Par un arrêt du 10 juillet 2024, la deuxième chambre de la Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg précise les conditions dans lesquelles l'agent immobilier qui signe un compromis de vente ou une convention d'occupation au nom d'un propriétaire, sans pouvoir justifier d'un mandat écrit, engage sa responsabilité délictuelle à l'égard du cocontractant évincé. La Cour écarte la responsabilité contractuelle de l'intermédiaire, qui n'a pas contracté en son nom propre, et écarte l'argumentation fondée sur le porte-fort, dès lors que les actes portaient la mention « pour le propriétaire comme mandataire ». Elle retient en revanche la faute délictuelle de l'agence qui a signé la convention d'occupation sans vérifier l'existence d'un mandat valable, faute qui a été jugée inopposable aux indivisaires, et lui impute le préjudice constitué par les indemnités d'occupation versées jusqu'à la dénonciation de la convention, puis pendant un délai raisonnable de trois mois de relogement. En revanche, la perte d'une chance d'acquérir le bien n'est pas démontrée, les copropriétaires s'opposant à la vente, et les honoraires d'avocat exposés pour la procédure d'expulsion ne sont réparables que pour la première instance. Cette décision éclaire la distinction entre faute professionnelle de l'intermédiaire et aléas de l'opération projetée. ## I. Faits et procédure Par compromis de vente du 17 décembre 2018, PERSONNE1.) acquiert par l'intermédiaire de la société SOCIETE2.), aujourd'hui absorbée par la société anonyme SOCIETE1.), un studio appartenant en indivision aux héritiers de PERSONNE2.). L'acte authentique, censé intervenir au plus tard le 31 janvier 2019, n'est pas signé, le notaire ayant décommandé le rendez-vous en raison de l'ouverture d'une procédure de mise sous tutelle à l'égard de l'un des indivisaires, PERSONNE5.). Le 18 mars 2019, une convention intitulée « contrat de bail », signée par l'agence « pour le propriétaire comme mandataire », autorise PERSONNE1.) à occuper gratuitement le studio jusqu'à la signature de l'acte notarié. Par courrier recommandé du 27 juillet 2020, puis du 5 août 2020, les copropriétaires contestent avoir donné mandat à l'agence tant pour le compromis que pour la convention, dénoncent cette dernière et somment PERSONNE1.) de quitter les lieux dans un délai de quinze jours. Saisi par eux, le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, par jugement du 29 janvier 2021, qualifie la convention de convention d'occupation précaire, l'estime inopposable aux copropriétaires et condamne PERSONNE1.) au déguerpissement et au paiement d'indemnités d'occupation. Le tribunal d'arrondissement confirme en substance ces dispositions, par jugements des 13 juillet 2021 et 15 février 2022. PERSONNE1.) assigne alors l'agence en réparation. Par jugement du 30 juin 2023, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg la condamne à lui payer 12.616,92 euros au titre des indemnités d'occupation versées du 21 mars 2019 au 5 août 2020, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil, et rejette le surplus des demandes, notamment la demande d'indemnité forfaitaire de 18.500 euros pour perte d'une chance et les frais d'avocat. PERSONNE1.) interjette appel principal, l'agence appel incident. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée à la Cour était double : l'agence immobilière qui a signé, sans mandat établi, un compromis de vente et une convention d'occupation peut-elle être tenue contractuellement envers l'acquéreur évincé, et, à défaut, quels préjudices sont-ils en relation causale avec sa faute délictuelle ? Sur le terrain contractuel, la Cour rappelle que l'article 1984 du Code civil définit le mandat comme le pouvoir donné à une personne de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Dès lors que les deux actes mentionnent expressément « pour le propriétaire comme mandataire » et portent le tampon de la société, l'agence n'a pas contracté en son nom propre. L'argumentation tirée du porte-fort, fondée sur l'article 1120 du Code civil, est donc écartée, et la responsabilité contractuelle de l'agence n'est pas retenue. Sur le terrain délictuel, la Cour constate d'abord que le défaut de mandat pour la vente n'est pas établi avec certitude, les copropriétaires ayant reconnu leur volonté de vendre et un premier compromis ayant été signé par la même agence. En revanche, la faute est caractérisée pour la convention d'occupation : l'agence, profess