérité de l'exigence probatoire en matière d'insanité d'esprit comme le pouvoir modérateur du juge sur les clauses pénales. ## I. Faits et procédure Par compromis de vente du 3 décembre 2020, PERSONNE1.) s'est engagée à acquérir de PERSONNE2.) une maison d'habitation au prix de 949.000 euros, par l'intermédiaire de la société SOCIETE1.). Le compromis était soumis à une condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire, l'acquéreuse devant présenter une lettre d'acceptation ou de refus au plus tard le 14 janvier 2021. Son article 7 prévoyait une clause pénale égale à 10 % du prix à la charge de la partie défaillante à l'origine de la résolution ou de l'inexécution. Il est constant qu'aucune lettre bancaire n'a été présentée et que l'acquéreuse a annulé le jour même le rendez-vous notarial fixé au 19 avril 2021. Après sommation par exploit d'huissier et constat de non-comparution dressé par le notaire le 22 juillet 2021, l'intéressée a fait savoir par téléphone qu'elle renonçait à l'acquisition. Une mise en demeure de payer la pénalité de 94.900 euros fut restée sans effet. Saisi par la venderesse, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, par jugement du 22 mars 2023, a constaté la résiliation unilatérale du compromis par l'acquéreuse et l'a condamnée au paiement de la clause pénale, outre une indemnité de procédure de 2.000 euros. L'acquéreuse a interjeté appel, sollicitant principalement l'annulation du compromis pour insanité d'esprit au sens de l'article 489 du Code civil, subsidiairement la reconnaissance d'un cas de force majeure au sens de l'article 1148 du même code, et plus subsidiairement la réduction de la clause pénale. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **A. La demande en nullité pour insanité d'esprit.** La question posée était de savoir si l'appelante, qui invoquait une schizophrénie paranoïde ancienne et une présomption d'insanité fondée sur le caractère habituel du trouble, avait rapporté la preuve d'un trouble mental affectant son consentement le 3 décembre 2020. La Cour rappelle le cadre légal : l'article 1108 du Code civil exige le consentement de la partie qui s'oblige, et l'article 489 impose à celui qui agit en nullité de prouver le trouble mental au moment de l'acte. L'insanité d'esprit, définie comme un état dans lequel l'intelligence ou le discernement sont simplement mais certainement déficients, peut être déduite d'un état de démence antérieur ou postérieur rapproché de la date de signature ; cette présomption simple peut être renversée par la preuve d'un intervalle lucide, sans qu'il soit nécessaire que l'altération soit totale. Le trouble doit néanmoins être suffisamment grave. Appliquant ces principes, la Cour écarte successivement chacune des pièces produites : le « Überweisungsschein » du 8 mai 2020 ne constitue qu'un soupçon diagnostique du médecin généraliste, sans suite démontrée ; le rapport du 27 mai 2022 établit au contraire que l'appelante avait quitté l'hôpital en septembre 2020 dans un état psychique stabilisé, soit deux mois avant la signature ; l'expertise neurologique du 15 février 2021 et les ordonnances de la juridiction allemande des 9 avril et 4 mai 2021 concernent des mesures de protection envisagées ou postérieures et ne renseignent pas sur l'état de l'intéressée au 3 décembre 2020 ; le rapport d'hospitalisation du 5 juillet 2021, établi six mois après l'acte, mentionne en outre l'« absence d'antécédent psychiatrique conn